贝壳与浑水公司24小时对垒
观点地产网 在震惊资本市场的瑞幸做假案后，国际做空机构浑水调研公司找到了它的新目标——中国最大的房屋中介平台贝壳找房。
12月16日北京时间晚间，美国东部时间上午九点半，浑水公司发布一份长达77页的公开报告，宣布将做空贝壳找房。
“贝壳的口头禅经常在公司财报电话会议上重复，是‘做正确的事情，即使这很困难’。但事实似乎比这更加离谱。”浑水公司采用了非常严厉的措辞，宣称：“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”
该机构表示，贝壳找房正在进行“系统性欺诈”，以将第二季度和第三季度的收入数据虚增了77%-96%。同时，新房总交易额(GTV)亦被夸大126%，而二手房交易额被夸大33%。
人们都在问，贝壳找房会成为下一个瑞幸吗？据了解，受做空报告影响，贝壳找房盘前下跌幅度一度超过10%。这是自创始人左晖去世后，贝壳找房今年内遇到的又一重大打击。
而最新，贝壳找房亦对事件作出了积极回应。双方的博弈仍在中途。
浑水的举证
做空机构浑水的独特之处在于，其并不仅仅是依靠分析财务信息作出判断，而是通过长时间调查获取其他非财务信息作为分析资料。
例如在调查瑞幸咖啡时间，浑水公司就据称动用了1510个调查员，包括92个全职员工和1418个兼职员工。同时，它针对瑞幸咖啡全国各地981个门店，进行监控并计算了一定时间内每一份销售的金额，为此收集了2.58万张购物小票，拍摄了1.13万小时的录像。
而此次浑水做空贝壳找房亦采用了相同的方法。总体来看，是从基础交易数据和实地调研数据方面入手，再倒推贝壳找房的财报数据。
据浑水介绍，该机构编写了一个爬虫程序来抓取并收集贝壳平台上的交易数据。“这与我们研究JOYY（欢聚集团）和GOTU（高途集团）的方法类似。”
去年11月18日，浑水发布了长达71页的针对欢聚集团的做空报告。而它对高途集团的做空则发生在2020年5月。
据介绍，浑水的爬虫程序捕获了2021年5月25日至10月22日在贝壳平台上的后台交易数据。
浑水表示，机构是通过贝壳App首页每个城市下“找经纪人”的功能来找到新房专岗经纪人，随后通过每个经纪人所在门店的页面来识别他们在每个城市的附属门店。
然后，浑水通过此办法收集每个经纪人的基本门店信息，包括中介人员数量，商店名称，商店地址和商店URL。浑水分析了代码中的商店详细信息，并收集了一类标记为“商店完成交易”或“门店成交”的数据。
最后浑水通过分析代码，抓取一些标记为“商店完成交易”或“门店成交”等的数据，以及通过门店检索具体房屋交易的价格、交易日期和每平方米价格等详细信息，并进行分析。
“然后，我们通过实地访谈，实地考察和实体店检查抽查结果。”浑水称，它们的调查人员走访了链家和德佑门店，并与中介经纪们进行过相关谈话。“与我们交谈的链家和德佑代理商也证实，在外部网络上发布的交易与他们内部网络上的销售交易相匹配。”
浑水指出，内外部网络上的数据的主要区别在于，外部网络的数据没有显示买卖双方信息，而且交易信息发布会延迟两周左右，以防止外部买家或代理商试图抢单。
为了验证收集的数据是否全面，浑水称其还将从平台收集的数据中的关键指标与贝壳在提交美国证监会的相关数据进行了比较。
浑水表示，它与链家以外的310个房地产经纪品牌商建立了联系，并由此收集了142个城市（包括北京和上海）门店的数据，同时亦获取了链家在全国29个城市的直营门店的经纪交易数据。
另外，浑水亦借助了其他一些统计机构的数据，包括一些非上市公司工商企业年报(SAIC Filings)的数据来自企查查（QiChaCha），一些房地产宏观数据来自全国房价行情平台，该平台由中国房地产业协会的领导和组织。
浑水的论点
浑水主要列出了贝壳找房的四项“罪证”，包括：
1、新房总交易额(GTV)与收入被极度夸大。浑水估计，贝壳找房第二季度和第三季度的的新房的总交易额(GTV)与二手房的GTV分别被夸大了126%和33%。以至于集团总体的收入虚增了77%-96%。
报告显示，浑水统计了贝壳找房在大连、沈阳、成都、郑州、长沙、佛山、广州、石家庄、北京、上海、西安、廊坊、惠州、海口等全国29个城市的新房销售数据，显示第二季度是19963套，第三季度是18501套。
同时以贝壳直营门店每套新房售价为206万元、其他门店每套平均140万元的价格计算，得出贝壳第二季度至第三季度的GTV仅为4020亿元。
“在我们看来，贝壳正在大规模夸大其平台上新屋销售的GTV以及由此产生的佣金收入。”浑水称，贝壳平台在2021年第二季度至第三季度的整体GTV仅为人民币1.177万亿元，大约是期间官方数据的约65%。
同时，浑水称，根据实地考察和与经纪们访谈，贝壳的实际佣金率低于声称的3%。由此，浑水估计，贝壳的营业收入被虚增了大约77-96%。
浑水指出，贝壳找房旗下在不同城市的中介门店提供了各不相同的佣金比率。“代理商多次建议访问贝壳经纪门店的调查人员，他们可以将佣金率降至远低于官方3%的费率。”
据报告，浑水在北京、廊坊三河、大连、青岛、厦门、广州、深圳、南昌和杭州九个城市与中介谈论了相关话题，收集的数据显示，实际的平均佣金比率在2.25%，其中廊坊三河为2.4%，北京为2.2%，厦门为1.8%。
“我们还发现有证据表明，该公司正在将现金往返于特许经营经纪公司，以人为地夸大佣金收入。” 浑水说。
2、幽灵和克隆门店。浑水称通过实地调研，估算出贝壳找房的门店存在严重夸大，“二季度末官方报告中的总门店数量至少夸大了23%。”
浑水举出的一个例子是，位于南昌二十山中的中环地产门店，该门店在贝壳平台上显示为“活跃”，该经纪公司近期代理了近100处房产。但浑水表示，当其调查员实地访问该门店的地址时，却发现了一个废弃店面。
另一则例子来自廊坊三河市。浑水称在贝壳平台上发现了两家看似独立的活跃门店，其实位置完全相同。“在访问商店时，经纪人向我们的调查员证实，这两家商店已被合并为一家，尽管平台上，两家商店都看起来像是两家独立的经纪公司。”
浑水称这是一种“克隆”模式，并表示在廊坊本应找到的51家门店中，有19家是幽灵门店。
3、虚假收并购：报告中，浑水还声称贝壳找房在收购中环地产和圣都装饰等公司股权是作假。
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