上海北外滩茂悦酒店45亿元成交的三个为什么？
理财鱼小提示：上海北外滩茂悦酒店45亿元成交的三个为什么？
为什么出售？为什么接盘？为什么不用收益法评估？
2021年12月24日，赵焕焱在本微信公众号发表《赵焕焱：2022年酒店业前瞻：交易增多》中论述：2022年将会是酒店交易的大年，估值是交易的基础。
1、赵焕焱关于信守不泄露闭门会议内容的声明
赵焕焱在酒店交易信息披露前参加关于酒店交易的内部闭门会议、并且签署不泄露会议内容的书面承诺，特声明本文内容均与上述会议无关。
2、世茂集团为什么出售？
2022年1月28日，世茂集团公告45亿元出让上海外滩茂悦大酒店。
酒店是全球唯一由君悦管理而不挂君悦名称的酒店。
在新冠疫情影响下，酒店税后净亏损2020年0.56亿元、2021年0.64亿元。但是，在疫情前，北外滩茂悦酒店的经营是上海市仅有的毛利润率和息税折旧摊销前利润均在40%以上的十家出类拔萃的酒店之一。
酒店出售原因在于2020年8月20日出台的银行在房地产企业融资方面出台的三道红线所引导的合理的结果。三道红线规定必须在2023年底前实现：剔除预收款后资产负债率70%以下、有息负债减货币资金除以净资产的净负债率100%以下、现金与短期债务比不低于1。这些规定对房地产企业是一种良性、健康、长期发展的好的引导。因此，世茂集团出售是在监管趋严、融资端收紧、流动性承压下，主动处置资产自救回血。
世茂集团预期将会变现出售收益约30.1亿元，出售事项所得款项约80%用于降低其负债及约20%用于一般企业用途。
3、上海地产为什么接盘？
为了平稳过渡，国资委对央企和地方国有企业在接盘房地产企业优质资产时予以支持，所涉及的融资不纳入三道红线的规定。
4、为什么不用收益法评估
2021年12月31日止，外滩茂悦酒店未经审核资产净值约为3.92亿元。酒店的评估值为56亿元，融资余额为36亿元，其中35.5亿元为酒店抵押融资。45亿成交价相当于评估值的8折。
酒店资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
市场法是将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。中国的市场法估值包括企业价值倍数、市盈率倍数、溢价率比较。
收益法是将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法评估股东全部权益价值＝企业整体价值－有息负债；企业整体价值＝营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值。有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。
资产基础法是以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
收益法（DCF）按照收益预期和贴现率确定现值，与现金净回报联系，在疫情期间采用收益法显然是不现实的。
5、继续关注
世茂有36个项目合计报价超过771亿元，上海10个项目中酒店物业占据4席，其中外滩茂悦酒店是世茂当前在上海地段最好、评估值最高的酒店物业。除了外滩茂悦，上海地区酒店物业还包括世茂佘山洲际酒店评估价为22.5亿元。佘山茂御臻品之选酒店（赵焕焱说明：最初是挂喜达屋的艾美品牌）评估价16.6亿；世茂皇家艾美酒店与上海世茂广场整体评估价135.5亿元。
6、致谢：2022年2月14日，《北京商报》关子辰、吴其芸在“22.5亿急寻买家，深坑酒店谁将接盘？”报道中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
在华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱看来，有的酒店集团是为了实行轻资产战略，出让资产加强管理，也有的是为了在酒店上市公司财报出来以前，调整资产的结构。但是更多的原因，还是银行在房地产企业融资方面出台的三道红线所引导的合理的结果。这对房地产企业也是一种良性、健康、长期发展的好的引导。
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