凯德330亿元出售6项目予平安 资产“大换仓”前景待考

　　财联社（北京，记者 李洁）讯，凯德集团又进行了一笔大额的资产处置。

　　628，凯德集团公告称，与中国平安人寿保险签署合作协议，向平安出售中国六个来福士资产组合的部分股权。

　　根据协议，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于2021年三季度完成。

　　“平安收购的是其中部分股权，交易前凯德通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间，交易后变更为12.6%至30%。凯德将作为资产管理者负责项目的运营管理，继续推动并参与这六个来福士项目的增长。”一位凯德内部人士对财联社记者表示。

　　凯德为何出售？

　　来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，自2004年进入中国至今已有9座。凯德本次出售涉及的项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。

　　对于出售6项目股权的原因，凯德集团方面向记者表示，此举符合凯德集团的资产再循环策略，释放成熟资产价值用于再投资。本次回收的部分资金将用于扩大在新经济资产领域的投资。

　　一位房地产研究机构高层认为，“单纯看来福士这几个项目出租率表现应该是不错的，但疫情对其运营造成了一定冲击，项目运营比疫情前要差一些，凯德选择出让一部分股权是为了缓解资金压力。”

　　2020年年报显示，由于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值，凯德置地净亏损15.743亿新元（约合人民币77亿元）。

　　据凯德方面透露，此次与平安的交易将为凯德实现资本回收超过20亿新元（约合人民币96亿元）。

　　“对于凯德而言，出售6项目部分股权后，其在金融操作方面比较灵活，通过将此类项目股权进行交易，客观上降低了企业的资金压力。从实际过程看，平安人寿作为机构投资者进行持有，有助于促进此类项目更好地运营和管理。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

　　据了解，凯德集团于1994年进入中国，目前已在中国40余座城市运营管理200多个项目，总开发规模约2300万平方米，管理总资产约2800亿元人民币。

　　“凯德进入中国27年来，已构建的投资物业储备超过244亿新元，并且拥有良好的资本再循环表现。截至今年一季度末，集团的基金管理规模增长到了792亿新元。”凯德集团首席执行官李志勤表示。

　　投资转型前路未明

　　在中国商业地产市场具有深厚经验的凯德集团，近年来开始投资转型新业务。疫情带来的影响，进一步加大了其投资转型的决心。

　　近几年来凯德通过处置资产再投资，不断进行资产优化。2018年，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用，出售中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.059亿新元（约合83.65亿元人民币）。

　　随后在2019年6月，凯德集团将哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿以及长沙的凯德广场·雨花亭三家购物中心的公司股权进行出售，交易价格为29.6亿元人民币。同年7月，凯德将持有十余年的建业地产24.09%股份进行了清仓，总代价为28.31亿港元。2020年2月，以约8.509亿元人民币的价格将其持有的郑州二七项目（原北京华联租赁物业）的全部股份出售给非关联的第三方公司。

　　据财联社记者不完全统计，凯德3年多来通过处置资产获得的总金额约475亿元人民币。

　　对于一系列资产处置动作，凯德集团曾表示，这是集团连续优化资产的过程。

　　一位熟悉凯德的人士介绍，凯德的“地产+基金”模式，形成了投融管退的完整价值闭环。项目初期由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率。待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。

　　不过，从转型节奏来看，其在中国再投资的速度，似乎慢于处置资产的速度。

　　自2019年开始，凯德开始转型进行新经济领域的投资。在2019年7月，凯德集团与星桥腾飞整合，将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

　　凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，“2020年会加快对产业园区业务的整体发力，包括对物流、数据中心等领域的部署。”

　　2021年4月，凯德以36.6亿元人民币收购了一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。

　　凯德方面表示，计划在未来几年，将凯德在中国新经济资产领域的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。

　　“凯德的投资转型，是因为在房地产领域面临一定压力，也是看好后续经济的结构调整和市场趋势。但转型本身不成功的案例也比较多，还是要注意相关风险。”上述研究机构高层表示。

　　接盘者平安

　　平安人寿作为接盘者，对于不动产领域的投资已经相当娴熟。近年来其投资了多个不动产项目以及多家房地产公司，主要是通过购买股权，成为财务投资者，基本不参与项目开发及运营。

　　据悉，平安重仓持股的知名房企至少有13家。其不仅是碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国、朗诗地产的第二大股东，还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓等多家房企股票。

　　在2021年6月，中国平安还公告称，平安资管、平安人寿已与招商蛇口签订战略合作协议，平安资管将认购招商蛇口的非公开发行股份，认购价格暂为16.58元/股，但认购数量及金额待定。

　　如此高频率的持股以及投资，也让平安有了“隐形地主”之称。

　　对此，中国平安总经理任汇川曾表示，平安的房地产投资符合监管规定，平安的房地产投资在政策允许范围内的占比是非常小的。

　　高力国际一位高管告诉记者，2020年银保监会发布的54号《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，明确了保险公司开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业及住宅，而稳定运营的商业地产则不在“负面清单”之列，且保险资金追求长期运营并能提供稳定收益的房地产项目，与商业地产具备天生的契合性。

　　“凯德的商业地产投资及运营能力在业界首屈一指，旗下资产收益表现有目共睹，因此此次凯德与平安人寿的股权合作也合情合理。”上述高管如是说。

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