13城公布第三批集中供地细则 为防流拍多地降低房企资金门槛

截至目前，多城第三批集中供地计划已出炉。11月18日，武汉土地市场网公告，武汉市自然资源和规划局发布了本年度第三批次住宅用地“两集中”出让公告，共计出让土地49宗，土地总面积约304.30公顷，建筑总规模约871.36万平方米，起始价总额约587.99亿元。

厦门也于11月16日公布了第三批集中供地计划。此次厦门共推出14宗商住地块，计价总建筑面积143.83万平方米，总起始价约356.4亿元，将于12月8日、9日正式出让。

据不完全统计，目前已有13个城市公告其三批次集中供地的出让地块与拍地规则，包括上海、广州、深圳、南京、苏州、福州、杭州、宁波等。其中无锡已于11月初完成三批次集中供地出让。

值得关注的是，长春公共资源交易网在11月15日上午陆续发布多宗地块出让公告，但相关公告在当天下午即被撤回。

从供应规模来看，为了完成年度宅地供应目标，多数城市第三批集中供地加大了出让规模。其中，深圳、苏州、南京、济南与合肥三批次规划建面的供应规模与二批次相比均呈现100%以上增长，苏州更是达到184.2%的供应增长。

贝壳研究院报告指出，从2021年宅地供应完成率来看，合计两批次仅有北京达到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，离完成年度供应计划仍有一段距离。随着已公告三批次的城市加大供应规模，预计未公告三批次的多数城市会仿而效之，出让规模的增长将会成为三批次集中供地的主旋律。

在出让规则方面，多个城市在第二批集中供地基础上进一步优化了土拍规则，放松了拿地门槛。

“挂牌城市第三批次地块出让条件保持严中有松，遵循自然资源部的土拍规则要求，对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变，但对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。

而热点城市纷纷调低房企参拍条件，主因是第二批集中供地出让情况不甚理想。

据中原地产研究中心统计，已经进行第二轮集中供地的城市中，有超过168宗土地暂停或延迟出让，占据这些城市计划出让的25%。叠加进入出让环节而流标的土地，第二轮集中供地超过30%的土地出现流标。

“首轮集中供地大部分房企参与积极性相当高，但第二轮集中供地出现了明显的流标现象，特别是民企，拿地、报价都明显减少。”中原地产首席分析师张大伟表示，随着下半年不少民营房企出现资金面紧张的情况，这些房企开始收紧拿地资金。

为了增强房企拿地信心，多城调整了第三批集中供地规则，主要针对房企资质、资金要求以及配建比例三方面。

贝壳研究院报告显示，在房企资质方面，南京第三批集中供地降低企业资质门槛(拿地资质从1级降至2级或3级)以及放宽联合拿地的限制。在资金要求方面，苏州的保证金比例从二批次部分宗地50%下调至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下调至50%；广州允许土地款分期支付，部分宗地取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清。

在配建比例方面，部分城市减少配建要求的地块出让。其中合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，三批次则有9宗地，为房企留下一定的利润空间。

此外，为确保第三批供地平稳出让，杭州三批次集中供地重启了“勾地”预公告。

“三批次的规则调整主要是为缓解房企现金流压力，多个城市降低保证金比例，延长土地款支付周期。”贝壳研究院分析师指出，不过房企资金来源审核、溢价率不得超过15%，以及摇号、竞(定)品质方式确定竞得人等规则依然没有放松，由此可见，在稳地价的目标下，防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是首要任务。

“热点城市第三批供地对房企购地自有资金来源的审查要求未变，叠加无锡第三批供地市场热度较低，预计第三批供地将延续整体低温态势，城市间和城市内市场热度保持分化，部分城市出让条件优化下流拍撤牌情况或将有所改善。”陈文静表示。

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