库存压力下，这个地方允许已出让未建用地“商改

本报（chinatimes.net.cn）记者李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道

10月28日，为缓解非住宅商品库存的压力，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发了《关于推进非住宅商品房库存的若干意见》（以下简称“意见”），内容涵盖土地供应、金融支撑等10条措施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策虽然是地方版本的政策，但也说明当前商办市场的普遍压力。各地近期也要关注房企商办去库存的焦虑心态。

10项措施促去化

为推进非住宅商品房去库存工作，湖南省此次发布的意见从用地供应、交易成本、金融支持等角度提出了全方位的十项措施。

包括严格控制非住宅商品房用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度等。

其中最值得关注的是允许已出让未建用地“商改住”。

意见明确，对于已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按‘商改住’进行规划修改，并可适当降低商住配比。

不仅如此，此次政策也进一步降低了购置非住宅商品房的各项成本。除给予购置或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人各项补贴外，还可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

库存压力高悬

那么意见一次性提出十项措施，究竟库存压力有多大呢？

仅以长沙为代表，据克而瑞统计，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万方，去化周期长达209个月；办公存量为302万方，去化周期约220个月；公寓存量447万方，去化周期约33.17个月。

卓越中寰、爱家当代境MOMΛ价格走势。 截自房天下

而公寓库存的持续走高也开始倒逼市场进行降价。

据《华夏时报》记者的不完全统计，爱家当代境MOMΛ、北辰时光里、卓越中寰、金茂建发·泊悦等在内的多个项目，价格均在9月出现了大幅下降。以爱家当代境MOMΛ为例，9月该项目均价约1.23万/平米，10月价格则跌至每平8500元/平米，按其产品33㎡建筑面积计算，总价缩水约12.5万。（数据来源：房天下）

根据湖南中原研究院数据，9月长沙公寓供应面积10.94万方，环比上涨110%，成交面积15.34万方，环比上涨59%，成交均价9990元/平，环比下跌20%。出现了近两年来市场月度成交均价首次跌至万元以下的情况。

商办将迎“小阳春”？

而针对湖南省此次出台的意见，业内专家都较为一致的认为能够提升非住宅商品房的市场活力。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，将符合条件的商业办公物业改建为租赁住房项目，可以有效盘活商办库存市场，拓宽租赁房源供应渠道。

严跃进表示，后续相关个人和企业若是租售此类物业，交易成本将降低，这也有助于鼓励更多市场参与主体关注此类物业，促进此类物业在市场交易过程中降低库存风险。

但严跃进也在接受《华夏时报》记者采访时强调，就该意见而言，目前提促成大规模的交易，其实是有阻力和压力的。至少从商办项目面临压力方面分析，后续还是要给予刺激和激活。

前述置业顾问也向记者提示道，商改住是可以将水电改为民用，但产证性质是不会发生变化的。

实际上，除了湖南省外，多地当前仍严禁商改住。例如，10月12日，海南多部门联合发布的《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，从宣传、销售等多角度提出了要求，而此前包括北京、上海、广州、深圳在内的多个城市都已有政策出台管控商改住。

但值得关注的是，无论是政策放开还是加强，逻辑出发点都是一样的。严跃进向《华夏时报》记者分析道，政策都是为了防范商办项目出现的问题和风险，只是关注点不太一样。海南等地的做法，其实是为了打击各类商办项目违规的交易，目的是为了打消借商办项目进行回避限购的操作。而对于湖南的市场，稍微给与更大的关怀，相对不严厉，是希望加快处理此类物业，积极消化库存。两者都是希望类似物业不要出现风险。“只是从感受上看，海南等地会使得此类项目更难销售，而湖南则有助于加快销售。”严跃进表示。

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