年报观察 | 绿城管理的黄金时代

观点网 3月22日晚间，作为绿城系三个上市平台之一，绿城管理率先发布了2021年度的业绩报告。

随后第二天一早，绿城管理便于线上举行2021中期业绩发布会与投资者进行交流。

据一位参会分析师向观点新媒体透露，出席现场的管理层有执行董事兼CEO李军、董事会主席郭佳峰、执行董事林三九、董事会秘书张盼盼等。

得益于轻资产开发的模式逆周期的特性，过去一年绿城管理取得了不错的业绩。公司宣布在资本市场少有的高派息政策，即每股收益0.29元，拟派息每股0.2元。

李军于会上称，在行业大佬争论“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候，他感受到的是代建的“黄金时代”来了。

“在这个黄金时代，绿城管理是核心的受益者。”

政府代建收入占比超25%

从代建项目和规模而言，绿城管理第四年实现了连续的正增长。截至2021年12月31日，绿城管理业务分布覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由去年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积8470万平方米，较去年同期增长11.3%；在建面积4400万平方米，较去年同期增长8.7%。

其中，新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米，较去年同期增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估人民币71.1亿元，较去年同期增长约22.3%。

财务方面，期内绿城管理实现收入达到人民币22.43亿元，同比增长23.7%；毛利达人民币10.41亿元，同比增长20.2%；归属股东净利润达到人民币5.65亿元，同比增长31.9%。经营活动现金净流量达人民币5.66亿元，无负债且现金流充足。

据上述投资者透露，CEO李军指出，公司经营性现金流与归母净利润几乎相同，说明公司现金转换率很高。这是轻资产特征之一，同时也说明公司内部经营情况非常良好。

回顾过去一年的业绩，政府代建业务的收入占比提升是亮点之一。

近年来，在国家“共同富裕”的大目标下，政府代建业务需求快速释放。作为中国最大的保障房建设服务商，绿城管理也在不断增加政府代建的业务规模。

根据年报显示，绿城管理的收入主要来自商业代建、政府代建和其他服务。

具体来看，商业代建业务即向项目拥有人提供物业开发管理服务，2021年收入为14.78亿元，同比增长了12.6%，占整体收入的65.9%（2020年底该数字为72.4%）。

而政府代建业务即向政府提供有关保障住房项目及公共基础设施的物业开发管理服务，是第二大收入和利润来源，2021年实现收入达人民币5.72亿元，同比增长84.5%，占整体收入的25.5%（2020年底该数字为17.1%）。

至于其他服务业务即咨询服务及建筑设计服务等，2021年实现收入为人民币1.94亿元，同比增长1.6%，占整体收入的8.6%（2020年底该数字为10.5%）。

从上述数据可以看出，虽然商业代建业务依然是集团最大收入和利润来源，但是政府代建业务却在迎头赶上，目前已占据整体的收入四分之一。

此外，截至期末，绿城管理政府代建历史交付面积达3150万平方米，当前政府代建合约总建筑面积超3400万平方米，在建的面积超过2600万平方米。

据上述参会投资者透露，李军在会上表示，绿城管理会积极迎接和消化政府业务的东风，公司政府代建业务正走向全国，这是公司未来底仓所在。

而年报中的数据也证实了这一点，2021年绿城管理新拓政府代建合约总建筑面积中，浙江省外客户占比达到50.3%，其政府代建业务正走出浙江、迈向全国。

不过，绿城管理代建业务的全国化也使得公司毛利率有所下降。截至2021年12月30日，绿城管理的毛利率为46.4%，较2020年的47.8%下降1.4个百分点。

三大业务中，政府代建的毛利率出现明显下滑，由2020年底的45.4%下降至40.9%。

对此，年报中解释指出，政府代建的毛利率下降，主要是因为政府代建跨省经营导致单位面积管理成本增加。

“3+3”战略

除了政府代建业务的收入比重提升，绿城管理年报中另一个值得关注的是新提出的“3+3”战略。

所谓“3+3”战略，即在三项代建主业基础上叠加三项配套服务。三项代建主业包含：政府代建、商业代建及资方代建；三项配套服务包含：金融服务、产城服务及产业链服务。

据悉，政府代建、商业代建及资方代建三大代建主业分别对应政府、中小企业和国有企业，以及针对金融机构。

正式因为这样的服务的多元性，所以除了自身的管理能力以外，绿城管理其实需要配套一些新的服务能力，包括金融撮合服务、产业运营服务，以及上下游产业链上供应商的整合服务。所以，这也是“3+3”被提出的原因。

据上述投资者透露，会上管理层表示，未来绿城管理将形成政府代建、商业代建及资方代建5:3:2的收入结构。

同时，管理层还向投资者们重点介绍了资方代建。

有意思是，绿城管理提出的是“资方代建”，而不是更为业内熟知的“资本代建”。对此，李军解释到，虽然只是一字之差，但却有着正本清源之意。代建是一个轻资产服务行业，其实你的服务对象是有分别的。所谓“资本代建”，其实是投资的概念，而“资方代建”则是为金融机构、资产管理公司以及未来的股权类投资基金提供代建服务。

对于资方代建的发展，绿城管理也有自己清晰的布局思路。

李军指出，“我们开始创新资方代建业务，是基于对趋势的研判，对公司业务战略方面的思考，我们认为资方代建是未来的方向，需要提前占位，这个赛道足够长、雪也很厚。”

据他介绍，随着房地产去金融化过程不断前进，涉房涉地的不良资产快速增长，处置需求处于上升趋势。而绿城管理有能力作为代建方，和金融机构一起出具纾困方案，对一些房产公司、项目甚至集团提供增加信用、品牌焕新、引进资本、保交付，将不良资产变现。

不过，他也坦言，想要开拓资方代建业务，并非是一件容易的事情，需要从认知、团队、项目决策、风险控制、信息化工具应用等各个环节做出变革，甚至是革命。

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