观点直击 正荣服务四年四倍目标：营收50亿、在管面积1.7亿平米（实录）(2)
针对四年四倍的目标，公司会通过多种渠道，包括收并购、第三方拓展等方式，扩充在管规模。当前公司第三方的拓展目标是比较清晰的，每年可以实现增量1500万平米的目标。公司在2021年中期已经完成1300万平米的拓展，实现了约86%的拓展目标，也就是1300万平米。
而收并购方面，公司以深耕的管辖区域为主、以补充业态为主，非住为侧重考虑的方向，同时也会考虑进入环卫服务行业。今年下半年，公司会积极寻求落地合适的优质项目，公司目前收并购储备资源项目有十多个，预计年内可以成功实现1到2个转化，预计增量大约在600万平米左右。
王奕：公司目前账面上的的资金非常充裕，且现阶段没有增发、配股或者债务融资的计划。截止6月30日现金结余有10.8亿元，这表示我们有充足的资金支持公司推进收并购。
现场提问：公司2021年中期社区增值业务的财务业绩如何，想了解一些具体的细项业务和占比贡献。
王奕：我们2021年上半年社区增值业务收入是1.2亿元，相比2020年同期增长了约91%，收入增长的主要原因，一方面是我们的在管面积提升，用户数量大幅增长，以及我们提供了多样化的产品。具体的产品主要分为三类，第一类是我们的家居生活，这里面包括了清洁、团购、交钥匙装修、家居维修等等，这些收入大概在4700万元左右，占比约41%。第二部分是车位租赁、经纪服务等，占比约51%，这一块的收入大概是5800万元。第三部分是公共区域的增值，包括公区的广告租赁等等，这部分大概接近900万，占比大概8%。
现场提问：请问公司当前有没有一些新业务的培育？布局新业务的标准是什么，尤其是在社区资质服务方面的规划？
林晓彤：总体来看，整个物业行业现在逐步向综合管理服务延伸，在基础业务发展的同时，我们现在注重的是住宅业务作为基本盘，同时也发力于商业物业、写字楼，以及社区管理等等，往这方面去延伸。这些业务除了增加在管面积以外，同时我们也希望沿着社区增值这一块多做一些文章。
我们希望通过业务规模的不断扩大，增加一些服务内容方面的拓展，比如说社区商业、社区资源的利用，像广告位招租，还有一些社区智能化服务，向增值服务方面多做一些业务拓展，这是我们业务的一个大的方向。
随着这些方面不断地落地，对整个团队和经营要求是更多的，我们希望通过智慧平台的建设，以及管理向下的倾斜，通过我们的员工素质提高等等，来实现这些目标。
现场提问：公司上半年的毛利率是34.8%，看起来是较2020年底有所下降的，请问具体的原因是什么？
王奕：今年上半年的毛利率是34.8%，较去年同期的35%只下降了0.2个百分点，我们觉得这个毛利率在行业里面这已经属于比较中上游的水平。
我们认为物管行业是需要遵从行业发展的基本规律，一味追求高额的利润和高额的利润率势必会带来服务品质的下降，因此我们认为各板块的毛利率应该维持在一个比较合理的区间。
例如基础物业，我们希望能够稳定在20%到25%之间，公司目前大概是24.6%；而非业主增值业务，我们希望毛利率控制在30%到35%，公司目前表现是在32.9%；社区增值业务这一块比较高，我们希望保持在60%以上，实际表现是在67.5%。
我们是希望能够做到品质和利润均好的势头，这样给投资人、股东带来的回报的同时，能保持稳定的质量前行，也符合我们的一快三优的发展要求，实现发展质量好、服务品质好。
同时，我们也会对标运营效益比较好的同业公司，对标目标的利润率也基本上都是维持在12%到16%，所以我们基本上保持这个品质和利润均好的势头。
现场提问：公司上半年社区增值服务收入的占比，达到了17%，请管理层介绍一下公司在这方面未来的增长趋势和计划？
林晓彤：从2021年中期来看，公司社区增值服务的收入约人民币1.15亿元，占比已经达到了17%，同比增长了91%，这在行业里面也属于领先的水平。
而在增值服务的业务开展方向上，公司已经明确规划了两个核心内容，一个是贸易，一个是装修。
在社区多金业务方面，公司会继续从空间运营和创新型的业务入手，借助新收入的商管8500个品牌库的资源，深度挖掘商业的资源价值，在社区商业和多金业务上实现突破性的增长。
而美住美居业务方面，我们将借助正荣地产庞大的改善型客户群体，通过提供更加优质的装修服务，实现新的收入增长点。
按照管理层的预期，公司目前在管的住宅项目是167个，业主户数达到13万户，假定每年有1%的业主存在改善的需求预期，按客单价每户20万元来估算，每年可新增收入将是1.3亿元。
未来我们力争将公司社区增值业务收入占比提高到20%左右的水准。目前公司内部的标杆项目——正荣财富中心已经能够达到这个水准了，后期的重要工作是因地制宜，按照每个项目的实际情况拟定差异化的实现路径，管理层也非常有信心在下半年继续提升社区增值服务的收入规模。
现场提问：正荣商业过往的财务业绩是不是在上半年已经并表了？如果没有并表的话，对全年的业绩影响是什么？
王奕：我来回答一下关于正荣商业的基本情况。正如业绩公告所披露的，我们是在6月28日通过股东大会审批，并于6月30日完成了股权的交割，因此正荣商业的并表时间是2021年6月30日。从会计核算角度来讲，对上半年正荣服务的业绩是没有影响的。
但是，根据我们的预测，2021年正荣商业的全年收入预计会是在2.5亿元，净利润约为6000万元左右。按照过往商业的发展，2019年正荣商业的收入大概是1亿元，净利润大概是1500万。2020年的收入是1.5亿元，净利润大概是在3300万元。按照这个数据来做一个复合增长测算，我们的收入复合增长率是在32%，净利润的复合增长率达到了57%。
未来的三年，相信正荣商业应该会继续保持一个不低于行业均值的增速，因此在今年下半年并表后，肯定会对正荣服务2021年整体的业绩有一个大幅增长的影响。
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