招商蛇口半年盈利增长365.32%，夯实持有物业运营

8月23日，招商蛇口（001979.SZ )发布了2021年上半年度报告。2021年上半年公司营收446.57亿元，同比增长83.62%。归属上市公司股东的净利润42.51亿元，同比增长365.32%；经营活动产生的现金流量净额27.74亿元，同比增加192.75%；总资产8296.64亿元，同比增加12.55%；基本每股收益达0.47元/股。

招商蛇口表示，净利润增长主要系房地产业务结转同比大幅增长；同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14.58亿元。

面向未来，招商蛇口将继续带着“美好生活承载者”的身份，从蛇口出发面向全国各大城市进行产业布局，助力各大城市更新，在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀一体化、雄安新区、海南自贸区等国家重大区域布局发展战略，通过整合各类资源优化，带动产业转型和城市升级。

战略发展协同优势凸显 业绩表现稳中向好

2021年上半年，招商蛇口以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。继续推行一城一模板2.0升级迭代，以问题为导向着重解决各专业板块经营痛点，上半年开发业务板块主要业绩指标实现有质量的增长。

据中报数据显示：1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1,769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

此外，报告期内公司还围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。公司各项业绩实现稳健增长，一步一个脚印播种，用匠心和汗水扎实耕耘属于自己的土地。

随着2020年8月“三条红线”政策出台，房地产高杠杆、高周转的扩展模式逐渐走向终结，拥有“央企”背景的招商蛇口现金流相对充足，“三条红线”监测指标财务、债务结构维持稳健。

报告期内，截止2021年6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35（根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）。

整体看来，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，财务结构稳定，抗风险能力较强。

招商蛇口今年正式对外宣布了持有物业“双百”目标。报告期内，招商蛇口基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。从本次半年报中首次披露的主要运营的持有物业情况来看，招商蛇口近年来持续沉淀优质持有物业，在核心一二线城市拥有众多优质资产。

另外，集中商业作为招商蛇口十四五战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力。上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。

截至报告期末，招商蛇口主要处于运营期的集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，截至6月底，招商蛇口长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。

园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

报告期内，秉承先行先试的改革精神，招商蛇口以原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

至此，公司形成了蛇口产园REIT（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。

值得一提的是，作为领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口还是绿色人居的探路者和先行者。招商蛇口响应国家“碳中和”要求依托多年来在绿色人居领域的探索与实践，将“碳中和”融入企业日常管理与运营中，制定“碳中和”行动纲领，积极推进绿色、低碳、节能技术，运用数字化进行碳减排实践。

据了解，蛇口致力于做地产企业碳中和时代的新标兵，2021年招商蛇口邀请供应商代表共同签署《招商蛇口供应链绿色质造公约》，发起房地产行业第一份“碳中和”倡议，并建立招商蛇口供应商“碳中和”倡议成员库；同时，在全国各地面向业主开展环保品牌活动——“绿萝行动”，联合绿色公益组织飞蚂蚁“衣”起种树，在腾格里民勤沙漠地区共建一片666平方米的树林，为民勤县沙漠绿洲建设做一份贡献。

整合物业布局，招商积余谋划高质量发展新阶段

随着存量房市场的到来，物业管理成为房企另一个战场。

中国指数院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。

2021上半年，招商积余录得营收47.79亿元，同比增长23.56%；利润总额3.6亿元，同比增长33.50%；归母净利润2.48亿元，同比增长38.85%。报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，公司在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米。

值得一提的是，招商积余还将整个物管业务板块进行了拆分，主要分为基础物业管理和专业化服务。前者是以提供保安、保洁、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等基础服务为主，后者则是提供专业化配套与增值服务。

其中，专业化服务又细分为八大类，分别是到家汇商城、案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务和餐饮服务。

业务细分之后，招商积余再通过设立专业子公司提升服务能力，从而提升客户粘性。这种操作方式为其吸引了一大波明星企业，例如阿里巴巴、宁德时代、华为等企业。

招商积余上半年还与地方国资平台共同成立4家合资公司，以城市服务管理公司居多。这是物企抢占城市服务赛道的一种典型操作路径。从整体布局来看，通过“合资合作模式”发力城市服务是招商积余的一大亮点。

有大型券商机构物业分析师表示，这不仅考验其架构调整后的融合速度，更是对其“12347”的战略定力和“沃土云林”商业模式的考验。

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