原报道 | 金茂换仓(2)
观点地产新媒体了解到，2020年，中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等等7个城市运营项目，新增锁定面积1080万平米。
并且，在土地储备获取中，金茂也更倾向于合作开发项目，这也使得金茂连续几年权益比较低，2020年新增土储权益占比约为57%。
体现在业绩上，2020年，中国金茂的少数股东权益为550.65亿元，归母权益为467.62亿元，少数股东权益占净资产权益总额约为54.08%。
但少数股东应占利润却并未与权益相匹配。同期，金茂少数股东净利却仅为22.82亿元，对应占比为26.77%。两个指标相差较大意味着少数股东损益并非等于"权益比例*净利润"，而是存在明股实债现象或其他分配方式。
冲击
没有什么比拿错地、拿贵地更可怕。
除了下滑的利润，为了解决过去几年因投资失误产生的历史问题，金茂还需要采取拨备、汇兑损益减值等财务手段。
数据显示，2020年，中国金茂所有者应占溢利录得38.81亿元，同比下降40.1%；若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，其所有者应占溢利为32.3亿元，同比下降47.4%，几近腰斩。
净利润大幅下降多归因于大额计提带来的影响。受房地产市场调控等影响，金茂及集团的部分联营及合营企业项目售价不及预期。在此背景下，其于2020年发展中物业、持作出售物业计提减值影响约为38.34亿元，这一数值几乎与该年的所有者应占溢利持平。
有研报就分析，金茂期内计提减值，并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价，所以采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。
换言之，金茂正在为早期夺得的高价地付出代价，中国金茂CFO江南于股东会上回应，公司会在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地价较高的项目，明年以后毛利率会逐年回升，以后应该不会有大规模的减值，但这仍需要根据市场情况而定。
有分析指出，上市公司大额计提甚至是一次性计提，对公司短期影响不好，影响当期报表利润，但一次性卸掉包袱之后未来可以轻装上阵。
即便大额计提是在解决历史高价地隐患，但下跌的业绩传导到资本市场，仍引起较大波动。
观点地产新媒体了解到，伴随着房地产板块整体下行，2020年1月17日，中国金茂股价创新6.46港元/股的历史高位之后，便一路下挫。
在金茂发布盈利警告次日，叠加利空消息股价更应声大跌，当天股价以3.31港元开盘，低开13.12%，最终报收3.18港元每股，跌幅达16.54%；年报发布次日，股价报收2.96港元每股，跌幅5.49%。
当然，在此期间，中国金茂也几次出手回购挽救股价。今年1月末2月初9个交易日，中国金茂便累计回购5160.2万股，占普通决议案通过时已发行股份数目的0.4381%。
于2021年6月24日，金茂报收2.69港元每股，最新市值为241.28亿港元。
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