观点直击 正荣服务四年四倍目标：营收50亿、在管面积1.7亿平米（实录）
8月24日，正荣服务召开了2021年中期业绩发布会。在董事会主席兼非执行董事黄仙枝带领下，执行董事兼行政总裁林晓彤、执行董事康宏、首席财务官兼联席公司秘书王奕等一众高管出席会议。
同正荣地产一样，正荣服务也出了一份颇为亮眼的成绩单。期内，正荣服务收入约6.84亿元，较上年同期增长约54.2%；母公司拥有人应占期内溢利约1.01亿元，较去年同期增长约69.6%。
而管理规模方面，截至2021年6月底，正荣服务在管面积5624万平米，较2020年底增长36.3%；合约面积9520万平米，较2020年底增长8.9%；合约在管面积的比值约1.7倍，逐步贴近第一梯队的规模。
稍微美中不足的就是毛利率。上半年，公司毛利率为34.8%，较去年同期下降了0.2个百分点。细分来看，非业主增值服务业务与社区增值服务业务的毛利率均出现了较为明显的下滑。
数据来源：公司半年报
对此，管理层指出，对于物管公司来说，各板块的毛利率应该维持在一个比较合理的区间，一味追求高额的利润和高额的利润率势必会带来服务品质的下降。;
根据公司规划，物业管理服务业务的毛利率约保持在20%到25%之间，非业主增值业务的毛利率控制在30%到35%，而社区增值业务则保持在60%以上。
四年四倍目标
或许是基于业绩与规模的快速增长、以及对自身服务管理能力的自信，此次业绩会上，上市刚满一年的正荣服务发布发展速度四年四倍、发展质量一快三优;的全新战略目标。
具体来看，所谓的发展速度四年四倍;，即是以2020年营收为基数，实现四年四倍的增长，至2024年底公司营收规模达50亿元，年均复合增长率达到45%以上。
至于发展质量一快三优;中一快;是指公司管理规模增长较快，预计2024年底达1.7亿平方米；而三优;则指的是，发展质量优秀，预计在物管企业中排进综合实力TOP15；盈利能力优秀，预计净利润年复合增长超40%；品质口碑优秀，品质满意度在行业保持领先。
根据中报显示，正荣服务上半年6.8亿元的营收中，来自物业管理服务的收入为3.26亿元，占比47.7%；来自非业主增值服务的收入为2.42亿元，占比35.4%；来自社区增值服务的收入为1.15亿元，占比16.9%。
数据来源：公司半年报
若要实现营收四年四倍的增长，最直接方式莫过于快速提升在管面积来推动物业管理服务收入的增长。
据行政总裁林晓彤指出，公司将通过母公司正荣集团交付、第三方拓展、收并购等方式来扩充在管规模，其中来自母公司交付的新增在管面积大约是40%，三方拓展的目标则为每年新增1500平方米。
据了解，正荣服务上半年新增在管面积1500万平方米，其中第三方拓展在管面积的增量高达1300万平米，已完成了今年全年计划的86%。而从拓展标的来看，除住宅之外，正荣服务还在商业运营、写字楼以及通信、银行、产业园等公建领域逐渐发力。
至于收并购方面，林晓彤表示，公司以深耕的管辖区域为主、以补充业态为主，非住为侧重考虑的方向，同时也会考虑进入环卫服务行业。
他进一步透露，公司目前收并购储备资源项目有十多个，预计下半年可以成功实现1到2个转化，预计增量大约在600万平方米左右。
对于收并购的资金方面，正荣服务首席财务官王奕表示，目前在手资金充裕，截至6月30日公司现金结余有10.8亿元，足以支撑收并购，暂时没有增发、配股等融资计划。
正荣商业注入
和提升在管面积一样，发展社区增值服务也是正荣服务未来重点努力的方向。
半年报显示，期内公司社区增值服务的收入约1.15亿元，同比增长了91%；收入占比已经达到了17%，较2020年同期增长了3.3个百分点。
据林晓彤于业绩会上透露，未来我们力争将公司社区增值业务收入占比提高到20%左右的水准。;
而在增值服务的业务开展上，管理层也给出了两个明确的方向，分别是是贸易和装修。
以美住美居业务为例，正荣服务将借助正荣地产庞大的改善型客户群体，通过提供更加优质的装修服务，实现新的收入增长点。
据悉，目前正荣服务在管的住宅项目是167个，业主户数达到13万户。假定每年有1%的业主存在改善的需求预期，按客单价每户20万元来估算，每年可新增收入将是1.3亿元。
而在社区多金业务方面，管理层表示，将会继续从空间运营和创新型的业务入手，借助正荣商业8500个品牌库的资源，深度挖掘商业的资源价值，在社区商业和多金业务上实现突破性的增长。
除了四年四倍的新战略目标之外，正荣商业的注入成为此次业绩会上的另一个焦点。
根据观点地产新媒体了解，2021年5月19日，正荣服务与正荣地产订立一份协议，拟以按现金总代价8.91亿元收购正荣商业管理合共99%的股权。
半年报披露，正荣服务已于2021年6月30日支付该笔交易的首期款项5.35亿元，而剩余3.56亿元将于2022年支付。由于并表时间是6月30日，所以从会计核算角度来讲，对上半年正荣服务的业绩没有产生任何影响。
据管理层在业绩会上介绍，正荣商业主要为商业物业提供商业运营及管理服务。当前在管项目23个，主要布局在上海、福州、合肥、南京、长沙等重点一二线城市，在管面积149万平方米，储备项目22个，储备面积67万平方米，管理商业资产规模过百亿。
根据预测，2021年正荣商业的全年收入预计会是在2.5亿元，其中净利润约为6000万元左右。今年下半年并表后，将会对正荣服务2021年整体的业绩有一个大幅增长的影响。
此外，对于未来正荣商业的定位，正荣服务董事会主席黄仙枝表示：正荣商业还是有我们自己的特色，可能不像万达、新城这种大规模的商业，我们做小而精，侧重点还是在资产管理方面，我们会倾注大量的精力在这方面。;
以下为正荣服务2021年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：公司如何看待物业行业的发展趋势？以及近期物业行业是否存在一些政策变化，管理层是如何看待的？
黄仙枝：从物业行业来看，可分为两个阶段。当前我们正处于在规范发展的阶段。物业行业在前期存在着高度分散的格局，所以现在有一些无序发展，服务水平参差不齐，所以需要不断地完善行业的法律法规建设，引导行业的规范有序发展。
从物业行业的政策来看，2020年国家出台众多的政策文件，明确鼓励支持物业管理行业的转型升级，持续向规范化、市场化发展，并指明行业和企业未来的发展方向。前段时间还出台了加强监管的细节，我们认为这是在宏观导向下的短暂回调，将促使企业更加规范运营，推动行业长期的连续发展，而不是压制行业的发展。
对于像正荣服务这种具有市场竞争力和规范经营的上市物业企业，我们一定会抓住机会发展，在健康的市场环境下加大管理规模和有高质量的发展。
现场提问：看到公司提出在管规模四年四倍的目标，是不是有相应的规模拓展的策略？
林晓彤：正荣服务在市场拓展方面优势比较明显。首先是有充足的人员储备；其次是市场拓展渠道非常多元；再者公司战略前卫，采取一城一策；最后，公司对考核指标进行强管控。
>相关《观点直击 正荣服务四年四倍目标：营收50亿、在管面积1.7亿平米（实录）》内容：
1、 直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变
理财鱼小提示：直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变 随着腾讯控股（00700.HK也称“腾讯”）的一次中期派息，京东（NASDAQ:JD）的股东阵容剧变。 2021年12月23日，腾讯宣布以中期派息方式，将所持有约4.6亿股京东股权发放给股东。本次派息后，腾讯对京东持...【继续阅读】
2、 直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变
理财鱼小提示：直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变 随着腾讯控股（00700.HK也称“腾讯”）的一次中期派息，京东（NASDAQ:JD）的股东阵容剧变。 2021年12月23日，腾讯宣布以中期派息方式，将所持有约4.6亿股京东股权发放给股东。本次派息后，腾讯对京东持...【继续阅读】
3、 直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变
随着腾讯控股(00700.HK也称“腾讯”)的一次中期派息，京东(NASDAQ:JD)的股东阵容剧变。 2021年12月23日，腾讯宣布以中期派息方式，将所持有约4.6亿股京东股权发放给股东。本次派息后，腾讯对京东持股比例将由17%降至2.3%，不再为京东的第一大股东。同时腾...【继续阅读】