“居住权”横空出世！买房又多了一个雷区？

　　试想有一天你拥有了一套房子，却无法居住，这个场面是不是很滑稽？但，这正是有了“居住权”后的一种现象。

　　房产交易新负担

　　众所周知，在中国，有房屋所有权、土地使用权，如今又多了一项“居住权”。我们看到，在今年1月1日正式生效的《民法典》物权编中，新增了一个“居住权”，那么，相关的登记操作规范，近期也在武汉开始施行。

　　这就意味着房产交易有了新负担！因为所谓的居住权，是与所有权分离的，是一种跟房屋所有人约定之后，拥有房屋的居住权，这个权利只保障居住，没有继承、转让的资格。

　　比如说，有人给亲戚设立“居住权”，他去世后，即便房子被子女继承，但亲戚仍然可以住在里面。

　　需要说明的是，这个居住权不是随意可以设立的！需要按照国家的相关规定，由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，登记之时，明确居住条件及要求、居住期限、争议解决方案等。

　　这其中，最关键的就是居住期限。居住权期限可长可短，由设立居住权的房主进行确定，可以1年，也可以5年，当然也能“终生有效”。

　　如果是“终生有效”，那么不到居住权人去世，居住权是不会消散的。

　　居住权≠租赁

　　至于要不要付租金，这要看当时的约定。如果没有约定，就不会存在租金收益。所以，大家不能简单的把“居住权”想象成“租赁”，这两者存在本质的区别！

　　租赁的话，只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益。

　　而居住权是一种法律认可的权利，它与房屋所有权，同属“用益物权”，权益关系相当，无房屋收益是原则，有房屋收益是例外。

　　尤其值得注意的是，租赁的话，合同到期或者双方协定，是可收回房子的。

　　而房子一旦设立了“居住权”，新业主即便事后获得不动产证，拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，也没有权利赶走居住权人。

　　二手房交易的雷区

　　那么，这一定程度上是在保障部分弱势群体的权益，是为那些“以房养老”的老年人提供的一种法律保障。

　　所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人在不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子，又失去了住所。

　　那么，如果在签订“以房养老”协议的时候，登记居住权，就能保障老人在去世之前一直有居所。

　　当然，另外一方面，这个居住权的存在，也确实会让房产交易变得更复杂。

　　过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁，未来还要看是否存在“居住权”。因为，一旦存在居住权，即便买到了房子，也未必能住在其中。

　　所以说，这是以后二手房交易中，不得不考虑的一个“雷区”。

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