后千亿时代正荣地产：业绩增速放缓，“二代”欧国伟走上台前如何扭转态势？
理财鱼小提示：后千亿时代正荣地产：业绩增速放缓，“二代”欧国伟走上台前如何扭转态势？
出品 | 搜狐财经
作者 | 岳家琛
【编者按】他们神秘而低调，却手握家族巨量财富。
伴随着中国地产创一代退休、卸任，中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。
如果说高管的出走与加入，是一把把无形的尺子，衡量着“二代”接班后的人心向背；那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子，衡量着“二代”们的经营业绩。
特别是随着财报季的结束，地产二代的考卷分数再次公之于众。
他们之中，谁能堪当大任，谁又困难重重？搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时，金榜谁题名》系列专题，带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。
此为专题第四期，主角是正荣地产欧氏二代。
福建，家族文化盛行的区域，“二代接班”一直是闽系房企的热门话题。
在正荣，欧宗荣一直体现出“一碗水端平”的态度。不过近期，天平或许正在倾斜。
5月20日，港股物业公司正荣服务公告，拟花费8.91亿元收购正荣地产旗下的商业管理板块正荣商管99%股权，正荣商管由正荣地产控股99%。
其中欧宗荣长子欧国强持有正荣服务5.77%的股份，是正荣服务的第二大股东。外界猜测他或许将成为正荣服务的掌舵人。而本次资产腾挪后，正荣商管正式装入正荣服务之中。
另一方面，欧国强却在淡出正荣地产。
4月7日，非上市的控股公司，正荣地产控股发布公告称，公司董事会做出了部分人员调整。
本次变更前公司董事会人员名单为黄仙枝、欧国强、欧国伟、林朝阳、林伟亮，变更为黄仙枝、欧国伟、刘伟亮、李洋、陈坚。
其中，欧国强及林朝阳退出了董事会，李洋、陈坚进补了该名额。
去年，正荣地产重选欧宗荣三子欧国伟为非执行董事。同时，欧国强则宣布退任正荣地产非执行董事。
不仅如此，去年全年业绩会上，站在黄仙枝身边的，亦是欧宗荣三子欧国伟。
至此，欧式“二代”，一位站在台前，一位留在幕后的格局已然清晰，正荣“二代”上位正在进行时。
三兄弟“接班”谜团
福建欧氏三兄弟的创业故事一直被人津津乐道。老大成立了欧氏集团，老二欧宗荣掌管正荣、老三欧宗洪创立了融信集团。
在地产行业，融信和正荣都具有较高的“江湖地位”。根据克而瑞数据显示，2020年度融信集团销售额1192.6亿元，跻身“千亿俱乐部”；正荣集团销售额1231.9亿元，位列房企第24名。如果将正荣与融信的数据加在一起，两者合计相当于一家TOP10房企的销售规模。
如今，随着“创一代”年纪渐增，欧氏“二代”接班的问题越来越引发关注。
其中，欧宗荣有三个儿子，欧国强是三兄弟中的大哥，2005年7月毕业于北京大学，主修金融学。
三儿子欧国伟，毕业于上海交通大学，主修国际经济与贸易。从履历上看，欧宗荣已有培养后代继承家业的打算。
2012年起，欧国强任正荣集团公司董事。比哥哥小4岁的欧国伟毕业前，则进入集团旗下公司积累经验，他曾在南昌置业的多个岗位上轮岗。
2017年9月20日，欧国强和欧国伟两人一同被获委任为正荣地产集团的非执行董事。从涉足房地产行业到正式出任集团的高层，两兄弟在房地产领域已拥有超8年的行业经验。
2018年，正荣上市时，欧宗荣分别给了大儿子欧国强和小儿子欧国伟7.26%、7.24%的股权，次子欧国耀并未分得股权。
而2020年，正荣地产实现营收361亿元，同步增长11%;实现净利润35.6亿元，同比增长15%;归母净利润为26.51亿元，同比增长5.8%。
2018年、2019年，正荣地产的营收分别为264.53亿元、325.58亿元，同比增速为32.3%、23.1%;归母净利润分别为21.21亿元、25.06亿元，同比增速为50.5%、18.2%。
由此可见，正荣地产的营收和归母净利润增速都大幅下降。
与此同时，正荣地产重选欧宗荣三子欧国伟为非执行董事。同时，欧国强则宣布退任正荣地产非执行董事。
欧氏父子资产腾挪
5月20日，正荣服务发布公告，拟花费8.91亿元收购正荣地产旗下的商业管理板块——正荣商管99%股权，后者由正荣地产控股99%及余下股东拥有 1%股权。
这是一笔怎样的交易？
截至目前，正荣商管在管20多个商业项目，主要在上海、南京、成都、福州、长沙、莆田等地提供商业物业运营及管理服务。
不过，正荣商业规模不大，并不能完全改变正荣服务的业务结构。
正荣商业2019年、2020年实现营业收入1.07亿元、1.45亿元，除税后净利润1513.9万元、3303.6万元。营业收入、净利润2020年分别同比增长34.8%、118.2%。
而正荣服务2020年实现营业收入、净利润分别为11.07亿元、1.72亿元。
正荣商业拥有八间全资附属公司，即正荣邻舍商业管理有限公司、正荣泰兴商业管理有限公司、南京正荣商业管理有限公司、正荣商业管理（莆田）、正荣商业管理（福州马尾）、正荣商业管理（长沙）、正荣商业管理（福州）及正荣商业管理（西安）。
正荣为何将商管业务剥离至正荣服务？对此正荣服务给出的解释是，市场给商管的估值更高。
本次交易双方正荣服务及正荣地产分别由欧宗荣间接持股63.26%及54.60%。通过这笔交易，正荣地产集团预期将录得净收益约8.14亿元。
其收购代价8.91亿元中，6.28亿元来自上市募集资金中的拨款，其余2.63亿元由正荣服务内部资源拨资。
为了支付这笔金额，正荣服务将原本用于战略投资及收购其他物业管理公司的6.28亿元募集资金用在了收购正荣商管上。
正荣服务市盈率为26.5倍，在45家上市物企中处于中位。注入正荣商业后，正荣商管业务结构将变为住宅+商管。估值逻辑或将重塑。
在公开信息里，欧宗荣及其三个儿子均不担任正荣服务的任何职务，同时也不参公司的日常营运及管理。
不过，欧国强持有正荣服务5.77%的股份，是正荣服务的第二大股东。外界猜测他或许将成为正荣服务的掌舵人。
此外，二子欧国耀、三子欧国伟并没有出现在股东名单中。
老三欧国伟“走向台前”
从目前的诸多迹象和多位接近正荣的内部人士透露来看，老三欧国伟“接班人”的胜算越来越大，其负责了正荣非常重要的投资和资本等板块。
正荣集团由欧宗荣和欧国强各持股91.9%和8.1%。不过，为了呈现“去家族化”，2016年时，法人代表已由欧国强变成黄仙枝。
在之前的人事安排体系中，“老臣”黄仙枝被任命为正荣地产董事长；另一位“重臣”林朝阳则为正荣地产的法人代表；少壮派王本龙担任正荣地产的总裁。
但这一职业经理人的铁三角并未能维系太久，随着林朝阳和王本龙的先后离职，该布局被打破，只剩下黄仙枝一人。
而欧国伟的地位正在逐渐突显。
1月15日，正荣集团有限公司退出投资企业正荣集团(上海)置业有限公司，退出前持股100%。
此次股权变动前，正荣集团有限公司持有正荣集团(上海)置业有限公司100%股权；此次变动之后，正荣集团有限公司退出，正荣地产非执行董事欧国伟持股100%。
除此之外，欧国伟还担任正荣资本董事长。投资业务，正是欧国伟之所长。
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