6月产业地产运营发展报告·观点月度指数

　　观点指数 回顾6月份产业地产市场，首批基础设施公募REITS在6月21日上市，9只产品均有不同幅度上涨，其中蛇口产园涨幅最大，达14.72%。

　　但随后9只公募REITs接连下跌，特别是归属产权类的5单产业园区类产品，目前均已跌破发行价。

　　在投资端，新冠疫情爆发后，投资者对医药类地产项目有较高的投资兴趣，目前受关注较多的是研发楼、生产厂房和高标仓储设施，但也要注意到该市场存在一定的进入门槛。未来预计医药类地产项目收益率将逐步下跌，尤其是研发类物业。

　　运营层面，国内产业园区趋于同质化竞争，对于产业运营商而言，要做好产业规划，科学规划主导产业，建立清晰明了的产业招商地图，目前部分地区推行的“链长制”就是为此而生。

　　首批REITs完成上市，市场表现欠佳

　　归属产权类的5单产业园区类产品，目前均已跌破发行价。

　　截至7月16日，蛇口产园REIT收报2.363元、张江光大园REIT收报3.027元、东吴苏园REIT收报3.885元，分别较上市价下跌7.0%、5.4%、0.4%。

　　根据招商蛇口的公告，以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献净利润约14亿元。

　　不考虑疫情影响，蛇口产园REIT底层资产整体来看营业收入平稳。另外，受深圳办公物业供需市场影响，两栋大厦虽然有增值空间，但存在可预见的上限。

　　2021年一季度，深圳市新增甲级写字楼供应集中于南山区，该区空置率提升至34.42%，为深圳市最高。

　　6月，联东集团继续有多个新项目开工，包括联东U谷·成都天府国际生物城科创中心开园，联东U谷·沈抚北方智谷、联东U谷·九江先进制造产业园开工，以及联东U谷·南宁经开科技港奠基。

　　联东还以8730万的价格夺下麻涌大步村一块新型产业用地，该地块将会建成联东U谷.湾区数字科技智造中心。

　　还有更多资本注意到了产业地产方面的投资机会。

　　6月24日，高瓴资本与天集产城达成股份认购协议，高瓴成为天集产城重要股东，而这也是高瓴继投资普洛斯之后，再一次于产业地产方面有所布局。

　　天集产城目前的战略布局主要集中在大本营粤港澳大湾区，正式落地项目包括中山小榄镇的天集智海园区项目、东莞天集磁海、南京江北新区研创园的天集江来项目，以及与佳兆业、容德文化合作的长沙浏阳河国际文化科创基地项目。

　　另外，还投资有位于南京建邺高新区和衡阳高新区的两个轻资产招商运营项目，更有数个在深“工改工”项目处于推进阶段。

　　医药地产遇投资良机

　　新冠疫情爆发后，各国对医药研发高度重视，美国市场上涌现了较多的医药地产相关投资，这也促使了投资者前往中国寻找医药医疗的相关投资机会，目前受关注较多的是研发楼、生产厂房和高标仓储设施。

　　据了解，现时针对此类物业的直接投资交易仍较少，该板块投资成交量有限主要是因为大部分设施为医药企业定制或自有物业，医药企业处置相关资产的方式通常为售后回租。另外，政府对医药行业的扶持也意味着许多医药类资产及土地的交易价格低于其他资产。

　　若投资者寻求长期收益和可靠现金流，可考虑医药企业出售或售后回租的相关资产，此类资产多为医药企业希望改善资产负债表而出售的标的。

　　若投资者希望可以获取资产增值的收益，可考虑收购轻工业厂房及部分适合改动的旧工业大厦，这一类标的在深港两地都有一定存量，且两地医药企业众多，改造后的租赁需求也有一定保证。

　　不过，由于医药类地产项目的改造涉及排污、电力、通风等问题，对于楼内管线布控有严格要求，亦使得相关的改造存在门槛，投资相关项目时与专业运营商进行合作是较好的选择。

　　鉴于投资者对医药地产项目持有较高的投资兴趣，预计收益率将有一定界限，尤其是研发类物业。

　　科学规划主导产业，建立产业招商地图

　　开发区、工业园区，以及现在的文创园、媒体港等都可以归纳为泛指的产业园区，均为地方政府为提振当地经济所建设，但在实践中会发现，许多地方在前期仅关注建设进度，而忽略了招商工作的前期准备，导致后续的招商和运营不尽如人意。

　　目前国内产业园区的竞争渐趋同质化，更有部分园区虽称作园区，但无明确的产业定位，随着时间推移已近乎于商业办公楼，进入了与周边商业办公楼的竞争中，特别是深圳办公楼空置率居高不下，此类产业园区的处境更为艰难。

　　因此要做好园区招商，首先要做好产业规划，科学规划主导产业。从实际情况出发，对园区产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链条、空间布局等做出阶段性的规划。

　　产业规划能明确园区的发展方向，使园区能做到精准招商，减少试错成本。另外，通过前期的分析研判，提前筛选掉不符合政府要求的、低附加值的、潜力不大的行业、企业等，能有效减少招商人员做无用功。

　　产业规划后期必须建立起自己的产业招商地图。产业招商地图是产业规划的最终阶段，是在产业规划的基础上，对产业链进行深度研究，将（预）招商对象做成列表呈现给招商人员。

　　产业招商地图传递的信息丰富而明确，可使每个招商人员能清晰认知到所负责园区应该招什么企业，什么节点招，去哪里招。

　　基于产业规划和后续建立的产业招商地图，部分地区更建立起了名为“链长制”的新型招商模式。“链长制”，指由地方主要领导担任“链长”，专门负责某一条产业链的发展，包括研究制定产业链招商工作计划，并带队针对产业链中的缺失环节，瞄准产业链中的头部企业，登门拜访，定向招商。

　　“链长制”始于湖南湘潭，浙江在2018年成为全国首个从省级层面推行链长制的省份。此后，江西省、山东省、南京市、苏州市、北京市、深圳市、合肥市、长春市、重庆市等地，纷纷出台链长制的相关政策。

　　6月24日，广州市举行新闻发布会，介绍近日印发的《广州市构建“链长制”推进产业高质量发展的意见》，这亦标志着“链长制”在广州正式实施。

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