365盘地 | 北京2022年首拍消失的房企们

理财鱼小提示：365盘地 | 北京2022年首拍消失的房企们

365财经 陈雪梅 发自北京

2月16日与17日，北京首轮土拍大幕落下，总计出让18宗地，成交17宗，成交总价480亿元。

今年北京首轮集中供地不及去年热闹，365财经梳理看到，卓越、中铁、京投、招商、五矿、中冶、龙湖、融创等20多家房企在2021年土拍时拿下数宗地，但是在今年土拍时却销声匿迹，没报名、没参拍、没拿地。

其中，2021年首轮土拍中最耀眼的卓越拿下四宗地，但其身影在第二轮、第三轮没再出现，并持续到今年的首拍。除此之外，中铁和京投也分别是去年土拍第二轮和第三轮现场的“最积极分子”，分别拿下3宗地块，但今年亦未见其身影。

多名专家表示，去年积极拿地的房企土地储备较为充裕，最核心的问题转变成怎么把土地变成销售回款，而不是继续拿地了。较去年后半年相比，北京本轮土拍有所回暖，但房企拿地还是相对谨慎。

01.核心是把土地变成销售回款

2021年，卓越在首轮集中供地时表现突出，拿地总额达到了360.17亿元。北京花了187亿元，是其总拿地金的二分之一。北京首轮土拍，卓越一举拿下4宗热门地块。

具体来看，5月10日卓越集团单独竞得金盏02地块，斥资约39.27亿元；5月11日，卓越集团分别联合首开股份、中交地产拿下丰台区长辛店镇张郭庄村地块、昌平区中关村生命科学园地块、昌平区东小口镇马连店地块等3幅地块。从拿地数量和拿地金额来看，卓越集团均位居首位。

而参加报名这些地块的房企加联合体最少的也有10家，狼多肉少的激烈夺地中卓越成为最大赢家。

卓越是在2002年进入北京的，但主要做一级开发，直到2015年后，与万科合作开发了翡翠公园和翡翠山晓，但都是万科营销操盘。卓越在北京的开发项目不算多，在售项目仅有翡翠山晓、翡翠公园。

北京去年集中土拍的整体溢价率并不高，但竞争却相当激烈，多宗地块突破“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限，首轮有10宗地进入竞报高标准商品住宅方案阶段。

而去年卓越拿下这四宗地块就全部触顶上限，成交总额共计187.27亿，同时附加高比例的政府持有产权份额和配建面积不小的公租房面积，利润空间已经压缩到极致。

值得一提的是，卓越曾两次冲刺IPO，均未成功，作为区域性房企，去年上半年激进拿地，甚至牺牲利润也要飞速扩张，一部分是为了开拓北方市场，住宅开发领域，卓越已经布局全国40座核心城市，构建“1+1+X”战略，即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一、二线及高成长城市，而北京是卓越在核心一线城市的计划之内；另一部分或许是为了上市做准备扩充规模。

卓越扩张规模效果显著，2016-2019年销售额分别为325.1亿元、367.1亿元、553亿元、949.5亿元；2020年虽然受新冠影响，卓越销售仍增至994.1亿，距离千亿目标仅一步之遥，在克而瑞房企销售排行榜上升至第44位。而2021年，根据亿翰智库的研究数据，卓越集团突破了千亿大关，全年实现合约销售金额1250亿元，同比增长21%，新增土地货值1296.6亿元。

另外，去年第二轮集中供地，中铁拿下三宗，1宗底价成交，另外两宗2宗热门，1宗摇号竞得，1宗竞报“现房销售”面积。

首先是联合华润以68.5亿元的底价摘得大兴区西红门镇， 第二块则是昌平区昌平镇地块首次试点现场摇号，该地块有6家房企及联合体报名参与，经过20轮举牌，中铁置业以9.49亿元触顶，最终摇号独立摘得。

第三块则是北京首个现场竞报“现房销售面积”地块，大兴黄村地块，经过17轮轮番举牌，竞价达到上限价37.84亿元，转入现场竞报“现房销售”面积环节；再次举牌23轮后，最终中铁置业联合兴创以37.84亿元，5.4万平方米现房销售竞得。

京投作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，去年只参加了第三轮集中供地，最终以底价拿下朝阳区东坝三块地。

易居克而瑞研究中心研究总监沈晓玲表示，出现去年集激进拿地今年不参拍的原因是多方面的，首先各家企业当前的投资策略会根据自身的经营状况做调整，去年的策略并不一定符合当前的状况，其次企业的拿地计划和拿地节奏也会有差异，再次新年伊始，今年地产行业市场如何走向还需要观察，企业投资也会谨慎考虑。

“土地储备充裕，可供市场销售的货值也比较多，对这些房企来说，现阶段最核心的问题是怎么能把土地变成销售回款，而不是说再去拿地了”，合硕机构分析师郭毅表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，从本轮集中供地成交数据看，房企资金链依然紧张，出价除个别地块外，大部分都非常谨慎，竞争力度远不如2021年第一轮集中供地。

02.最热地块不及去年 多点开花

政府供地少、企业理性拿地也是今年部分房企消失在北京土拍现场的主要原因。

从今年各宗地块的竞拍情况来看，近郊区域仍是土地供应主力军，供应面积共计96.72万平方米，约占本次土地供应的60%。主城区土地本就稀缺，加之教育、医疗、交通、商配等资源普遍优于远郊和近郊，在土拍过程中显得尤为“抢手”。

本轮土拍中，最热的是昌平区中关村生命科学园地块，共有10家房企及联合体参与现场竞价，最终，建发以27.15亿元竞得该地块，溢价率15%。

另一受关注地块是朝阳崔各庄地块，共有8家房企报名，最终，绿城以43.47亿元+现场竞报现房销售面积4.1万平方米竞得该地块，成交楼面地价47042元/平方米，溢价率达到15%。

但是与2021年首轮集中供地相比较弱，去年报名阶段超过10家房企的地块有15块，其中王四营乡作为最热门地块，出让3宗，报名房企及联合体均有12家。而今年报名10家的仅有1宗地。而且，北京2022年首批集中供地溢价率及成交楼面价都有不同程度的变化。

首先是土地溢价分化，17宗地中，8幅的溢价率0%，最高溢价率达15%。换言之，热点区域的土地竞争较为激烈，而冷门区域的土地则多以底价成交。

再者是成交楼面价也有相同的变化，生命科学园地块商品房限价同为6.2万元/平方米，但成交楼面价比2021年多5000元/平方米；首钢园区地块商品房限价同为7.48万元/平方米，但楼面价比2021年多出1.7万元/平方米。另外，在售价相同的情况下，王四营和副中心地块，楼面价高的地块由于利润空间相对较小，后期开发建设和销售承压也大。

共2页: 上一页下一页

>相关《 365盘地 | 北京2022年首拍消失的房企们》内容：

1、 精测转债(sz123025)价格：2022年2月23日精测转债(sz123025)价格多少？

2022年2月23日精测转债(sz123025)价格是多少？期货新闻网为您提供今日精测转债(sz123025)价格查询： 代码 sz123025 名称 精测转债 最新价 140.772 涨跌额 3.87 涨跌幅 2.83% 开盘价 136.586 昨收价 136.902 最高价 141.97 最低价...【继续阅读】

2、 洁美转债(sz128137)价格查询 2022年2月23日洁美转债价格实时行情

2022年2月23日洁美转债(sz128137)价格是多少？期货新闻网为您提供今日洁美转债(sz128137)价格查询： 代码 sz128137 名称 洁美转债 最新价 141.47 涨跌额 5.226 涨跌幅 3.84% 开盘价 137.444 昨收价 136.244 最高价 142.87 最低价...【继续阅读】

3、 8点1氪丨字节跳动确认28岁员工离世；微信已支持发送原视频；快手2022年广告收入最高目标590亿

理财鱼小提示：8点1氪丨字节跳动确认28岁员工离世；微信已支持发送原视频；快手2022年广告收入最高目标590亿 上市进行时 中复神鹰 证监会网站2月22日消息，同意中复神鹰碳纤维股份有限公司首次公开发行股票的注册申请，公司拟登陆上交所科创板。（界面） 北京第...【继续阅读】