原报道 | 旭辉与东急 从地下铁出发的魔都城市
观点网 以全向十字路口和忠犬八公像闻名的东京涩谷，汇集了世界最大级别交通量的十字路口。
当涩谷车站前十字路口街头信号灯变绿色的那一刻，来往人流最高能达3000人，最多一天能有超50万人在这一路口穿过。
这个人潮汹涌的中心地段，便是东急集团著名的涩谷城市更新项目。90多年前，东急集团旗下的企业开始对涩谷站周围进行大规模的开发，涩谷作为新的繁华中心开始崛起，并逐渐成为商业活动兴旺所在。
如今，这一在城市综合运营有着百年经验的企业，成为旭辉又一合作对象。近期，东急不动产上海与旭辉集团达成战略合作，将从长三角的开发项目起步合作，涉住宅开发、TOD建设等领域。
用变化应对变数。
从“成为世界500强”到“成为受人信赖的城市综合运营商”，这一目标的转变蕴含旭辉从开发到经营的转型。现实情况是，面临住开业务监管趋严、增量缩小和毛利困境，企业寻找下一增长点迫在眉睫。
旭辉行政总裁林峰曾指，2022年可能存在的趋势变化包括“三转”，即导向转、模式转、赛道转。“会出现很多新赛道的发展机会，包括长租、商业、养老等。”
这都是旭辉所认为“长坡厚雪”的赛道，当中旗下长租品牌瓴寓已位列房企长租公寓前列，商业地产尤其是TOD项目成为旭辉近年来的发力重点。
2019年成立商业地产管理总部后，旭辉便将商业地产开发当做集团第二主业看待，并且在此后开业大量商业项目。
在旭辉的愿景中，到2023年将布局50座商业综合体，20年后希望收入和利润的50%来源于运营性收入，比如说商业地产、长租公寓、办公或养老服务，还有一些轻资产的代建代管业务。
旭辉素来被称为“合作之王”，此时有个在城市综合运营有着多年经验的合作对象便再好不过。旭辉控股CFO杨欣也表示：“东急集团是世界范围内地产开发商转型为城市综合运营服务商和大型资管集团的典范，是值得旭辉学习的百年企业。”
一场合作
股神巴菲特曾用滚雪球比喻通过复利的长期作用实现巨大财富的积累：“人生就像滚雪球，最重要之事是发现湿雪和长长的山坡。”雪很湿，比喻年收益率很高，坡很长，比喻复利增值的时间很长。也就是说，投资的企业，最好具备长坡和厚雪两个条件。
所谓长长的坡，指的是企业所处的行业具备广阔发展空间，企业发展的天花板远没有到来；而厚厚的雪，则指的是企业的盈利能力够强。
勇者须得直面惨淡的境况，时逢住开业务历经寒冬的关口，需要承认的是长达十年黄金时代不再有。旭辉或许对于住开天花板早有预判，目标已经从“成为世界500强”变成“成为受人信赖的城市综合运营商”。
如今的市场环境，天之骄子和幸运儿早已不见，有的只是风雪寻路人。日本地产尤其是城市运营，则对国内房企具备相当借鉴意义。
在转型途中，有个成功转型的合作方，无疑能够帮助旭辉在这条“长坡厚雪的赛道”上走得更稳更远。
东急不动产，是旭辉选择的合作对象之一。
近期，东急不动产上海与旭辉集团达成战略合作，双方未来的业务合作将从长三角的开发项目起步合作，涉住宅开发、TOD建设等领域等。
据了解，东急不动产隶属于东急集团，东急不动产是东急集团当中一重要的业务单元，前身是1953 年成立的TOKLU LAND CORPORATION，彼时专注于东京涩谷等地的地下铁建设；2013年时集团将TOKYU LAND CORPORATION（房地产业务）, TOKYU COMMUNITY CORP（物业管理业务）与 TOKYU LIVABLE, INC（经纪业务）合并作为东急不动产控股公司上市。
目前，东急不动产的业务涉及城市更新、住宅开发、商业及写字楼开发与运营、休闲康养、大资管、物业管理等，先后开发并运营了大涩谷地区城市更新、东急Plaza银座、二子玉川TOD项目等。
从业务部门来看，东急不动产有七个部门。当中城市分部主要从事商业地产业务，包含办公楼、商业设施及住宅楼的开发、租赁及经营；住宅建筑分部主要从事开发业务，包含公寓和独立单户房屋的分销；管理分部主要从事物业服务，即公寓及建筑物的管理及翻新工程；
经纪分部主要从事房地产销售经纪业务；健康分部主要从事度假酒店、高尔夫球场和滑雪胜地等文旅业务；手工分部主要从事小商品零售，包括日常生活相关材料和商品的零售；次世代及相关分部主要从事国际化业务，包括外海业务及住宅建筑的建筑业务。
显然，这一综合不动产公司已经能够提供从建造再到出租出售、物业管理、翻新维护的不动产全周期服务链。
对于此次达成的合作，旭辉控股CFO杨欣也表示：“东急集团是世界范围内地产开发商转型为城市综合运营服务商和大型资管集团的典范，是值得旭辉学习的百年企业。”
东急不动产是日本大型开发商之一。说起日本开发商，大体能够分为财阀系、地铁系、金融商社系和独立系，东急不动产（东急地铁）便是地铁系中的典型代表。
财阀系指原来为大规模家族企业中的房屋开发事业部，战后财阀被解散之后，成为独立经营的开发商。此类开发商包括三井不动产（三井财阀）、住友不动产（住友财阀）、三菱地所不动产（三菱财阀）、东京建物（安田财阀）等。
金融商社系指野村不动产、伊藤忠都市开发、三菱商事、丸红不动产等由信托银行或证券银行经营的不动产。独立系则是原本主业即为不动产开发的大企业，包括大京不动产、森大楼等。
另一个重要的类别则是地铁系开发商，此类集团原为轨道交通公司，后来兼做房地产开发，主要模式为围绕公司运营路线经过的站点进行开发。东急不动产外，还有小田急不动产（小田急地铁）、阪急不动产、近铁不动产等。
轨交与商业
在日本，轨交集团和地产商业有着深度交集，新宿、涩谷、丸之内、池袋、梅田这些顶级商圈都位于轨道枢纽处，阪神、阪急、东急、小田急、京急、西武、东武、近铁、名铁此类耳熟能详的日本知名百货商场的母公司，都深度参与日本的轨道交通集团在轨交站建设。
车站百货、车站站内商业、车站地下商业街、车站上盖购物中心、车站高架桥下商业街等各种商业形式，使得车站潜力被不断挖掘，商业和生活服务业收入也逐渐成为日本轨交集团收入来源的半壁江山。
在轨交的运营上，香港港铁集团或与此较为类似，其秉持的轨道+物业”模式也就是以地铁为核心，沿线开发新的社区作为配合，形成一种良性循环的开发模式。
并且，随着这一模式日渐成熟，港铁对沿线物业开发的重心部分转向更精细化的运营，以实现土地价值与公司收益最大化。
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