首轮集中供地综述：新模式 新常态 新生态
从2月网传消息披露，到6月底22城首轮集中土地出让正式收官。据贝壳研究院统计，首批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，土地出让金总额为1.07万亿元，综合溢价率15.1%。
市场主流观点认为，以热点城市作为试点切入，“两集中”政策基本实现平抑地价、抑制溢价、调控房价的目的。另一方面，集中供地考验着房企的资金实力，行业集中度不断提升的背景下，土地成本上升也对房企的未来管理提出了更高的要求。
新政出炉
集中公告 集中出让
2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
22个样本城市为：长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、厦门、深圳、天津、南京、济南、宁波、苏州、长沙、郑州、合肥、成都、武汉、上海。
22城在2020年的土地成交建面为40193.5万平，占全国土地成交建面的比例为19.29%，不到两成，但22城土地成交金额为27878.9亿元，占全国土地成交金额的比例为55.51%，相当于全国成交额的半壁江山。
数据汇总
热度不减 价格未落
从2021年22个城市第一次集中供地的总体推地情况看，推地宗数、推地占地面积、推地规划建面、推地楼面均价分别为996块、5820万平、12035万平、10276元/平。
从供地总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为940块、5268万平、11561万平、12140元/平、14%、10811亿元。
从总体土地成交平均溢价率14%来看，22个城市第一次集中供地的市场热度不低。
从各城的溢价情况来看，除一线城市中的上海、北京土地成交的平均溢价率低于10%以外，热点二线城市中的厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、福州、南京、合肥的土地成交的平均溢价率高于20%。
整体来看，第一次集中供地土地价格未出现回落。
对比变化
均价上升 流拍下降
2021年22个样本城市第一次集中供地推出土地建面合计12034.98万平，年化处理(假设一年平均集中推地三次，下同)后比2020下滑19.74%，增速比2020年下降17.04个百分点。
2021年22个样本城市第一次集中供地成交土地建面合计11561.39万平，年化处理后比2020年下滑13.71%，增速比2020年下降14.22个百分点；
成交金额合计10810.58亿元，年化处理后比2020年增加16.33%，增速比2020年上升2.78个百分点；成交楼面均价为10000元/平，比2020年上升44.17%。
第一次集中供地土地平均溢价率为14.34%，比2020年上升1.10个百分点。2021年22个样本城市第一次集中供地土地平均流拍率为5.62%，比2020年下降4.84个百分点。
若以2020年为基数，此次22个样本城市第一次集中供地的推地占地面积、土地成交规划建面、土地成交金额分别为12035.0万平、11561.4万平、10810.6亿元，占2020年全年的比例分别为26.8%、28.8%、38.8%。
房企动作
龙头活跃 冷热不均
若以2020年全国5家龙头开发商（碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产）为例，5家龙头开发商在第一次集中供地的22个样本城市拿地建面合计1740.3万平，年化处理后比2020年增加14.4%，增速比2020年上升21.2个百分点。
5家龙头开发商在第一次集中供地的22个样本城市拿地金额合计1758.5亿元，年化处理后比2020年增加20.9%，增速比2020年上升19.8个百分点。
分城市来看，5家龙头开发商在第一次集中供地的22个样本城市拿地建面最高的是重庆为243万平，拿地建面最少的是深圳和合肥为0万平。5家龙头开发商在第一次集中供地的22个样本城市拿地金额最高的是北京为257亿元，拿地金额最少的是深圳和合肥为0亿元。
从5家龙头开发商在第一次集中供地的22个样本城市中拿地金额超过100亿元的包括北京、杭州、重庆、天津、上海等一、二线热点城市。总体上此次集中供地城市冷热不均，热门城市不降温，冷门城市也难走热。
其它特征
合作加强 非核心受压
在今年的土拍市场中，联合拿地成为一大趋势，北京首轮集中供地出让的30宗地块就有14宗被联合体摘得。
据统计，2021年上半年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.3%，同比下降0.5个百分点，合作拿地力度有所增强。
具体来看，上半年前10阵营企业及31-50阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅下降，11-30阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅上升。
同时，受“两集中”政策影响，市场热度主要集中在一二线重点城市和核心城市群。50家代表房企2021年上半年在一线及二线城市投资面积占比均上涨，在五大核心城市群拿地面积占比也达到了69.0%，较上年同期增长12.2个百分点。
部分三四线城市为避免与集中供地重点城市同时段竞争导致土地流拍率上升，普遍放缓了供地节奏，成交量出现下滑，而高能级城市成交占比随之提升。
后续展望
稳字当头 分化加剧
随着6月29日武汉最后一宗首批集中土拍地块成交，至此22个重点城市首批次集中供地均已完成。除了长春、青岛等少数城市整体热度较低外，大部分城市首轮集中拍地市场热度均延续高位。
结合供地计划来看，大部重点分城市在首次集中供地偏保守，更多地去获取集中拍地相关经验。考虑到集中供地会加剧房企资金压力，进而导致不同能级城市间土地市场分化加剧。
展望下半年，第二批、第三批集中供地将陆续出让，对于土地市场的影响也将继续加深。
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