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连涨5年!徐州再次被约谈,楼市大杀器即将来临?

发布时间:2021-08-24 12:55保险知识 评论

统计局最新公布的7月份数据显示,徐州新房环比上涨0.3%,同比上涨7.9%;二手房环比虽然下跌0.2%,但同比仍上涨了9.6%。

2020年年初以来,徐州新房累计涨幅9%,位列全国第6位;二手房累计涨幅9.6%,位列全国第4位。火热程度丝毫不弱于一二线城市。

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目前,徐州新城区的均价已经逼近2万元/平方米,云龙区、鼓楼区、泉山区的均价也在1.5万元/平方米左右,徐州市区的新盘均价已经超过2万元/平方米,“3万+”的楼盘也变得越来越多。

而根据徐州统计局公布的2020年徐州城镇人均可支配收入只有37523元,换算成每个月的可支配收入,只有3127元。以这样的人均收入计算,很多徐州人已经买不起徐州的房子。

此外,按照被约谈的常理,徐州也该出新一轮调控政策了。

7月29日,住建部住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,要求他们:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

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被约谈之后,金华率先出招。

8月2日,金华发布10条新政,包括优化土地供应,加强市区新房与二手房限售,并提出在市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点,并适时推广,落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

8月9日,惠州跟进,提出限地价、限房价,限制高价盘,并正式在大亚湾和惠阳区实施限购政策。

银川已经透露要在下周发布调控政策,徐州仍迟迟没有动作,但该来的总是会来,应该不会等太久。

2

徐州楼市上涨的逻辑

这并不是徐州第一次被约谈,调控政策也收紧了好几轮,但由于力度都不够强,房价始终没有改变方向。

徐州楼市上涨的逻辑,可以作为三四线城市上涨的典型,它的上涨动力可以综合为三个:

1)城市本身的地位、经济、人口不断提升

徐州地处苏北,位于淮河以北,属于北方城市。

由于远离长三角核心城市,徐州很难享受到大城市的辐射。

饶是如此,徐州凭借着自己的产业优势和传统交通优势,依然将自己打造成了非省会10强地级市。

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数据:各城市统计局

在产业方面,它是传统的重工业基地,是国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地。

作为苏北地区乃至淮海经济区实力最强的城市,徐州的地位也一步步得到了稳固。

徐州高铁东站,其建筑规模就是按照南京、郑州、合肥的规格建造,将承担起和省会城市一样的枢纽客运任务。

2017年6月,国务院批复《徐州城市总体规划(2007-2020)(2017年修订)》,国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。

这是管理层对徐州过去几年发展成果的肯定,也是对未来发展的支持。

在这个定位下,徐州2019开通了首条地铁,2020年年初轨交二期规划就被批复,从批复的速度上,可以看出管理层对徐州的支持力度。

在经济、地位不断攀升的背景下,徐州人口吸引力也在不断加强。

最新七普数据显示,徐州2020年常住人口为908.4万人,较十年年增加了50.3万人,增量仅次于苏州、南京、无锡和常州。

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数据:江苏省统计局

城市地位、经济、人口是徐州房价持续上涨的强劲动力之一,此外棚改和地价上涨,更是推波助澜。

2)货币棚改

货币棚改不仅是徐州房价上涨的因素之一,也是2015年之后的全国楼市牛市周期中,三四线城市在去库存的背景下,快速跟涨的重要因素。

货币棚改推动房价上涨的逻辑是,央行印钱(发行PSL)给国开行,国开行以低息方式给地方政府提供贷款,地方政府拿着这笔钱发放给棚改户居民,收回土地。棚改户拿着这笔钱,去购买新房。

棚改规模越大,棚改户购房的需求便越大,需求推动着房价上涨。

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包括徐州在内的大多数三四线城市的房价上涨背后,货币棚改都功不可没。

比如新疆首府乌鲁木齐,2018年房价涨幅一度位居全国前列,个别月份甚至领涨。

原因就在于2017年年底,乌鲁木齐市要求要完成20万户的拆迁户改造,仅2017年就有17万户的棚改户。这么多棚改户拉动了购房需求,促使乌鲁木齐开启了房价快速上涨模式。

再比如近日发布“限跌令”的岳阳。2014至2015年,岳阳市城市棚户区改造完成量在1.5万-1.6万套之间,到2016年,这一数字飙升到3.11万套,2017年上升到了3.9万套。

同期的房价走势是这样的:

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之后在2019年,国开行收紧了棚改政策,棚改数量几乎腰斩,2020年继续下跌,一些原本依靠棚改拉动房价的城市才有点受不了,再加上调控政策越来越严,房价转而下跌。

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棚改歇菜之后,依靠棚改上涨的岳阳楼市,统计局最新公布的数据显示,岳阳市新房环比领跌全国。

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