什么信号？上海土拍首日成交15宗地，最高溢价9.67%…上半年这一区域热度最高

7月25日，上海第二轮集中土拍首日，15宗地块全部成交，总成交金额约355亿元。

其中，有9宗地因仅一家企业报价而底价成交，进行现场竞价的6宗地中，有4宗地进入一次报价阶段。

溢价地块中，上海城投拿下的长宁区地块溢价率最高，为9.67％，成交楼面价也是最高，近10万元/平方米。

另外，保利+越秀联合体拿下的杨浦区地块成交总价最高，为47.75亿元，成交楼面价5.62万元/平方米，房地联动价11.5万元/平方米。

业内人士认为，上海第二轮集中土拍首日热度相对较高，在当前的房地产市场调整期，房企投资的避险趋势较为明显，核心城市仍然受到房企的追捧，上海整体去化速度较快且利润空间充足，对房企的吸引力十足。

上海二轮土拍首日揽金355亿

据了解，上海第二轮集中土拍时间为7月25日至7月28日，共推出12个区域总计32宗涉宅地块，总出让面积109.3万平方米，起拍总价681.7亿元。

7月25日，共有15宗地完成出让，其中仅一家企业参拍地块9宗，涉及浦东新区、奉贤、静安、杨浦、松江、青浦等区。进行现场竞价6宗，4宗拍至中止价进入“一次报价”阶段，同样涉及浦东新区、普陀、长宁等多个区域。当日揽金约355亿元。

其中，最受关注的长宁区新泾镇地块，共吸引了6家房企参与现场竞价。最终，上海城投以27.63亿元拿下该地块，溢价率高达9.67％，成交楼面价高达10万元/平方米。该地块成为土拍首日溢价率和楼面价最高的地块，该地块房地联动价达到了16.3万元/平方米。

另外，浦东新区两宗地块溢价率分列第二、第三，其中，陆家嘴以47.7亿元竞得川沙新镇地块，溢价率为9.44％，成交楼面价3.75万元/平方米，房地联动价6.4万元/平方米；华发以44.89亿元竞得的唐镇中心地块，溢价率为9.36％，成交楼面价4.07万元/平方米，房地联动价7.06万元/平方米。

此外，溢价率排名第四的是金茂以35.29亿元拿下的普陀区一地块，溢价率8.91％，成交楼面价4.73万元/平方米，房地联动价8.3万元/平方米。

普陀区另外两宗地块分别被保利+招商+新世界联合体和中环+宝华联合体拿下，成交价分别为34.2亿元和11.72亿元。

底价成交的9宗地块中，保利+越秀联合体拿下的杨浦区地块成交价最高，为47.75亿元，成交楼面价5.62万元/平方米，房地联动价11.5万元/平方米。这也是首日总价最高的地块。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，上海第二轮集中土拍的首日，热度相对较高。在当前的房地产市场调整期，房企投资的避险趋势较为明显，核心城市仍然受到房企的追捧，上海整体去化速度较快且利润空间充足，对房企的吸引力十足。

张凯认为，上海的落户优惠政策起到了助推作用，“张江”地区盘踞着大量的优质的、享受落户优惠政策的企业，当日2宗触顶地块：川沙新镇城南社区地块和新区唐镇中心镇区地块就来自该区域，未来随着该区域的产城融合，需求有望进一步提升，房企也将加快在这里的布局节奏。

上半年长三角城市群拿地热度最高

从今年上半年22城集中供地成交情况来看，国央企是拿地主力。

据中指研究院统计，2022上半年拿地金额中，地方国企+央企拿地金额占比达到新高71％。其中，首轮土拍中，地方国企拿地金额占比达到43％，地方国企在第二轮中拿地金额占比进一步提升至47％，托底现象显著。

从总量来看，2022上半年拿地金额前20企业以大型国央企、区域头部稳健型民企为主。国央企拿地金额累计达到TOP20房企拿地总额的72.1％，占比超七成，混合所有制企业占比14.7％，民营企业占比13.2％。

具体来看，2022上半年通过22城集中供地拿地相对靠前且积极的房企中，一方面是全国化、规模化央企及地方龙头国企投资拿地金额较高，如中海、建发等1-6月通过集中供地拿地权益金额超300亿元；另一方面，虽然民企整体拿地热情不高，但诸如滨江、龙湖等在集中供地中相对积极，拿地金额排在前列。滨江上半年拿地基本全部来自杭州前两轮集中供地，而龙湖则在北京、重庆、成都、杭州、合肥等一、二线城市分散投资。

区域深耕企业在具有竞争优势的城市积极拿地。如滨江仅上半年就在杭州市通过集中供地竞得二十余宗优质地块，在有效增加土储的同时，为杭州大本营的持续深耕夯实基础。

从拿地城市来看，长三角城市群拿地热度最高。

中指研究院指出，2022上半年集中供地房企拿地金额前五城市中，除去北京，杭州、上海、苏州、宁波均为长三角城市群中核心城市。

一方面杭州、苏州和宁波在2022上半年均完成两轮集中供地，推出地块数量高，如杭州通过两轮集中供地共推出105宗地块，除临平新城一宗地块流摇外，其余地块全部成交；另一方面，长三角城市群经济总量最高，营商环境优越，人口持续净流入，房企在此区域投资拿地能够有效保证后续项目销售去化以及合理的利润空间。

中指研究院认为，随着下半年政策效果逐步显现以及销售的复苏和金融环境边际改善，会在一定程度上提振房企拿地的信心。

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