4月供求同比跌幅扩大至6成，首轮土拍热度显著分化(2)

4月当月，全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米[ 本月土地成交数据统计至2022年4月27日，仅一线城市包含2022年4月29日成交的深圳数据，下同。]，环比3月微涨1%，但同比降幅近六成，依旧在历史低位；成交幅数共计1397幅，环比增幅约13%，同比降幅高达48%；成交总价方面，本月土地成交总金额增至2752亿元，环比上月上涨36%，同比依然下降，降幅高达53%。值得注意的是，受杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中土拍的影响，成交单价同环比均上涨，平均楼板价增至4210元/平方米，环比涨幅突出，高达34%。

市场热度方面。由于本月成交主力城市为集中土拍的重点城市，包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交，因此带动成交溢价率环比微增，较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。土地流拍方面，由于优质用地入市比例提升，重点监测城市的流拍率较上月出现微降，降至17.5%。

城市之间的土拍热度分化仍在持续。以本月完成首轮集中供地的7个城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹，首轮成交平均溢价率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部触及价格上限，平均成交溢价率达15%，杭州热度同样不低，成交的59宗地中多达23宗地触及中止价进入一次报价阶段；而南京、天津等城市热度却较去年第三批次明显走低，尤其是天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍，成为本月流拍主力。

分能级来看，一线城市成交总量达130万平方米，环比上涨17%，但与去年同期相比有较大差距；成交金额达216亿元，亦呈现环比涨、同比降的趋势；由于成交主力深圳成交地块多在地价水平较低的郊区，因此本月一线城市平均地价并不如上月，环比下降12%至16638元/平方米。具体来看，本月一线城市成交主力为深圳，共成交9宗地块，总建面达107万平方米，共收金193亿元。值得关注的是，深圳此次成交地块均为触及上限价成交，整体竞拍热度较去年第三批次显著回暖，而原本定于本月初开拍的上海首轮集中土拍，因疫情影响延期出让。此外，广州也成交了4幅商办用地，均为底价成交。

二线城市于本月迎来了重点城市集中土拍高峰期，共有6个城市完成了首轮集中供地，因此成交量环比上月明显增加。具体而言，二线城市本月成交量达1925万平方米，环比上涨25%，但较去年同期仍有五成以上的差距；由于成交城市多为杭州、南京、宁波等高地价城市，成交金额环比涨幅更甚，较上月增长82%至1827亿元，同比亦增长了5%；平均地价也因此环比大涨至9491元/平方米，逼近本月一线城市成交均价。在集中土拍的城市中，杭州的成交建面最大，共成交59宗地，总建筑面积达567万平方米；其次是长沙，推出的22幅地全部顺利成交，总成交建面达323万平方米，宁波和成都的成交建面也超过了200万平方米，南京和天津成交体量最低，尤其是天津，由于出让地块中仅顺利成交了6宗，合计建面还不足100万平方米。

三四线城市本月的土地成交量较上月有所降低，总成交规模达4589万平方米，环比微降5%，同比亦下降了59%。不过，由于南通、金华、东莞等多个地价水平较高的城市集中土拍影响，土地成交金额和平均楼板价均呈环比上升趋势，环比涨幅分别为10%和16%。在CRIC重点监测的三四线城市中，金华、漳州、台州等城市的成交面积相对较多，其中完成首轮集中供地的金华成交规模最高，达219万平方米；涉及首批次集中出让的地块共计14宗，全部顺利成交，其中4幅地触及上限价进入摇号阶段，包括3宗安置地块和1宗商品住宅地块，平均溢价率达2.7%，整体热度仍维持在较低水平，但相较去年最后一批次集中出让，热度有所回升。值得一提的是，在本月进行集中土拍的城市还有南通和东莞，但首批次热度亦不高，尤其是东莞，8宗地块仅顺利成交2幅，流拍率高达七成。

07 综观

当前各地都有不同程度政策“松动”提振楼市，纾困政策对市场复苏还是起到一定积极作用，但政策方向和实施力度还在与市场博弈过程中。疫情不确定性加剧了整体楼市下行走势，多数城市开盘项目平均去化率仅在30%左右，且热销城市和热销项目个数逐月减少，上海疫情影响供求更是出断崖式下跌。面对需求疲弱大环境，更多房企积极自救，轮番“以价换量”等价格战，但对销售提振边际效应递减，拉动效果越来越有限。

展望未来，房地产市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

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