恒大再造“新恒大”
雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海
“今天的恒大已经不是过往的恒大。”中国恒大董事局主席许家印多次强调，恒大已是“多元产业+数字科技”的综合性企业集团，并由此衍生出一个新概念“新恒大”。
然而，在恒大“大象起舞”的过程中，也出现了一些质疑。6月7日，恒大发布声明，称公司生产经营一切正常，对恶意造谣者，将依法追究法律责任。
实际上，业绩数据可还原一个稳健的恒大。今年前五月，公司销售额2851.6亿元，回款2507.4亿元，核心造血能力强劲；目前可售住宅土储面积超过2亿平方米，货值储备充足。最重要的降负债问题，恒大也在短短一年多的时间里，有息负债降低了近3000亿元，6月底实现一条红线变绿，可谓成效显著。
雷达财经梳理发现，恒大的确早已不再是单一的地产企业。目前，恒大集团旗下已拥有4大上市平台，另有多项优质资产将陆续分拆上市，这给市场和投资者带来了巨大的想象空间。
恒大的正面回应和一系列举措，获得了国际投行的力挺。6月8日，摩根大通发布研报称，恒大发布声明、回购股份等一系列动作极大提振了市场信心，同时公司销售持续强劲也消除了市场的担忧，上调评级至“增持”，目标价15港元。
前五月权益销售额2727.5亿元 位居行业第一
针对近日个别网络不实言论，恒大在其官网发布一则声明。恒大在声明中强调，目前公司生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。具体来看：
首先，近日恒大举办一年一度的“5·31购房节”，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。
其次，针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，集团高度重视并安排兑付。
最后，声明还称恒大与盛京银行开展的金融业务，均符合国家的相关法律法规。
恒大对市场传闻作了针对性回应，不过市场该如何看待这份回应？不妨从一系列经营数据看清恒大的真实状况。
对房地产公司而言，支撑未来营收的核心指标是销售额，影响公司现金流的则是回款，只有销售回款越强，公司才能获得足够的现金流进行再发展。
6月1日，恒大发布业绩公告，5月当月实现销售额638.6亿元，销售面积781.7万平方米，销售回款518.1亿元。今年1-5月，恒大实现销售额2851.6亿元，较去年同期增长4.5%；销售回款2507.4亿元，较去年同期增长6.1%。
有业内权威机构对房企权益销售额进行了统计，恒大前5月以2727.5亿元位居行业第一。权益销售越高，意味着归属于该公司的实际销售金额越高，实际回笼的资金也越多。
从数据看，恒大1-5月回款率高达87.93%。简单计算，每天回款约16.7亿元，这表明公司造血能力强劲，销售基本盘良好。持续向好的销售和充足的回款数据，无疑是回击谣言最有力的证据。
至于外界传言的“打折回血”，其实只是恒大的一种常规营销手段而已。去年疫情期间，恒大就率先全面推广网上卖房，全国75折优惠，金九银十期间更是7折大优惠。即便如此，2020年恒大实现合约销售额7232.5亿，同比增长20.3%，超额111%完成6500亿元的年度销售目标。
在恒大2020年业绩会上，许家印宣布恒大2021新一年的销售目标为7500亿元。
对此，有业内专家认为，前5月份恒大业绩持续向好，凸显了公司战略及产品的市场成效，也为完成全年销售目标提供了强有力的保障。
“新战略”降负债显成效，月底至少一条红线变绿
恒大业绩在行业持续调控下依然保持稳步增长，与其顶层战略密不可分。
2020年3月底，恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。“高增长”是要延续销售高速增长，“控规模”是指严控拿地节奏，“降负债”就是要加大力度降低有息负债水平。
自从去年“新战略”实施以来，恒大严控土地储备规模，按照目标未来三年每年将降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。这些可售住宅土储，加上在寸土寸金的深圳、广州有大量的旧改项目，今后恒大的利润率还会提升。
即便拿地，恒大也很少参加高溢价的公开拍卖，主要以收购和旧改为主要土地来源。根据克尔瑞的前5月新增货值榜单，恒大的新增土地货值是213亿元。
对土地投资趋于理性，这也解释了为何在上半年各地的首轮集中供地中没有恒大的身影。主动不拿而不是没钱拿或拿地受限，有本质的区别。
此外，通过持续实施“降负债”战略，恒大在短短一年多的时间里，有息负债降低了近3000亿元。6月3日，在恒大举行的一年一度战略合作伙伴交流会上，恒大主席许家印称，“本月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下，三条红线至少实现一条变绿。”
其实在今年3月的业绩发布会上，恒大就给出了未来3年降档目标：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。
一位地产分析师认为，恒大一向狠抓销售和回款，现金流稳定，当前减负步伐也一直在加快，完成降杠杆目标几乎毫无悬念。
多元产业+数字科技，“新恒大”已露峥嵘
在地产主业稳步向好的同时，恒大还积极进行多元化战略布局。
“今天的恒大已经不是过往的恒大。”许家印多次强调，恒大已是“多元产业+数字科技”的综合性企业集团，并由此衍生出一个新概念“新恒大”。
“新恒大”定位为数字科技企业，产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域，联动新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台，为数亿客户提供一个全新的服务生态。
目前，中国恒大、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络已成功上市。其中，最受瞩目的恒大汽车同步研发14款车型，已发布9款，预计今年四季度试生产，明年大量交付。恒大汽车通过两次配售分别筹资260亿和106亿港元，未来的目标是世界龙头企业。
去年底分拆上市的恒大物业 ，合约面积和在管面积预计今年底分别突破8亿平米和6亿平米，目标是“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。
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