升龙旧改“出局”

偌大的旧改江湖上，从不缺少奇闻逸事。不久前，夏园旧改易主，合生联合广州国资从升龙手中接手项目。此次升龙被“炒鱿鱼”，是经过村民代表表决通过的。实际上，早在去年夏天，夏园旧改村民便已动了把升龙“踢出局”的心思，只不过一年后才最终落下了实锤。外界普遍认为是，项目进展缓慢，村民不认可，才有了如今这出“你不行，换别人上”的情景。在项目投入四年精力的升龙或许并不服气。一起因合同纠纷，透露了这家房企的不甘。8月初，升龙方面告夏园股份经济联合社的诉状即将开庭。

曾几何时，升龙这条“过江龙”在广州旧改市场上曾两年拿下9个项目、创造近千亿投资额的神话。当时，这家房企的年销售业绩才不过100多亿。

之所以能掀起波澜，一个重要原因指向了升龙在融资方面的长袖善舞。如今，因项目进展缓慢而被“炒鱿鱼”，在广州整个旧改市场上都是罕见。不仅于此，升龙旗下其他许多项目进展也不佳。

外界不由质疑那个曾经拿旧改拿到手软的升龙，当下怎么了？

升龙被“炒鱿鱼”

升龙在广州夏园旧改项目上最终没能逃过“四年之痒”，而分道扬镳。

不久前，在夏园社区经济联合社召开了经联社股东代表（居民代表）大会上，表决通过夏园经济联合社拟与广州科合城市更新有限公司签订前期协议，由广州科合为后续夏园旧改提供前期服务工作。

广州科合似乎为夏园旧改而生，6月下旬刚刚成立，次月便接手了该项目。该公司由合生集团旗下广州华景商务管理持股70%，另外30%股份则在科学城（广州）投资集团旗下广州科城中源投资手中。

这也意味着“易主”后，夏园旧改将由国企与民企共同开发。

在夏园旧改项目上，升龙早有被“炒”迹象。去年夏天，黄埔夏园召开了表决大会，股东代表讨论了3个议题。其中就包含，要求升龙退出黄埔夏园村旧改。

理由在于，“由于夏园旧村改造前期服务单位广州嘉龙置业未按照合同约定履行义务构成违约...夏园股份经联社行使单方解除权，要求其退出夏园旧村改造项目。”

据当时媒体消息，本次表决的议题获得了高票通过，而且有公证处和律师见证。彼时，外界普遍认为改造工作进展缓慢，或许是升龙被要求退出的重要原因。

据乐居财经获悉，广州嘉龙置业由黄淑燕、谢菲雅二人各持股99%、1%，虽然在股权上与升龙无关联，但外界普遍认为，广州嘉龙置业正是升龙旗下的项目公司，而谢菲雅旗下的广州方升房地产也曾是升龙名下的公司。

今年2月，黄淑燕、谢菲雅还将他们所持有的广州嘉龙置业股份悉数出质给了广州农村商业银行华夏支行，股权数额合计价值3500万元。

眼下，升龙被踢出夏园旧改已然成真。对于这家“过江龙”来说，也颇具“败绩”意味。毕竟在广州旧改进程当中，被动中途退出旧改项目前期服务的企业实属罕见。

值得玩味的是，一则案号为（2022）粤01民初431号显示，因合同纠纷，广州嘉龙置业向法院对广州市黄埔区穗东街夏园股份经济联合社提起了诉讼，将于8月开庭。不难看出，这则起诉大概率指向升龙方面不满被对方踢出局。

入主夏园旧改，正是升龙在广州高歌猛进时的产物。时间回溯至2018年7月，夏园经济联合社与广州嘉龙置业签订了前期服务合同，由升龙为夏园旧改提供前期服务工作。夏园项目改造面积114.65公顷，堪称“旧改航母”。

升龙“重仓”广州旧改市场的算盘在2017年就已显现。那一年，升龙除了着手成立广州公司，还伙同珠江实业、富力地产等多家本土知名开发商成立了广州城市更新协会。第二年，它就以12亿元拿下南沙区金洲冲尾自然村旧改项目。

此后，升龙一路“狂飙”。尤其在2019年，他接连摘得蔡边一村、群星村、汤村和沙溪村四个体量颇为庞大旧改项目。有信息指出，这四个项目资金规模达到500多亿，总用地面积占到了广州当年旧改招标项目的66%。

升龙也凭借着这四个巨无霸项目，傲视群雄，成功登顶广州“旧改王”。一年后，升龙又相继入局南湾社区、明经村等四个旧改，使手上的城更项目投资额接近千亿。

“蛇吞象”背后的融资术

虽然拿旧改项目拿到手软，但是升龙在许多项目进展上，却被外界指责进展缓慢，患上了“拖延症”。这是哪里出了问题？

其实，这与开发商资金实力密切相关。众所周知，旧改不仅资金沉淀量巨大，动辄就需要数十亿，乃至数百亿的资金投入，而且还具有开发周期长的特点，短则3-5年，长则8-9年，甚至更久。

因此开发商想要获得回报，就得熬过漫长黑夜，而期间就需要巨额的资金支撑。一旦资金链承压，项目便危在旦夕，去年即便素有“旧改王”之称的佳兆业也没能逃过暴雷的命运。

而升龙在过去几年间，一口气吞下数个旧改项目，并且项目还是同时进行。于升龙而言，自身只能称得上是一家规模并不算大的区域性房企，资金压力显而易见。

机构数据显示，2018年，升龙集团销售金额（流量金额）为132亿元，2019年销售金额（全口径金额）为105.8亿元。

外界颇为好奇的是，销售额仅百余亿的房企是如何撬动投资额近千亿的旧改项目，它的融资输血渠道又是什么？

公开资料显示，2018年开始，升龙就游走在广州各大银行之间寻找融资，甚至掌舵者林亿亲自带队频频拜访广州区域的银行高层。这一事迹也被媒体频频提及。

实际上，该房企融资顺利与升龙董事长助理兼投融资中心总经理郑景山密不可分。他有着丰富的银行系统阅历，曾任交通银行龙岩分行行长、交通银行福建省分行授信部总经理。

彼时，升龙相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行等多家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。与广州本地多家银行的合作，让升龙在2018年前后并不“差钱”，这也就有了后面它在广州旧改江湖上的大举攻城略地。

不仅如此，升龙还是广东华兴银行的二股东，持有12.5%股份，它曾频频将其所持有广东华兴银行股权进行出质。

比如，2018年1月22日，升龙两次将广东华兴银行合计约5.51亿股股权数额出质予交银国际信托；同日，它还将该行价值2.78亿股权数额出质予厦门银行福州分行，四年过去，目前这笔股权出质仍属于有效状态。2020年夏天，升龙又将该银行1.095亿股权数额出质予厦门国际银行珠海分行。

虽然说升龙是融资达人，但此举也凸显了它对资金的迫切渴望。目前，升龙作为出质人，融资已高达16笔，其中不乏大手笔融资。

例如，今年2月，升龙将广州水墨江南房产价值9800万元股权数额出质予广州农村商业银行华夏支行，紧接着3月底，升龙又将广州升龙方圆置业价值1.2亿元股权数额出质予建设银行广东省分行。

广州农村商业银行华夏支行是升龙背后的大金主。单单去年一整年，升龙就将5家公司股权出质予该行，换取12亿元融资。

除了银行以外，信托和AMC机构也为升龙“输血”不少，包括了平安信托、中建投信托、中国华融资管福建省分公司等。

除了“亟需”资金外，升龙的高管层面也陷入了动荡局面。因曾经的高歌猛进，升龙引进了数位明星高管，包括前实地CFO李斌，原碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉，以及曾在俊发、阳光城任职的张海民。

虽然斥重金引入职业经理人，但是却留不住他们，加盟三天后的李斌便火速离职。对此，升龙站出来否认称，李斌未入职。但板上钉钉的是，2021年6月，张海民从升龙离开，加盟旭辉。

资金实力不占优势、高管动荡下的升龙，近年来也渐渐没有了当年的势头。

“游牧式”打法

乐居财经查询获悉，升龙集团成立于2007年8月，注册资本30亿元，由林亿和刘榕各持股98%、2%。

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