贝壳与浑水公司24小时对垒(2)
浑水举例称， 2019年贝壳通过一个可能受控制的中间机构，或称稻草买家（假装合法买家代替他人购买物品的人、二道贩子）进行收购中环地产，虚报了收购价格。“这是我们在美国上市的中国公司中多次看到的伎俩，以抬高资产的购买价格。”
同时，浑水还认为贝壳找房以80亿元收购家装企业圣都装饰，报价明显不合理，估值太高。
浑水指认，贝壳找房利用虚假的收并购交易，向股东转移资金并平滑掉本不该存在的现金余额。
4、中介经纪数量也被夸大。浑水提出，在在贝壳的主要市场上海，它声称拥有21000个中介人员。但在经过对贝壳上海三家主要经纪子公司的数据核实，却只有9998名员工。
浑水还表示已另外对北京等地市场的贝壳门店进行过信息比对和实地走访，证实了相关数据被夸大。
“我们认为贝壳通过夸大其GTV、收入、员工和门店来欺骗资本市场。”浑水总结，并称其已经作出对贝壳找房相当仁慈的推断。“必要的情况下，我们特意做出有利于公司的假设。”
贝壳的回应
12月16日，在浑水报告发布的3个小时后，贝壳找房随即发表声明称：“公司确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。”
贝壳还提出将在24小时内对浑水的做空报告进行逐一拆解和回复。
不久于12月17日晚间，贝壳针对浑水的做空报告发表了一篇较长的文章，称根据初步审阅和评估，贝壳认为做空报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。
“报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。”贝壳反驳。
贝壳找房的表述如下：关于新房交易GTV和收入。浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。
而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。
公司重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度新房收入回款分别为138亿元和148亿元。
关于存量房交易GTV和收入。浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。
同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。
实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。
关于门店数和经纪人数。报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。
贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。
同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。
报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。
贝壳找房称，公司董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议，并将在适当时候提供内部审查的最新信息。
“公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。” 贝壳强调。
截至文章发稿，贝壳找房并未有更详细的回应出街。
市场反应与质疑
据了解，受做空报告影响，贝壳找房12月16日盘前下跌幅度一度超过10%。但在开盘后，贝壳找房的股价一度出现回升，涨幅达到14%，只是随后表现又回落。
截至收市，贝壳股价报收18.31美元，跌幅1.98%。当日该股成交额9.96亿美元，成交量5218.18万股，换手率4.38%。
早前浑水对瑞幸咖啡的做空最终得到证实，为这家做空机构目前的行为进行了背书。但市场的表现目前较为冷静。
不少市场人士对浑水的做空手法提出质疑。新兴数据提供商Yipit Data认为浑水利用门店层级的销量作为底层数据的分析方式有很大风险。
“浑水统计经纪人数的方式可能只能代表部分城市50%的经纪人总数。” Yipit Data指出在此基础上得出的门店数也有可能是不完整的。因此计算出的相关数值也有低估真实数据的风险。值得注意的是，贝壳找房上有大部分新房交易是无需通过门店进行的。
另有分析提出，浑水用大数据爬虫抓取来的数据不一定完整。尤其当浑水针对某些重点城市的数据并未抓取完整，例如上海的二手房交易数据就只抓取了4月26日至5月15日20日间的数据。
而且浑水抓取的数据来源于2021年5月25日至10月22日，这是否能代表第二第三季度数据的完整性呢？
另外，浑水做空报告还有其他瑕疵，例如在浑水在得出贝壳第二季度至第三季度的GTV仅为4020亿元时，原文的字眼是“we estimate that BEKE’s actual GTV from new home sales was only RMB 402 million.” 一个简单的用词错误。
除此之外，浑水文中部分的佐证并非太具有客观性。例如在提到佣金部分，浑水指一位前链家的深圳中介人员在2020发布了一篇博客（tell-all blog），在博客中他透露公司提供的佣金低至2%。
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