碧桂园的“开源节流”

继“前高后低”的2021年之后，2022年仍是地产行业的艰难一年。

2021年下半年，包括限购、限贷、土地“两集中”在内的调控政策频出，市场景气度有明显下降，2022年年初虽有提振行业信心的政策陆续出台，但销售市场预期转弱、需求疲软和价格下滑等，依然成为当前的一个大趋势。

复杂的形势下，以碧桂园为代表的民营房企，更是面临相当大的挑战。

如何在这样的环境下生存，成为众多房企需要解决的首要难题。而碧桂园刚刚发布的2022年半年报，用数据说话，交出了一份属于自己的答卷。

01、碧桂园的“开源节流”

根据最新半年报数据，碧桂园2022年上半年实现收入1623.6亿元，净利润19.1亿元，与之相对应的销售数据方面，同一期间碧桂园连同合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约1851亿元，合同销售建筑面积约2348万平方米。

这样的成绩是什么概念？

2022年上半年，国内百强房企销售额减少51%，十强房企减少45%，碧桂园收入虽然也同比下滑了39%，但这样的情况已经优于大市，也依然是国内排名第一的房企。

自2017年升为行业首位以来，碧桂园已经连续第6年居于行业第一，上半年在国内214个城市累计如约交付了25万套房。

净利润方面碧桂园同比也有所下滑，但如碧桂园总裁莫斌在近期电话会议中所说，“自去年下半年以来，地产行业的发展面临很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，碧桂园也确实无法独善其身”。

具体来说，净利润下滑的主要原因在于本期纳入结算的项目中，有部分2018年至2019年拿地的项目，由于当时地价较高，再加上当前整体市场下行的影响，这部分项目毛利也被再度压缩。

如此大环境之下，财报数据折射出的碧桂园，正在采取“开源节流”的应对方式。

开源方面，碧桂园主要通过加快回款、风险隔离、盘活资产和发展多元化业务予以实现。

最值得一提的回款方面，2022年上半年碧桂园权益现金回款1703亿元，实现权益回款率达到92%，已经是连续第7年超过90%；风险隔离方面，碧桂园已经启动与39家合作方的项目分家，以实现项目层面更高的资金使用效率；上半年碧桂园还通过盘活资产收回了69亿元资金，对公司现金流起到一定补充效果。

除此之外，碧桂园的多元化也在持续释放潜力——期内碧桂园旗下建筑子公司及博智林旗下总包单位进行整合，成立了科技建筑集团，专注于建筑机器人应用领域。

整合全产业链资源后，该集团可实现“研发-生产-应用”的全过程贯通，截至2022年7月底，已经有30款建筑机器人投入商业化应用，适用于建筑全周期智能建造工序，覆盖28个省份超过550个项目，累计交付超过1200台。

当然，在市场下行环境下，相比于开源，节流也是相当重要的一种持续性策略，碧桂园也在几年前就有了动作。

2022年上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用同比减少了36.3%，在此之前，碧桂园从2020年开始就在不断压低费用，两费合计占收入比重从2019年上半年的9.24%一路降至2022年上半年的5.46%，减少了3.8个百分点，为抵御市场风险提供了更多缓冲空间。

项目角度来看，碧桂园也在采取“以销定产”的策略，针对一些慢流速项目通过主动控制“无效产值”从源头上降低未来支付压力。

02、延续“减负”课题

经营层面的开源节流之外，自三道红线政策出台以来，碧桂园一直走在减负的路上。

从2019年开始主动降低债务，碧桂园的有息负债从当年的3696亿元降至2021年末的3179亿元，2022年6月末又进一步降至2936.8亿元，较去年末下降了7.6%，净借贷比率48.1%，较去年同期减少1.6个百分点。

如果回看过去2年半的“战绩”，碧桂园最新的有息负债总额，已经相比2019年末下降了20.54%，绝对值减少大约760亿元。如此体量的“减负”在市场环境不佳的当下，并不是一件简单的事情。

更重要的是，在减少债务总量的同时，碧桂园也在调整债务结构，通过不断优先偿还高息、短期的债务，拉长整体融资久期，降低借款利率。

在市场下行期间承担“减负”的重担，对碧桂园的现金流而言，显然是一个比较严苛的考验，但最新数据显示，其2022年上半年的经营性现金流净额依然维持在52.5亿元的水平。

换句话说，虽然在大环境影响下碧桂园的收入规模和盈利能力受到一定影响，但碧桂园依然在赚钱，保持正向的盈利能力和现金流，只是赚钱速度有所放缓。

截至2022年6月末，碧桂园账面货币资金达到1479.8亿元，相比合计729亿元的短期债务，仍保持相对充裕安全边际。

除了已达标的两条红线，2022年6月末碧桂园剔除预收账款后的负债率已经达到72.1%，相比去年年末再次降低了2个百分点，距离红线标准要求的70%也更近了一步，且碧桂园方面表示，有信心在2023年中期之前调整至绿档。

对于房企而言，维持相对稳定的负债水平，并不意味着“只进不出”，而是要不断依靠自身实力获得新的融资作为新鲜血液，因此融资能力也被视为佐证自身实力的一种体现。

2022年上半年，碧桂园先是在1月发行了两笔合计12.42亿元的ABS信用债券，5月份又被选为首批示范房企之一，通过“债券发行+信用保护”方案发行了5亿元小公募债券，还提前回购了即将在7月到期的4.11亿美元优先票据，年内已无到期美元优先票据。

为提振市场信心，截止7月末，碧桂园董监高带头在二级市场购买了合计5999万元的公司债券，公司控股股东则累计购买了2.8亿元公司债券。

近期的电话会议中，碧桂园总裁莫斌表示，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入了现金铺排的考量，进行过极致版本的压力测试，未来也将以周和季度为单位滚动更新，确保“削峰平谷”。

当“活下去”成为越来越多公司的口号，碧桂园也在市场压力下寻找自己的“应变之道”。

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）

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