2022中国商办资产发展白皮书 | 丁祖昱评楼市
理财鱼小提示：2022中国商办资产发展白皮书 | 丁祖昱评楼市
2021年，在经济下行趋势不减、消费复苏乏力的背景下，商业地产的迭代却从未停步。从消费业态的分化上看，传统消费低迷，新型消费火热；从新入市项目看，产品打造更为精彩，业态布局更为丰富。房企更是在巨大压力下，纷纷将商业作为跨越周期的第二曲线。展望未来，从当前商业项目的渗透率来估计，商业仍有巨大的增长空间。相比较竞争饱和的住宅市场，房企在商业领域的竞争仍处蓝海。
01 传统业态低迷，新消费持续火热
2021年度，消费呈现出几个新的特征。
特征一，新业态开闭店比远高于传统业态。传统业态开闭店比普遍低于1，例如时尚配饰、美妆中标眼镜等均低于1，而餐饮全年开店关店率分别为21.3%、19.9%，为近年新低，非常不活跃。而新业态普遍在2以上，如汽车体验馆开店比高达5.58。
图：2021年1-11月累计开闭店比
图：2021年Q1-Q2餐饮累计开闭店率
特征二，大型商超遇冷，小型便利火爆。四大典型商超企业利润皆为负增长，永辉超市第三季度利润同比下滑224%，年内典型品牌商超开店量骤减，永辉、步步高等典型商超品牌2021Q3累计开店量相比2019年几近腰斩。而便利店2021年销售额3112亿元、门店数量达18.7亿元，规模持续增长，从品牌角度来看，以中石化、美宣为首的top10便利店品牌门店数量均持续增长。
2021年第三季度四大典型商超企业利润及同比情况
图：2021年典型商超品牌累计开店量（家）
2018-2021年便利店销售额及门店数量
2019-2021年top10便利店品牌门店数量（个）
特征三，美丽产业持续走高，高低两端增长迅猛。妆品收入逆势增长，超疫情前近3成，年内化妆品业态开店量居首，医疗美容规模超2000亿，增速15%，医美渗透率持续提高，2021年达3.6，发展空间巨大。
2019-2021年化妆品零售收入（亿元）
2021年Q1-Q3全国购物中心业态新开店量（家）
2019-2023年国内医疗美容行业规模及增速
2009-2020年主要国家医疗美容渗透率（%）
特征四，奢侈品与快时尚两头火爆。年内快时尚行业大幅复苏，典型企业开店量显著增加，奢侈品销售额保持40%以上增长。中国奢侈品消费全球占比持续走高，2021年占比达25%，典型重奢购物中心销售额大幅高于疫情前。
2017-2021年Q3快时尚品牌新开店量（家）
2019H1-2021H1典型快时尚品牌开店量（家）
2019-2021年中国境内奢侈品销售总额及增速
2017-2021年中国奢侈品消费规模及全球占比
2019-2021年典型重奢购物中心销售额（亿元）及增速（%）
特征五，资本助推新旧消费更迭。在消费复苏乏力的背景下，新消费掀起热潮的原因之一是资本助推业态更迭，2021年年内融资事件、金额已与2019年持平，以海底捞为例，在资本助推消费业态的发展下，海底捞正在被新兴火锅品牌取代，大众点评火锅品牌5分评分占比中，成立3年内的新兴品牌占比16.8%。
2019-2021年融资事件数量及总金额
2021年1-11月融资分布
02 延期项目集中入市，致新开项目数量新高
2021年，我国商业营业用房新开工面积1.29亿平方米，同比大减28%；竣工面积0.61亿平，同比大减30%，疫情影响仍未消除。从整体走势来看，自2018年以来，商业营业用房新开工面积和竣工面积的均呈现收窄趋势，我国商业房地产市场逐渐由增量走向存量时代。
商业营业用房开工和竣工面积差值（万平方米）
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