房价曾高过北上广！炒房团全国扫货！从“疯狂”到“冷静”，温州楼市经历了什么？
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导读：温州那段激情燃烧的岁月已恍若隔世。
作者 |第一财经 郑娜
远离杭州、宁波都市圈，地处浙江最南端的温州，一直以来都是自力更生的代表。
从早年温州人凭借勤劳胆大的精神，以及亲友互相帮扶的关系，依靠“温州模式”迅速发家致富，积累了大量财富，并以此闻名，被称为“东方犹太人”。
当没有充足投资渠道民间富商将资金投向楼市时，温州的房价急速起飞，2009年时一度超越了上海，而来自温州的炒房团也横扫全国。但这随着楼市暴涨而膨胀起来的财富，也在温州房价的暴跌中转瞬蒸发。
从绝对高位到跌至谷底，投资客被迅速挤出楼市的同时，温州过去民间家族经济模式，以及由此形成的低利润劳动密集型产业，也逐渐无法适应时代的发展，GDP增速也从1978年-2004年间14.1%的年均增速，降至2004年-2012年10.5%。
与此同时，温州不得不面临的另一个问题是人口增长放缓。2010年，温州人口已经达到约910万，在2020年时人口总量约为957万，10年间仅增长了47万人。
在产业转型升级还在持续推进的当下，温州楼市的投资价值似乎陷入了辨不明方向的迷途。
黄金十年，财富如烟
尽管温州炒房团曾经横扫全国，但他们在到外地买房之前，大多会在温州先购置房产。
“温州早年的房价，都是当地的投资客炒起来的。”在某Top30房企工作的温州人李飞（化名）向第一财经表示。而这个历史可以追溯到20世纪90年代末。
1998年，自国家实施房地产市场化改革始，温州房价从2000元/平方米的均价起步，开启了十余年的上扬走势。
公开信息显示，2000年末时，温州房价就突破了3000元/平方米的关口；2001年，温州市区的房价出现了第一次大幅上涨，部分区域的价格达到了约6000元/平方米。
也正是2001年的8月份，由温州当地媒体组织的一个150余人购房团迈向了上海，成为温州炒房团的起点，在接下来的两三年里，他们成为各地开发商、银行的座上宾，目的地也从最初的上海、杭州向各大省会中心城市、二级城市扩散，从大连到伊犁，从海口到内蒙，版图遍布全国。
作为温州炒房团的大本营，温州本地的楼市自然是投资的前沿高地。2005年初，温州市区开始有新房的价格超过1万元/平方米，进入2007年，温州的房价突破2万元/平方米。
在2008年国际金融危机冲击下，温州房价出现短暂回调，但随着四万亿刺激政策的出台，下半年信贷环境十分宽松，大量资金持续涌入房地产市场，楼市再度起飞。2008年年底，温州主城区的新房单价在1.5万元左右；而2009年8月，主城区的新房均价涨到了2.67万元，涨幅超7成。
2010年，温州房价继续向上。据中国房价行情网数据，这一年，温州房价突破3万元的门槛，一举超越北上广，位列全国之首。其中，位于温州鹿城区核心地段的一个名为绿城鹿城广场的项目，2008年首开时均价在4万元，2010年在二手房市场上的价格逼近10万元。
温州楼市遭遇爆炒的背后，除了宽松信贷政策等的影响，更本质的推动因素是“温州模式”下的民营经济崛起。
“80年代改革开放初期，温州人依靠吃苦耐劳的精神、对市场的敏锐度、对财富的渴求，在全国各地寻找机会，哪里有市场，哪里就有温州人。”年逾50岁的温州本地商人老纪（化名）向第一财经介绍，当时的温州人以家族小作坊的形式，通过低成本、低利润的劳动密集型产业，迅速完成财富积累，“一个赚个三四十万，很快的”。
公开数据显示，2005年，温州工业总产值在10亿元以上的产业集群有29个，工业总产值达3178亿元，形成了中国鞋都、中国电子元器件生产基地、中国五金洁具之都等数十个“国字号”工业生产基地。
“藏富于民”的经济模式下，2007年，温州城市居民人均可支配收入达到24002元，同比增长12.2%，收入水平连续7年居浙江省各市首位，并高于周边长三角地区水平，比同年的上海还高出379元，稳居全国前三。
而素来有投资习惯的温州人，不会让手上有闲置资金，缺乏投资渠道的他们一头栽入了房价不跌的楼市中，“当时的街坊邻居，大妈、阿姨都在买房，”李飞说。
据当地媒体彼时的一项调查显示，有超5成的被调查者首选的投资物业是住宅，有3成的被调查者将温州作为首选投资区域；另有统计数据显示，2009年，温州上规模企业中，约有70%的制造企业投资房地产。
2011年，温州当地发达的民间借贷爆发危机，累及依靠杠杆推高的楼市。一时间，温州老板因巨额债务而跑路、企业倒闭的传闻频出，叠加限购等宏观调控政策，温州楼市信心遭到巨大打击，房价走势急转直下，大面积抛售房产的情况出现。投资需求立刻烟消云散。
据2015年《温州蓝皮书》显示，从2012年开始，温州房价已连续40个月出现回落，2014年温州市区均价为1.95万元/平方米。这一价格已跌回了2007年的水平。多年积累的财富随风蒸发。
投资消散，房价爬坡
失去了大批投资客和巨量热钱的温州楼市，购房的主力群体已回归了最本质的居住需求。
“经过几波的市场教育之后，温州炒房的已经比较少了，基本上都是以刚需改善自住为主。”在温州工作生活7年有余的胥阳（化名），目前在某华东房企温州片区工作，他向记者介绍。
多位受访业内人士向第一财经分析，当前温州的购房需求具有较为明显的地缘性。而这多与当地的历史、地理等天然因素相关。
“温州最早的区点就是鹿城区。”李飞告诉记者。鹿城始建于东晋，自古商贾云集，素有“东瓯名镇”之称。鹿城区向南为瓯海区，向东跨过温州市境内山脉大罗山是龙湾区，由此构成了温州传统核心区。
“温州人很认这点：我是鹿城人，是市区人；瓯海人也会将自己认同为瓯海人；而被山隔开的龙湾区就像是温州的农村；龙湾再向东、向北连着的洞头区，就是位置很偏的岛屿，早期人口较少。”李飞表示，同样地，乐清市、瑞安市、龙港市、平阳县、苍南县等三市五县也都各自的认同，“对外都不说自己是温州人，而是乐清人、文。”
在另一Top20全国性房企浙江片区负责投资的温州人陈斌（化名）也表示，“比如瑞安市或者乐清市的人，有原本的生活圈子，城市基础配套也足够，当地人就没有特别强的在其他城区购房的需求。”
这样细分的区域认同，使得各个板块的购房者有更加明确的选择。目前在上海打拼的乐清人刘波，2021年5月份时在乐清为爸妈买了一套房；而生长在龙港市的老纪，早年也首先在龙港买房。
“鹿城区、瓯海区由于城市的地理位置和城市发展面貌，也能吸引到地缘内的优质客户。”在温州有项目在售的某华东房企内部人士补充。
实际上，坐拥瓯江景观的鹿城区是温州有钱人聚集的地方。“除了鹿城区本地人之外，其他区域的人只要有钱也会选择在这里买房。项目卖到4万、5万照样有人买。”李飞告诉记者。
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