深圳写字楼四季度总存量或超1000万平，面临租赁需求放缓等难题
深圳南山写字楼 梁宝欣/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道
近日，第一太平戴维斯数据显示，截至三季度末，深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964万平方米。展望第四季度，预计将有6个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应。
也就是说深圳写字楼四季度总存量或超1000万平。同时，仲量联行数据显示，深圳三季度甲级办公楼租赁市场疲弱，租金环比下跌约2.8%，并预测办公楼将维持供求失衡的现状，空置率及租金将持续承压。
此外，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇也向《华夏时报》记者表示，“第三季度，严峻的经济环境及本土疫情扰动继续令深圳房地产市场受压。写字楼租赁需求放缓，租金水平继续下降，市场表现趋冷。”
降本增效成为主流，企业承租力下降
10月27日，深圳写字楼市场中介张伟（化名）向《华夏时报》记者透露，“现在深圳写字楼市场还不错，虽然大面积客户成交比较少，但是500平以下的面积，成交比以前火爆了。”
当记者追问相关原因时，张伟表示，“大面积空间客户成交比较少，是因为有些公司是裁员，有些公司则要降低成本，缩小办公面积。”
仲量联行报告指出，由于外部环境（国际环境）的不稳定以及供应链不畅让深圳的外向型企业受到一定程度的影响，出现外需扩张放缓的情况。部分以跨境业务为主的互联网企业，面临着业务收缩的风险。同时，在全国经济社会总体呈现“弱复苏”的格局下，其他行业也谨慎调整业务增长预期，放缓扩张速度，采取相对保守的企业不动产策略。具体而言，降本增效成为主流使得企业的承租力下降，并出现了部分缩租、退租的现象。
此外，第一太平戴维斯数据显示，企业因租金预算收紧，多选择搬迁或缩减面积来压缩成本，对此业主亦普遍选择降租来提高项目竞争力，深圳全市租金指数再度环比下降0.9%，平均租金降至人民币每平方米每月177.5元。截至三季度末，深圳全市写字楼净吸纳量环比下降41.7%。在此背景下，叠加新项目入市的影响，空置率环比上升0.5个百分点，至23.4%。
深圳写字楼物业市场新增供应、净吸纳量及空置率。 截图自第一太平戴维斯报告
值得一提的是，据第一太平戴维斯数据显示，深圳今年写字楼物业市场前三季度的净吸纳量分别均低于10万平。
而在租赁需求萎缩的背景下，深圳三季度写字楼市场的需求结构也发生了一定的改变。仲量联行数据指出，虽然金融和TMT行业仍作为去化主力，但部分互联网企业的降本增效和业务整合持续推进，使得TMT行业的租赁成交占比有一定幅度的下降，需求稳定性不如金融行业。
张伟则向《华夏时报》记者透露，“目前深圳粤海街道的写字楼比较多企业租，通常是互联网和科技研发企业在租。现在价格比较优惠，去年一般是每平每月120元-250元，今年有些楼租金在100元/平/月。”
四季度总存量或超1000万平
第一太平戴维斯数据显示，截至三季度末，深圳全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964.0万平方米。同时，第一太平戴维斯预计今年第四季度将有六个新项目交付入市，为深圳写字楼市场带来约54.8万平方米的新增供应。
届时，深圳写字楼存量将超1000万平。同时，第一太平戴维斯预计，鉴于新增供应可观，市场去化仍将承压，全市写字楼空置率预计继续上升。而经济环境仍然严峻，叠加大量新增供应入市的影响，租赁市场竞争料将加剧，全市平均租金或将延续整体下跌趋势。
针对深圳写字楼市场目前供应量达到高峰，但却面临租赁需求放缓，租金水平继续下降的情况，《华夏时报》记者特意采访了第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文的看法。
罗志文表示，写字楼对大多数人来说可能是具有标志性的建筑物。但在另外一个更深层次的研究层面，它是一个城市或者一个区域经济活动非常重要的载体。事实上，深圳整个区域是不断迭代发展的。
“现在深圳写字楼的供应，跟整个城市乃至湾区的定位有着重要关系。如今国家对深圳的定位非常高且深远，所以深圳会有不同的土地可以供应，不同的片区会以新的面貌、规划，楼宇会以新的标准去建成和运营。目前，深圳写字楼的供应是引领式的。这背后的深意就是，深圳在不断地为未来做准备，这个叫固定资产投资或者不动产投资，体现了一个城市发展的决心。”罗志文说。
同时，在罗志文看来，写字楼的生命周期非常长，不仅仅是1年、2年或者5年，事实上它具有几十年的生命周期。所以写字楼对整个经济的支撑可以说是非常长周期的。
在谈及租金回落的情况时，罗志文指出，这是写字楼的业主或者说是持有者在定位市场。由于楼宇生命周期非常长，而经济存在一些波动的因素，租金回落反而是楼宇生命力的一个体现。楼宇的存在是为了支撑经济，当经济遇到一定的挑战，为了更好去支撑实体经济的发展，其租金一定会根据市场的情况主动做一些调整。
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