“小碧桂园”物业被碧桂园收购，中梁控股为了自救放弃“未来”？
2022年以来，中梁控股先裁员、后卖资产。为了自救，中梁控股甚至放弃了有房企“未来”之称物业板块。
作者 |苏影
编辑丨卢泳志
来源 | 野马财经
有着“小碧桂园”之称的中梁控股（2772.HK），将中梁物业出售给了碧桂园服务，这算是成功追星了吗？
2月12日，据财联社报道，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据财联社援引知情人士透露，在价格方面双方均较为满意。
截至2月14日收盘，中梁控股的股价为3.73港元/股，涨幅0.54%，总市值为133.6亿港元（约108.93亿元）。
图片来源：Wind数据
而此次收购，也是去年以来，碧桂园服务继收购蓝光嘉宝、富力物业及彩生活（1778.HK）旗下邻里乐之后的第四次出手。
对此，知名地产分析师严跃进表示，从当前收购事件来讲，碧桂园总体较为稳健，且在物业方面发力比较强劲。而中梁控股方面，因其地产板块受到影响，所以选择出售物业资产回笼资金，增强流动性，也是符合预期的。
与碧桂园的“姻缘线”
事实上，中梁控股在业内也一直有着“小碧桂园”的称号。
中梁控股最初起家于温州，2015年中梁控股调整了发展战略，开始向三四线城市布局。在随后的时间里，中梁控股高速扩张，累计3年共拿下403宗土地。
在此期间，除了频繁拿地外，在项目开发上，中梁控股也采用了与碧桂园相近的高周转模式，因此也被称业内人士称为“小碧桂园”。
2016年-2018年，中梁控股分别实现销售额337亿元、758亿元和1288亿元，成功跃入千亿房企。2019年7月16日，中梁控股在香港证券交易所敲锣上市。
值得一提的是，此次收购事件并不是碧桂园（2207.HK）与中梁控股双方第一次出现在公共视野。
早在2021年，中梁控股旗下的物业公司递表之前，碧桂园服务就已经对其进行了投资。
据中梁百悦智佳《招股书》显示，2021年3月30日，碧桂园服务曾与中梁现代服务（后更名为“中梁百悦智佳”）签订投资协议，碧桂园服务通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元（约1.96亿元）的价格对其进行入股，占中梁现代服务总股比的6.24%。
随后，中梁百悦智佳分别在2021年4月和12月两次递交《招股书》，并于同年12月23日通过了港交所的上市聆讯，但至今仍未正式敲锣。
除了此次携手外，2021年5月6日，中梁物业和碧桂园服务也曾合作新成立一家“上海梁碧科技服务有限公司”（下简称“梁碧服务”）。
爱企查显示，梁碧服务的注册资本为1000万元，法定代表人为刘甜恬，经营范围包括技术服务、技术推广、日用百货销售、物业管理、专业设计服务等。
从股东信息来看，上海中梁物业发展有限公司认缴注册资本金510万元，持股比为51%；广东碧桂园生活服务有限公司认缴注册资本金490万元，持股比为49%。
图片来源：爱企查
不过，来也匆匆去也匆匆，仅成立一个月后，梁碧服务就在6月11日公告申请简易注销。
多举措减债
回到当前，在此时选择出售物业资产的中梁控股，在今年还有几笔美元债亟需赎回。
Wind数据显示，截至2022年2月14日，中梁控股共有4笔境外债，3笔将于今年到期，总余额为8.78亿美元（约55.83亿元）。
图片来源：Wind数据
其中，最近的一笔“中梁控股 8.5% N20220519”发行于2021年5月，当前余额为2.93亿美元（约18.63亿元），票面利率8.5%，将于2022年5月19日到期。
2月14日，标普公告表示，应公司要求，撤销对中梁控股的评级。在撤销评级之前，中梁控股评级为“B”，展望负面。不过此前的2月9日，另一评级机构联合国际曾在公告中确认中梁控股“BB”评级，展望稳定。
而除了美元债之外，中梁控股在流动性方面也面临压力。
财报显示，2018年-2020年，中梁控股的资产负债率分别为95.98%、90.7%和88.86%。截至2020年6月30日，中梁控股的负债总额为2595.77亿元，资产负债率为88.43%，仍旧维持在高位。
从债务结构来看，中梁控股以流动负债为主，总额为2274.53亿元，占比负债总额高达87.62%。
图片来源：中梁控股财报
其中，一年内需偿还的银行贷款和其它借款为158.39亿元，同期中梁控股的现金及现金等价物为282.08亿元，从短期来看偿债压力尚可。
不过，随着近两年三四线城市房地产市场的疲态明显，重仓三四线的中梁控股也遇到了难题。
中期财报显示，截至2021年6月底，中梁控股在三四线城市的土地储备总量为4488.72万平方米，在土地总储备量中占比68.2%，是其二线城市土地储备的两倍以上。
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，目前，三四线城市市场非常冷淡，销售去化困难，因此中梁控股在三四线城市较大的土储占比就成了自身的负担。一方面难以实现去化回款从而影响自身的现金流，另一方面毛利空间也十分有限，进而影响企业的盈利空间。
此前的2021年中期业绩会上，中梁控股董事长兼执行董事杨剑曾表示，下一步，中梁控股要积极响应政府对房地产的调控主调，减杠杆、稳债务，优结构、降成本。同时坚持全国化布局，拓展多元化拿地，在分散风险的同时，亦有效避开土地市场竞争激烈的城市，保持利润，平衡发展。
值得注意的是，此前的1月4日，中梁控股曾对外公告，决定推迟2021年中期股息派付时间，将原预期的2022年1月25日调整为2022年8月31日。
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