房企中报季 毛利率仅18%、持续加仓大本营 祥生控股表态“不盲目扩张”
作为一家从浙江诸暨起家的区域性房企，祥生仅用了三年时间便从三百亿冲到了千亿规模。飞速的扩张态势之下，行业也对祥生这匹地产"黑马"倾住了前所未有的关注。在8月27日最新举办的2021年中期业绩说明会上，祥生控股公司管理层表示，未来不会盲目地追求规模，"有质量的规模增长"将会是公司未来一段时间发展的战略方向。关于近年来略呈下行态势的的毛利率、改善中的"三道红线"指标，以及持续加仓"大本营"浙江的动作，祥生控股方面也给出了最新的解答。
最新毛利率18%
财报数据显示，2021年中期，祥生控股实现营业收入158.94亿元，同比增长约19.6%；期内毛利润总额28.65亿元，较去年同期增加约19.3%；净利润约9.73亿元，同比增长135.6%；拥有人应占核心纯利润约为5.34亿元，较去年同期增长约54.8%。
在盈利水平方面，2021年上半年，祥生控股的毛利率为18%，较去年底的18.1%减少0.1%；期内净利率约为6.1%。
作为衡量一家企业盈利能力的重要指标之一，一般而言，毛利率越高，就代表这家企业的盈利能力越高，控制成本的能力越强。北京商报记者梳理发现，尽管今年中期祥生的毛利率与2020年底基本持平，但拉长时间线来看，该公司的毛利率在近两年却持续下行：截至2020年底，祥生控股的毛利率为18.1%，较2019年同期的23.9%已经减少了5.8%。
在最新披露的半年报中，祥生控股将2021年中期毛利率下滑的原因，总结为"确认项目土地成本较高"，这一理由也与2020年报中的说法基本一致。
谈及公司当前的盈利水平，祥生控股副总裁兼首席财务官谈铭恒在业绩会上表示，由于2021年拿地结转成本有所上升，伴随着祥生在二线城市的不断深耕，未来毛利润的提升是必然趋势。
"2021年中期，公司的销售单价每平方米上升了1900元，预计未来结转单价将会有上升空间。从成本来看，虽然新拿地的单价有所上升，但2021年上半年公司每单位平方米内的建安成本和财务成本，与2020年全年相比有所下降。相信总成本的上升会小于结转单价的上升，反映未来公司的毛利润上升是一个必然的趋势。" 谈铭恒说道。
三道红线"由橙转黄"
作为"三道红线"监管新规发布后第三家完成IPO的房企，祥生控股自2020年11月18日在港交所挂牌上市以来，持续发力"三道红线"降档。在上一年末，祥生成功实现"三道红线"从红档降为橙档。其中，净负债率大幅下降224.53个百分点至136.38%，扣除预收的资产负债率下降6.3个百分点至82.37%，尽管"三道红线"中的两大指标仅有改善，但净负债率、扣除预收后的资产负债率仍触及监管部门规定的红线阈值。
根据贝壳研究院统计，依照"三线四档"融资新规，至2021年上半年，祥生控股剔除预收款后的资产负债率为79.4%，净负债率为96.6%，现金短债比为1.23。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，祥生控股2021年中期指标一项超阈值，较2020年末成功实现降档，"由橙转黄"。
截至2021年6月末，祥生控股手持现金及银行结余约为273.19亿元，同比增长12.4%。
谈及公司的债务结构，谈铭恒在业绩会上表示，祥生现在主要的融资渠道为银行、资本市场直接融资以及非银融资。其中，银行和资本市场直接融资的占比分别为38.1%和11.2%，较2020年底上升了3.8个百分点；其他融资占比50.7%，较2020年底下降了8.3个百分点。
"未来，我们将积极拓展不同的融资渠道，降低非银占比，延长债务期，控制融资成本。"据铭恒介绍，截至2021年中期，祥生的有息负债总额为462亿元，较2020年底基本持平，净有息负债余额下降了14%；融资成本方面，平均融资成本已从2020年的9.1%，下降到目前的8.6%。
谈及"三道红线"目标，谈铭恒表示，在未来1-2年内，祥生将着力实现"三道红线"指标全部转绿。据其透露，接下来祥生将采取多种手段推进"三道红线"尽快降档，主要措施包括：持续多元化拿地策略，合理安排交付节奏，加强资本市场融资力度，以及开源节流。
"对于像祥生这样规模量级的中小企业，迫切降档的诉求较为强烈。一方面，降档有利于企业融资，进而提升企业资金流动能力，在一定程度上加速企业发展；另一方面，降档有助于提升企业的品牌影响力，促进企业获得一定的市场话语权。" 在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，祥生有意快速降档背后，反映出企业对于市场调控具有高敏感度。
"三道红线‘’主要影响房企的融资渠道，对于中小企业而言，发展有速度要求，就需要有资金推动。"同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，在"三道红线"的几大指标中，剔除预收款后的资产负债率是最难优化的。
陈霄则进一步指出，祥生深耕布局长三角城市多年，受到区域热度所带来的红利，企业在营收层面表现较好，对于后续企业的降档目标具有一定的冲击实力。但因同时受到市场调控加码叠加金融政策趋严的影响，"三道红线"全面转绿或将存在一定的难度。
持续加仓"大本营"
"上市以后，祥生进入了新的发展阶段，同时也在迎接着新的发展机遇，当然还有挑战。面对新的变化，祥生始终会积极审慎，以稳健和可持续作为企业发展目标。"在最新举办的中期业绩说明会上，祥生控股执行董事兼行政总裁陈弘倪表示，未来不会盲目地追求规模，"有质量的规模增长"将会是祥生未来一段时间发展的战略方向。
据中报，截至2021年6月末，祥生控股集团已实现权益合约销售金额496.8亿元，较去年同期增长超30%。
就接下来的发展策略，陈弘倪表示，具体到资本层面上，首先会持续地优化三条红线相关的指标，力求企业的运营能够在行业的稳定可持续发展过程当中，对于投资人、企业本身、客户给到一个更正面、稳定的评估。其次，会继续持续地优化财务结构，从而降低整体融资成本，提高盈利能力。此外，祥生也会积极地提升公司的信用评级。
在业务层面，陈弘倪表示，在坚持"1+1+X"投资战略的同时，祥生将坚定不移地执行深耕策略，希望能够在浙江省以及泛长三角区域持续地拓展和保有市场占有率。
从中报数据以及业绩会上公司管理层的最新表态来看，重仓押注浙江省的祥生，还在持续加仓中。
据祥生控股常务副总裁韩波于业绩会上介绍，2021年上半年，祥生新增土储287万平方米，总计18个项目。期内，新增土储全部集中在浙江省和长三角地区，其中浙江省占60.3%泛长三角地区占39.7%，不乏杭州、绍兴、温州、济南等极具市场潜力的新一线、强二线及二线核心城市。
>相关《房企中报季 毛利率仅18%、持续加仓大本营 祥生控股表态“不盲目扩张”》内容：
1、 住建部部长王蒙徽：坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险
理财鱼小提示：住建部部长王蒙徽：坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险 新京报讯（记者 段文平） 未来将采取哪些举措促进房地产业良性循环和健康发展？明年将重点抓好哪些工作？据《人民日报》12月26日报道，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“下一步，我...【继续阅读】
2、 五粮液、泸州老窖等酒企纷纷提价，产品毛利率高、渠道议价能力强，涨价为哪般
理财鱼小提示：五粮液、泸州老窖等酒企纷纷提价，产品毛利率高、渠道议价能力强，涨价为哪般 理财鱼小提示：坐拥高毛利率，高端白酒屡闻涨价声为哪般 |快消栾谈 高端白酒涨价与成本关系并不大。 今年以来，随着原材料、人工等成本的上涨，消费品行业正在迎来新一轮的涨...【继续阅读】
3、 太唏嘘！千亿房企“爆雷” 15亿资产竟要1元甩卖！交易所灵魂拷问
理财鱼小提示：太唏嘘！千亿房企“爆雷” 15亿资产竟要1元甩卖！交易所灵魂拷问 太稀嘘了！曾经年销售额过千亿的四川房企一哥，居然沦落到1元甩卖15亿资产的地步…… 12月23日晚间，蓝光发展(2.140, -0.21, -8.94%)公告称，公司下属全资子公司四川蓝光和骏实业有...【继续阅读】