观点直击 | 融信服务IPO：上市后会加强收并购（实录）
又一家物业公司小步跑进了新一轮的上市潮中。
6月29日，经历二次递表终过聆讯的融信服务，在线上召开了上市新闻发布会。当天，董事长欧宗洪并没有出现，而是交由一批70后职业经理人对外亮相。
一众管理层包括执行董事兼首席执行官马祥宏、执行董事兼首席财务官林怡、副总裁蔡礼堂、副总裁陈粱，其中任首席执行官的马祥宏此前曾在金地集团任职超17年，于2016年加入融信服务。
根据披露信息，此次融信服务基础发行规模为1.25亿股，将占到公司扩大后股本的25%，新股发行价格区间为4.68-5.63港元/股。国际配售将占基础发行规模的90%，香港公开发售将占发行规模的10%。
管理层称，预计本次发行于7月9日完成正式定价，融信服务集团股份有限公司的股票将于7月16日在香港交易所主板正式开始交易。
再闯港交所
相比其他物管企业，融信服务的上市速度并不算快。
去年11月，融信服务首次递交招股书；半年后招股书失效，又于今年5月第二次向港交所递交招股书，最终在6月初通过聆讯，正式站在了资本市场门口。
可以窥见，相比近两年物业公司在资本市场一路高歌，如今行业却处在一个股价回调、估值逐渐回归理性的阶段，也有部分新股受到冷遇。
以近期通过港交所聆讯的越秀服务为例，其在进行公开发售时就面临着最终超购不足3倍的局面。
据观点地产新媒体观察，今年以来港股物业上市公司中，不小比例的物业股股价都呈现了累计下跌的情况。
此时上市的融信服务，能够获得一个满意的股价和估值表现吗？
对此马祥宏主动接过话头称，香港资本市场是一个非常成熟的多元化和国际化的资本市场，融信服务之所以选择香港资本市场进行发行，说明对公司后续发展充满信心，相信公司的竞争优势以及投资亮点能够吸引到更多投资者的目光。
他进而表示，融信服务搬到上海并全国发展以来，第一个三年规划已经超额完成，从今年开始启动第二个三年规划。
“融信服务倡导的是长期主义和稳健发展，目前物管行业在资本市场的变化，我认为是正常的，尤其是股价的变化受各种影响，我们更看重长远。”
不过其同时也表态，相信把经营管理服务做好，资本市场肯定会有一个更好的响应：“本次发行也是公司经过长期的思考，比较谨慎，我们对市场、对行业、对公司都充满信心，对本次发行也比较看好。”
除了融信服务，最近同样有一批物业公司加紧了上市步伐，如6月中下旬以来前后就有康桥悦生活、领悦服务、朗诗绿色生活、德信服务过会；此外，还有长城物业集团、禹佳生活等也于近日递交上市材料。
与这批等待上市的物管企业一样，2017年才开始全国布局发展的融信服务面积规模并不算突出。
根据聆讯资料，截至2020年底融信服务共拥有119个在管项目，同时，还有91个已签约待交付的项目，覆盖了海西长江三角区两个主要地域，在管总面积为1990万平方米，签约总面积达到3820万平方米。
财务方面，2018年-2020年，融信服务分别录得收入4.14亿、5.18亿、7.50亿，年复合增长率34.6%；归母净利润分别为0.34亿、0.72亿、0.85亿，年复合增长率58%。
如何从根本上提高管理面积规模？
陈粱对此表示，公司主要从三个方面进行拓展。其一是融信中国地产集团的支持，融信中国这几年发展非常迅速，2020年全年销售总额达到1551亿人民币，未来项目储备、土地储备充足，这给公司奠定发展的基础。
其二则是第三方拓展能力，“我们在业绩期内没有采取收并购的手段，但获得了大量独立第三方开发的项目。”
再者是收并购手段，陈粱称，在上市之后会加强采取收并购手段，目前募集资金用途60%用于收并购，这会使得公司更加迅速地拓展各项业务。
第三方反超
正如提及的融信中国支持，目前融信服务与不少物业公司一样存在关联度不低的情形。
据悉，融信服务共包括三大业务，分别是物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。从占比近一半的物业管理业务看，2018年-2020年，融信服务通过向融信中国及其合、联营企业所开发的项目提供物业管理服务，所产生的总收益分别为1.8亿元、2.15亿元和2.65亿元，占当期公司物管总收益的比重为76.3%、75.6%和72.3%。
不过同时也可以看到，以整体营业收入来看，独立第三方产生的收益已反超关联方。
具体而言，截至2020年总营业收入中，通过市场外拓取得的由独立第三方房地产开发的项目达到59.2%，兄弟单位融信中国开发的项目占35.8%，另外由融信中国与其他房地产开发的项目收入为5%。
对此，马祥宏表示，公司自2016年开始市场化运营后组建了一只团队，通过积极参与政府的招投标和与第三方开发商签订战略合作协议，从而获得了大量独立第三方项目。
陈粱补充称，公司在管项目业态分布良好，包括大量商写类、商业综合体业态；以及通过上述参与政府和各类国企服务项目的招投标，从而获得了大量政府公建类项目，包括一些医院、高校、工业园区等。
这些通过外拓获得的非住宅板块，不仅在融信服务在管项目中占据近四成比例，同时因毛利率高于住宅类，带动整体盈利水平上涨。
另外值得注意的是，在目前融信三大业务中，被视为物管公司第二增长点的社区增值服务存在感有些低。
截至2020年底，融信服务在物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大业务中，物业管理在年度营收总收入占比48.9%，其次是非业主增值服务占比49.1%，而社区增值服务仅占比2%。
马祥宏解释称，目前占比比较低，是因为近年融信服务在长三角其他地区有大量物管项目进入交付高峰期。
“未来1-2年，这个占比会急剧拉升，它的特点是增速快，空间比较大。”
据悉，目前融信服务的社区增值服务主要分为四大类，包括提供社区购物服务、装修与装饰服务、家居维修服务、租售业务等。
管理层披露一组数据，尽管收入占比不高，但社区增值服务近年来营收复合增长率达到86%，毛利及毛利率平均复合增长率高达95.9%。
“这个板块起步比较晚，但成长比较迅速，未来随着服务业主增多，满意度不断提升，会给我们提供更多毛利收入。”林怡称。
马祥宏也进一步强调，未来在公司的规划当中，社区增值服务将占有非常大的比重，相信发展前景非常不错。
以下为融信服务全球发售发布会问答实录节选：
现场提问：公司对于未来两年签约面积和在管面积增长有什么预期？
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