出清地产！奥园美谷豪赌医美，郭梓文谋求转型突破主业困境
今年以来，地产板块低迷不振，促使奥园集团董事会主席郭梓文加速调整奥园系资本布局。
6月22日，奥园旗下上市公司奥园美谷发出公告，拟在北京产权交易所公开挂牌出售三家公司的股权，交易底价10.2亿元。
据公告，这次出售标的包括：京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉健康管理有限公司100%股权、蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权。无论资产总额、资产净额还是营业收入，这三家标的公司在奥园美谷中的占比均超过50%，构成重大资产重组。
如果交易顺利完成，奥园美谷将出清地产业务，此后专注于医疗美容及化纤新材料业务，收入结构也将发生质的变化。
2018年，郭梓文提出“一业为主，纵向发展”，依托地产主业进行多元化扩展，构筑奥园系资本王国。如今，奥园旗下拥有中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）和奥园美谷（000615.SZ）三家上市公司，其战略投资的中国文旅，也在上市审核中。
奥园美谷去地产化，或沦为空心概念股
奥园美谷的医美业务，是郭梓文去年才接手介入的新板块。
去年5月，中国奥园通过旗下全资附属公司奥园科星，以11.6亿元收购京汉股份29.3%的股份，成为控股股东。11月，京汉股份正式更名奥园美谷，定位于“美丽健康产业的科技商、材料商、服务商”，开始从地产主航道切换到医美新赛道上。
奥园美谷围绕医美服务、科技、原材料布局，希望打通产业链的上中下游，成为一个医美生态的集成商。但从公司2020年年报来看，地产仍是其主营业务。
图片来源：奥园官网
据年报，奥园美谷2020年营收19.87亿元。其中，房地产开发业务营收14.03亿元，占比70.58%；化纤业务营收3.98亿元，占比20.05%；其他业务营收1.86亿元，占比9.37%。
公司盈利能力在奥园接手后骤降，录得2014年以来首次亏损：2020年归母净利润为-1.35亿元，同比大跌1214.58%。值得注意的是，这次挂牌出售的京汉置业，去年营收15.92亿元，净利润1.27亿元，是奥园美谷最主要的利润来源。
尽管业绩不佳，但得益于医美产业的高估值，奥园美谷股价却一路飙升：从去年10月的低点3.85元/股起步，涨至今年6月初29.95元/股的高点，增长了6倍多。
资本市场的热捧，强化了奥园美谷去地产化的意志。早在去年10月26日，奥园美谷董事会在审议公司发展战略时，便下决心剥离地产业务，推进向“纯粹医美”的战略转型。今年4月29日，奥园美谷又发布《筹划重大资产出售的提示性公告》，称为了解决与控股股东的同业竞争问题，将出售地产业务板块的全部或部分股权。
这次挂牌出售三家公司，置出地产业务，奥园美谷拟将所得款项全部用于医美产业投入，推进上游布局和中游收并购，加快医美生态集成商的战略落地。
值得注意的是，截至2020年末，奥园美谷的医美业务收入为零。今年3月，奥园美谷以6.97亿元收购杭州连天美55%股权。这家浙江医美的龙头企业，去年营收仅4.86亿元，不到京汉置业的三分之一；净利润只有8055万元，约为京汉置业的三分之二。
图片来源：奥园官网
显然，在出清地产业务后，连天美不足以填补公司业务空白。如果奥园美谷后续医美布局不能及时跟进，很有可能因为缺乏强劲业绩支撑而影响目前估值。
风云地产界就资产重组问题电询奥园美谷，有关人士以目前处于重组静默期为由，拒绝作答。
“奥园系”主业减速，千亿房企总市值不及奥园美谷
作为“奥园系”资本布局中的一块重要拼图，奥园美谷急于跨界向医美转型，折射出“奥园系”目前的整体困境。
1996年，郭梓文在广州创立中国奥园集团，2007年赴港上市，现已从单一的房地产开发企业，发展为一家千亿级综合性企业集团，业务涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等板块。
图片来源：中国奥园2020年年报
“奥园系”资本布局，始于2018年提出的“一业为主，纵向发展”发展战略。当时，郭梓文预见到房地产业天花板10年后就会到来，决心提前布局，以地产为依托，向商业运营、物业管理、健康医美、文旅养生、跨境电商等领域纵向扩展。
目前，奥园旗下拥有中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）和奥园美谷（000615.SZ）三家上市公司。其战略投资的中国文旅，两次冲击IPO均告失败，今年4月23日第三次向港交所递交招股书，目前仍在上市审核中。
奥园健康是从中国奥园分拆出来的物业板块，2019年3月18日在港交所上市，其主营业务为物业管理、商业运营、健康产业，目前市值约45亿港元。
作为“奥园系”支柱的中国奥园，虽然合约销售高达1300亿，位居行业30强，但总市值仅183.9亿港元。与之形成鲜明对比的是，奥园美谷虽然去年营收不到20亿元，而且亏损1.35亿元，但今年总市值一度超过230亿元。
截至风云地产界发稿时，奥园美谷报收20.91元，总市值163.34亿元，折合196亿港元，比中国奥园还高。这对深耕房地产20多年的郭梓文来说，不啻一个尴尬的玩笑。
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