房价曾高过北上广！炒房团全国扫货！从“疯狂”到“冷静”，温州楼市经历了什么？(2)
核心城区也正是温州当前的价格高地。据温州当地房地产市场研究机构温州木叶研策的报告显示，2021年鹿城区均价约为3.32万元/平方米，位列温州各区县之首；瓯海区以2.57万元/平方米次之；龙湾区则以2.41万元/平方米位列第三。
在2021年上半年燥热的楼市下，主城区多个板块依靠“未来社区”叠加学区概念，多项目开盘即罄。当年5月份三期开盘的华鸿华宇未来之星项目，共280套房源获得了3655组客户认筹，中签率仅7.66%；此前的一期、二期也分别获得了2000组以上的认筹。2021年全年，鹿城区、瓯海区均有项目成交破千套，龙湾区也有项目成交近千套。
经历了2014年的大幅下跌之后，依靠刚需、改善等购房群体，温州房价已得到了缓慢修复。
“2014年我刚到温州的时候，楼市还在低谷，房子均价在1.2万元左右，”胥阳表示，2011年之后，虽然新房开始以价换量，房价一路下跌，但成交量在平稳上涨，“现在市区均价在2.6万元左右，基本上追上了十年前的房价。”
上述机构报告显示，2021年温州市区住宅均价突破近年来的历史高位，毛坯均价也接近2.5万元/平方米，房价近5年平均增长率约为5%。
将销售市场不断推高的，还有疯狂的土地市场。2021年4月份摆上货架的一宗滨江云谷地块，吸引了包括金茂、中海等在内的数十家房企竞争，最后保利&招商联合体以65.05亿元的总价竞得，溢价率达到30%，刷新了近十年温州土拍新高，实际拿地成本价超3万元/平方米；瓯海区的一宗地块则拍出了49.8%的最高溢价率。
“2021年上半年的市场应该叫疯狂了，拿地的时候，各家房企看起来就是不算账，比其他人多出100万，拿下这块地就行了。可以说，温州全市上半年拿的地没有赚钱的。”李飞回忆说。
不过，随着全国楼市整体转冷，以及双减政策的影响，温州楼市在2021年下半年也同样向下，打折促销现象普遍，包括送4-5个车位、10万装修、返现等方式。同一个项目上半年常见的超千组认筹数，下半年亦腰斩，有项目300套供应，仅50余组客户认筹，火热不再。
鹿城区、瓯海区、龙湾区房价都出现明显下挫。其中位于龙湾区的未来之城项目的备案均价约为2.99万元/平方米，算上送车位等折扣后，成交均价跌至2.2万元/平方米一下，降幅超8000元/平方米。
值得一提的是，在楼市下行的背景下，温州瓯江口、经开区、空港新区等房价较低板块曾聚集的投资客也选择退场。李飞介绍，拥有浙江省首个获批的省级产业集聚区的瓯江口板块是网红板块，其位于S1轻轨、S2轻轨交界处，靠近龙湾机场，并拥有瓯江北口大桥将瓯江口板块与乐清市连接，医院、学校等配套设施也陆续投入使用。同时，当地政府还引进了包括百度、威马、唯品会、苏宁电器物流园等项目，丰富当地产业。
拥有良好的概念和完善中的配套，叠加当地不足万元的房价，引起了当地投资客的兴趣。
“去年乃至前年里，瓯江口板块热度都很高，当时集聚了不少投资客，占比在90%以上。”李飞说，早期瓯江口板块基本是开盘售罄，2021年下半年房价下跌后，投资客全部撤离，“2021年下半年，一个项目只有100-200套左右的去化，主要依靠当地刚需。”
产业转型，城市升级
仅从2021年温州当地市场切面来看，发展形势并未脱离全国楼市，涨跌随势；但若将温州放在一个对比的时空里再看，温州当前的吸引力略显不足。
事实上，在历经楼市暴跌后和投资需求挤出后，温州当前的房价水平仍然不算低。中国房价行情网数据显示，2021年温州全市新房均价在1.97万元/平方米，明显高于中部省会城市长沙1万元/平方米、武汉1.7万元/平方米的均价，亦明显高于紧邻的台州、丽水。
“2014年瓯海区的房价也才一万二三，现在也基本在3万多了，翻了一倍多。”在谈到错过购房时机时，胥会表示颇为可惜，“正好错过了低谷的上升期。”
不只是房价谈不上友好，温州本地的产业转型突破并不明显。
地处浙江最南端的温州，距杭州、宁波两大中心城市远，而与之毗邻的台州被划入了宁波都市圈，甚至在2016年的《长江三角洲城市群发展规划》中落选，直至2019年“重回”长三角城市群；向南则跨入福建，亦难形成联动。在地缘上的相对孤立，“温州这个城市，从最初发展到现在，多是自力更生。”张飞说。
于是，改革开放初期，温州人依靠自己走出去，创造了“温州模式”，迅速积累起了原始财富，打响了温州声名；此后随着对家族式企业管理制度的突破，逐渐形成了鞋服、眼镜、打火机、低压电器等十几个产业集群。
数据显示，从1978年到2004年的26年间，温州GDP年均增速14.1%，位居浙江省首位。但此后由于越来越多资金流向炒房、民间借贷等领域，实体经济凋零、产业空心化成为温州的现实。2004年到2012年，温州GDP年均增速10.5%，居浙江省末位。
近年来，尽管温州一直在规划产业转型，要从低小散产业向高精尖产业转型，但目前尚未能形成足够的实力，大型企业的数量明显处于弱势。
截至2021年末，在浙江省超600家A股上市企业中，杭州拥有199家居首，宁波107家次之，绍兴则以73家居于榜眼；而温州仅有28家，且有6家来自纺织服装行业，仍是上市公司最多的行业。
产业支撑不足的背景下，温州的人口增速也明显放缓。2010年人口已经达到约910万的温州，在2020年时人口总量约为957万，10年间仅47万人的增幅，在浙江省中位列第七，远低于杭州的逾300万人、宁波的近180万人、金华的约169万人，甚至低于嘉兴、台州。
其中，对传统鞋服、眼镜等劳动密集型产业的淘汰，也在一定程度上造成相关从业人员的流失；同时，不少起家于温州的企业，后期也相继将总部搬离。
一家总部位于深圳的房企内部人士向记者表示，温州较宁波和绍兴来看，经济活力略显不足。“2021年，宁波的GDP为1.44万亿元，温州的则为7628亿元，二者不在同一量级上；其次从城市工业实力看，宁波稳居浙江首位，绍兴也已经领先温州。相较而言，宁波、绍兴比温州更具有投资价值。”
>相关《房价曾高过北上广！炒房团全国扫货！从“疯狂”到“冷静”，温州楼市经历了什么？(2)》内容：
1、 专家：房价下跌27%才合理！央媒8字回应，房子或“不得不降”？
理财鱼小提示：专家：房价下跌27%才合理！央媒8字回应，房子或“不得不降”？ 从2021年下半年开始，国内房价出现明显的调整。根据数据显示，12月新房价格下跌城市超过七成，二手房价格环节下跌更是达到九成。而这又是自去年8月份以来连续四个月的“普跌”。现如...【继续阅读】
2、 股市债市楼市沸腾！5年期LPR下调当日：地产股债大涨，机构：不排除热点城市房价“小阳春”
华夏时报（）记者 李凯旋 李未来 北京报道 1月20日，中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布新一期LPR，1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。值得关注的是，这是2020年4月以后，5年期以上LPR首次出现下调。 业...【继续阅读】
3、 股市债市楼市沸腾！5年期LPR下调当日：地产股债大涨，机构：不排除热点城市房价“小阳春”
本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 北京报道 1月20日，中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布新一期LPR，1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较此前下降5个基点。值得关注的是，这是2020年4月以后，5年期以上LPR首次...【继续阅读】