“二手房参考价格” 虚实：中介平台报价比成交价低4到6成！
2021年8月31日晚，广州住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称“通知”）。
通知要求，对于成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格；房地产中介、网络信息发布平台不得发布价格虚高的二手房源，并以参考价格作为业务开展依据。
政策落地后，《商学院》记者调查发现，虽然二手房交易平台显示的价格低于或等于参考价格，但是在交易价格方面，通过中介平台报出的真实价格远高于参考价格。
对此，《商学院》记者向安居客、贝壳找房发出采访提纲核实上述情况，截至发稿日期，未收到回复。
中介机构的“真实价格”
8月31日广州发布的《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》显示，广州海珠区泓景家园小区，官方给出的参考价格是69511元/平方米，在安居客平台上，该小区9月1日上午显示的价格为107595元/平方米。到了9月9日，《商学院》记者再度查看时，该小区房源的价格低于参考价格，甚至出现62313元/平方米的情况。
对此，《商学院》记者以购房者的身份致电安居客平台中介，一名中介向《商学院》记者表示，“6万元左右是买不到泓景花园的，现在基本上放盘的价格都在10万元/平方米左右。”而对于此番操作的原因，该名中介表示，安居客平台上显示的价格只是政府的指导价格，只有低于或等于政府参考价格才能在外网上发布信息。
来源：安居客APP
《商学院》记者调查发现，安居客平台出现报价与出售的“真实价格”不一致的情况并非个例。《商学院》记者浏览贝壳找房发现，贝壳找房泓景花园楼盘的价格多以69511元/平方米的政府参考价进行展示，点击进购房页面后房子的售价一栏则显示暂无数据。《商学院》记者以购房者的身份致电贝壳找房平台上的经纪人，据一名经纪人表示，“泓景花园的参考价格和业主报出的实际价格会有出入，政府的指导价格会比实际的成交价格低4到6成，目前业主放出的价格在8万多/平方米-11万/平方米之间，业主按照参考价格去卖，是不由我们掌控的。”
来源：贝壳找房APP
在支付房款方面，安居客及贝壳找房中介均表示，只能按照国家规定的价格进行住房贷款，实际成交价格产生的差额由购房人以全款的方式补交给卖房者。
对此，北京市京师律师事务所律师郭延虎在接受《商学院》记者采访时认为，政策一方面要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源。另一方面，则提醒二手住房交易涉及的相关机构应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，比如银行将利用官方发布的二手住房参考价作为放贷的参考指标，这样容易形成在二手房交易时房屋成交是一个价格、银行放贷则是另外一个价格，对于以贷款方式买房的人来说影响还是很大的。
对于二手房中介平台存在的实际价格与政府参考价格不一致的情况，郭延虎认为，从本质上讲，二手房交易属于市场行为，还是应该遵循供需的市场经济规律。目前高于政府发布的参考价格不允许上传房源使得中介机构无法标注房屋交易真实价格，可能导致的后果是二手房交易的真实价格不清晰、不透明，造成市场混乱。另外，买卖双方交易时因房屋的真实价格、银行贷款评估价格、网签价格不一致，使得双方可能签订阴阳合同，也容易造成经济纠纷引发诉讼风险。
交易价格的形成与作用
关于如何形成二手住房交易参考价，广州市住房和城乡建设局公开表示，二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格。已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。
关于二手住房交易参考价格的作用，广州市住建局介绍，一是引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源。二是二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。
该政策出台，一定程度上抑制了二手房价过热的态势，更好落实国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位。
随着政策接连出台，二手房市场热度出现回落态势。诸葛找房数据研究院数据显示，2021年8月，100个重点城市二手住宅市场均价为15529元/平方米，环比下跌0.20%，同比上涨1.38%，同比涨幅较上月收窄0.37个百分点。进入2021年初，二手房市场延续去年热度，市场均价呈现上涨趋势，3月，受部分城市出台二手房调控政策影响，二手房价格短暂回落，进入二季度，随着部分热点区域及城市市场热度攀升，自4月起市场均价连续4个月上涨，但涨幅整体逐渐收窄。进入8月，在中央重申“房住不炒”的原则下，政策调控力度持续升级，多城陆续跟进二手房参考价机制，市场预期有所转变，市场均价止涨转跌。
分城市等级来看，2021年8月，仅三四线城市二手住宅市场均价小幅上涨，一、二线城市市场均价延续下滑趋势。其中，一线城市市场均价为55228元/平方米，环比下跌1.17%，二线城市市场均价为18881元/平方米，环比微跌0.08%，三四线城市市场均价为10142元/平方米，环比上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.15个百分点。
对于广州积极出台二手房参考价的行为，诸葛找房数据中心研究员陈霄认为，该政策一方面贯彻了“房住不炒”原则，同时对市场活跃的热点区域进行管控，有效遏制价格虚高、房价炒作等现象；另一方面，广州作为房价上涨动力略强的城市，二手房参考价机制的发布有效抑制房价涨幅过快，有利于促进市场较平稳发展。陈霄预计，随着二手房参考价政策的逐步落实，市场整体更趋于稳定，不排除市场量价有下滑的可能。
对于二手房政策的出台，购房者、卖房人和中介平台也将受到影响，对于如何平衡房屋价格变动中存在的机会与风险，IPG中国首席经济学家柏文喜建议，对购房者而言，如果是出于避险性的投资需求，则要以目标物业的流动性为第一考虑，如果是自住性的刚需则要首先考虑生活便利性、通勤条件等条件。另外，二手房市场政策调控对房屋中介而言，降低了交投活跃度并限制了中介费高限，会直接影响到中介机构的收入总额和业绩，而中介及中介平台必须要以专业化服务的不可或缺性体现自身的价值和赢得市场生存空间与继续发展的机会。
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