出清地产！奥园美谷豪赌医美，郭梓文谋求转型突破主业困境(2)

　　图片来源：奥园官网

　　中国奥园在资本市场上的低估值，固然与地产板块的集体低迷有关，但其地产主业增长放缓，也是不争的事实。

　　中国奥园2016年开始发力扩张规模，到2019年站上千亿台阶。在这期间，奥园的年均复合增长率达到66%，高于行业平均水平。

　　2020年，中国奥园的增速下滑。受新冠疫情影响，郭梓文将年初设定的不低于20%的增长目标，下调至12%，是2016年以来的最低水平。到年末，中国奥园合约销售1330亿，增长12.6%，踩线完成全年目标。

　　今年，郭梓文预定销售目标1500亿元，增幅仍在12%左右。中国奥园内部人士向风云地产界透露，公司今年预计可售货值2200亿元，有信心完成全年目标。他说，未来地产行业的增速将普遍放缓，而奥园的优势业务——城市更新项目，未来三年预计转化可售货值约1600 亿元，将实现土储扩容与利润水平的双丰收。

　　负债2700亿，中国奥园明股实债疑云待解

　　在地产主业增长不尽如人意的同时，奥园还饱受高额债务的困扰。

　　经过2016年～2019年这一轮高周转扩张，中国奥园实现了销售金额从百亿向千亿的跨越，负债总额也从517.87亿元增加到2528.84亿元，扩张了将近五倍。

　　2020年，在三条红线高压下，奥园负债总额继续冲高至2714.26亿元，在上市房企负债榜上高居第23位，远高于其销售排名。

　　截至2020年末，中国奥园净负债率82.7%，现金短债比1.3倍，剔除预收款后的资产负债率78%，踩中一道融资红线。但考虑到公司涉嫌以明股实债来美化财务数据，业内质疑其真实负债情况，或许更为严重。

　　自2016年开始规模扩张以来，奥园少数股东权益占比长期稳定在60%以上，去年甚至高达66%；而少数股东收益占比却在20%左右，明显偏低，引发业内质疑。

　　2020年3月，有人据此对中国奥园发布做空报告，质疑其以明股实债的方式，违规将数百亿借款通过信托和旗下基金公司进行自融，注入到子公司的非控股股东权益中，并虚报少数股东利润。

　　中国奥园随后发布公告，将少数股东收益占比及权益占比的偏差，归因于合资项目前期投入后，开发周期及交付结转的时间差。声称随着物业交付和项目利润的结转，少数股东的收益将逐渐体现出来。

　　但是，投资者对以上解释并不买账。做空报告发布后，中国奥园股价很快便从11.84港元/股跌至7.17港元/股，区间最大跌幅39%。目前，中国奥园股价仍在7港元/股以下低位徘徊。

　　图片来源：奥园官网

　　6月9日，惠誉确认中国奥园评级为“BB“，展望从“稳定”下调为“负面”。除了公司杠杆率上升、现金收入下降和高额担保等因素，也有对其明股实债不确定性的担忧。

　　对此，中国奥园内部人士向风云地产界称，公司正按计划积极通过促回款、调节奏、降成本、快交付实现减债和增厚净资产，尽早达到三条红线要求，预计2021年上半年末，各项信贷指标将较2020年底有进一步的改善。

　　通过资产重组去地产化，奥园美谷试图以转换赛道来提升公司估值。但“奥园系”要彻底扭转局面，郭梓文还需大力改善财务透明度，澄清资本市场的疑虑，才能带领中国奥园真正走出明股实债的阴影。

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