龙湖去年全年新增土储122宗，“三道红线”连续第6年绿档

理财鱼小提示：龙湖去年全年新增土储122宗，“三道红线”连续第6年绿档

在行业格局被重塑的2021年，素以稳健著称的龙湖，也交上了一份稳健的成绩单。

龙湖2021年年报显示，龙湖去年实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%，营业额2233.8亿元，同比增长21.0%。股东应占核心溢利同比增长20.1%，毛利率25.3%。在手现金885.3亿元，平均借贷成本年利率4.14%，全年新增122宗地，“三道红线”连续第6年稳居“绿档”。

稳健的财务和盈利能力、持续的现金流，让龙湖成为地产行业唯一保持全投资评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

有地产从业者在朋友圈留言：这样一份年报，羡煞多少同行。

“六大航道”并行发展，长租公寓进入盈利期

年报显示，龙湖去年的综合借贷为1920.7亿元，在手现金885.3亿元。净负债率为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%。

平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限为6.38年，一年内到期债务为145亿元，占总债务比例为7.6%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.88倍。这也是龙湖连续第6年稳居“绿档”。

秉承“空间即服务”的战略，目前龙湖已经形成包括住宅开发、物业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修等在内的六大航道业务协同发展。

其中，住宅开发去年实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%。长三角、西部、环渤海、华南及华中片区占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9% 及 9.9%。截至去年底已售出但未结算的合同销售额为3145亿元，为未来核心溢利持续稳定增长打下基础。

物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元，同比增长37.5%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

在商业方面，龙湖商业运营开启轻重并举模式，在一二线城市网格化布局提速。去年新开12座商场，其中1座为轻资产运营，商业租金收入同比增长40%至81.5亿，目前所持商场数量超过120家。

截至2021年末，龙湖已开业商场建筑面积为594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率为97.2%。今年龙湖将有13个重资产商场在上海、北京、重庆等城市亮相，同时还有5个以上的轻资产运营项目开业。

龙湖集团于2017年开始布局的租赁住房“冠寓”品牌，在2021年首次实现盈利，租金收入达22亿元，同比增长23%。截至2021年末，冠寓已成功在全国30余个高能级城市开业10.6万间，整体出租率为92.9%，开业超6个月房源出租率为94.3%。龙湖集团首席执行官陈序平在业绩会上透露，未来龙湖冠寓会保持20%以上的增长速度，主要聚焦有发展空间、年轻人不断涌入的城市。

此外，顺应经济发展推动消费需求不断增长的潮流，龙湖智创生活于年初正式发布，有机融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，是龙湖集团“空间即服务”战略下服务力的集中体现，是多航道协同发展的新着力点。

去年智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元。截至2021年底，龙湖智创生活的服务广泛延伸至居住、商业、产办及城市的广阔空间，管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。

陈序平认为，新航道所产生现金流越来越高，不断优化龙湖集团财务结构、夯实发展基石的同时，也为龙湖带来更多的机会和利润增长点。

去年新增122宗地，今年销售目标3000亿

兵马未动，粮草先行。土储是房企的粮仓，随着行业格局和市场环境的不断变化，在双集中供地模式下，要持续获取合理的利润空间，是房企面临的新考验。

截至2021年底，龙湖的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米，平均成本为5251元／平方米。

其中，去年新增收购122宗地块，总建筑面积为2355万平方米，权益面积为1338万平方米。今年（截至2月28日），龙湖新增收购土地储备总建筑面积为94万平方米，权益面积为 49万平方米。

龙湖在年报里称，目前城市覆盖数为69个，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平打下良好基础。

龙湖集团董事会主席吴亚军在“主席报告”里表示，面对供地新模式，要确保投资精准度与提升项目管控能力，关键在于前期研判、投资节奏、营销等运营全链条的打通落地。通过数据分析及底层系统不断迭代，决策与运营工具化、标准化、流程化，确保项目投资、预算、签约、结算各节点均按刻度达成。她表示，这些新增土储将为后续增长补充有效动能。

据了解，龙湖今年全口径销售目标为3000亿元，与去年2900.9亿元合同销售额相比，仍有小幅上涨。

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