杭州终止31宗土地集中挂牌！多地延迟土拍，规则有变？

8月18日，杭州规划和自然资源局发布公告，终止第二批31宗土地集中挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。

在此之前，已有深圳、青岛、天津、济南、苏州等地发布公告，延期或调整第二轮集中供地计划。

图片来源：杭州市规划和自然资源局

重点地块出让普遍延迟，也使全国范围内前7月土地成交出现下降。国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3％；土地成交价款5121亿元，同比下降4.8％。

严查资金来源

值得注意的是，从近期发布土地出让补充公告的地区看，部分地区对房企参与竞拍的资金来源进行严控。

其中，苏州明确，申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表及相应证明材料。

图片来源：苏州市自然资源和规划局

济南也发文指出，参与商品住宅用地竞买的企业须由自有账户交纳竞买保证金，同时竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。参与竞买企业要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。土地成交后，对竞得人缴纳的保证金和出让金由会计师事务所出具是否属于自有资金的审计报告。对于经审查资金来源不符合要求的企业，取消其竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还。

上述两个地区都提到，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款。

中国证券报记者观察到，很多小型房企或被阻挡在外。因为小房企基本都依靠关联公司借款拿地。

调整溢价上限

除了对拿地资金进行规范，中国证券报记者梳理发现，更多地区延迟集中出让土地是为了调整土地出让溢价上限。

以天津市为例，天津市规划和自然资源局发布公告称，将61宗地块的挂牌起始时间统一调整为9月1日。这次涉及的61宗地块总起始价约533亿元，其中市内六区11宗、环城四区18宗、远郊五区18宗、滨海新区14宗。原最高限价总计785.25亿元，下调后的最高限价总计610.89亿元，土地溢价率由47.75％大幅下降到了14.94％，每块土地的溢价率也都未超过15％。

银河证券研报指出，从天津首批集中供地的结果来看，成交的45宗地块中，有29宗土地溢价成交，最高溢价率达49％，第二轮拍地规则调整之后，预计将有效的控制土地溢价率，达到“稳地价”的目标。

机构普遍认为，在整体资金一再收紧的环境下，房企对下半年施工及新开工将采取审慎态度，非核心城市非热点地块的开工计划将有所放缓。因此，后续整体新开工规模单月及累计降幅或将扩大。

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