观点直击 | 龙湖：未来模糊时，靠底线思维能走得更远（实录）
观点网 可以说，龙湖在波动的环境中努力兑现承诺。
3月25日，龙湖发布2021年财报，同时召开业绩会。营收方面，其营业额同比增长21.0%至人民币2233.8亿元，其中物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿元，合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元。毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。
关于全行业销售情况，惠誉在去年12月发布报告认为，预计中国房地产行业2021年的合同销售价值将下降10%至15%。放在行业政策密集的下半年来看，龙湖毛利和销售的保持来之不易。
陈序平在业绩会上给出了2022年的业绩指引，表示今年全口径的销售目标是3000亿元。
赵轶则表示债务方面非常安全，净负债率（负债净额除以权益总额）为46.7%，在手现金为人民币885.3亿元。综合借贷总额为人民币1920.7亿元，平均借贷成本持续降低，为年利率4.14%；平均贷款年限有所拉长，为6.38年。“龙湖与合作伙伴做项目的前提，不做任何前融非标，不做信托。”
“不是说我们战略上有多么高明，我们在战略上其实还是经常有磕磕碰碰的，不是我们特别能识别周期，我们也不知道政府要制定三道红线的规定，也不知道突然去杠杆这么猛……如果认为长期要出问题，短期的行为就一定要把它砍掉，这就是我们用价值观去判断这个公司有没有问题的一个很重要的原因。”龙湖管理层在会上这样说道。
“做好了充分准备”
事实上，龙湖集团厌恶短期行为，或者说是长期主义的表现，在多方面均有体现。
仔细查看2021年度龙湖各区开发业务的营业额，北京、上海、广州以及南京、长沙、成都、昆明等重点城市业绩有较为明显的增长，尤其一向利润空间压缩明显的北京，营业额也翻了近三倍。
新任CEO陈序平认为，龙湖集团销售表现坚挺得益于一贯聚焦高能级城市的策略。其表示，龙湖因为90%多的土地储备是布局高能级的城市，随着市场从最核心的城市向二线城市回暖，龙湖会慢慢地把销售提起来。
“我们也很庆幸在过去几年没有盲目下沉、没有过多布局一些低能级城市，这些低能级城市因为它整体产业的原因，包括人口的流出，包括整个市场的供大于求，我们预判这些低能级城市在今年整个市场是很难恢复的。” 陈序平表示，但鉴于收入和消费力，龙湖集团未来将继续聚焦高能级城市。
除了地产板块，租赁住房方面，据业绩会上介绍，2021年是龙湖冠寓的盈利元年。截至2021年末，冠寓已成功在全国30余个高能级城市开业10.6万间，规模居于行业前二。整体出租率为92.9%，其中开业6个月以上的房源出租率为94.3%，租金22.3亿元，同比增长23%。
陈序平在业绩会中表示：“冠寓未来的发展会保持20%以上的年化增长速度，城市会聚焦在更加安全的大概20个左右的城市。”
龙湖投资性物业同样表现亮眼。报告期内，收入同比增长37%，约为 104亿元，毛利率达75%，物业服务和其它收入为84亿元，同比增长41%，毛利率19%，其中物业板块毛利率为19.2%。
截止目前，在商业运营方面，龙湖共开业61个商场，分布在13个重点城市，开业建面594万平方米，2021年总销售额467亿元，同比增长53%。日均客流209万人次，同比增长38%。从收入和出租率看，全年总体租金收入同比增长40%至81.5亿元，出租率维持在97%。
极高的毛利率来源于前期重资产持有运营，目前龙湖累计获取商业项目超过120个。在行业下行阶段，龙湖开业12座商场，较平均10座有所加速。陈序平透露，2022年，还会有13座重资产、5座轻资产商场开业。
龙湖偏爱长期主义，因为早在2000年，龙湖已将每年销售回款的10%投入商业。
投入还在持续，而龙湖在债务上同样不只看眼前，而是定了较为严格的标准。
CFO赵轶表示，龙湖保持短债占比低于10%，保持现金覆盖短债倍数在几倍以上。“2022年龙湖的到期债务大概是140亿元，刚性还款的压力一共只有70多亿元。龙湖一定会控负债，保持个位数的债务增长，两位数的营收增长。”就预售资金的监管，管理层亦回应留有充足的安全垫。
据财报显示，龙湖集团一年内及一年后到期的银行借款均有所减少，一年内到期银行借款由去年约183亿元下降到今年约116亿元，一年后到期的银行借款减少319亿元。一年内到期的优先票据增加至约29亿元，一年后到期的有限票据减少约33亿元，票据可能为中期转化为短期。
数据还显示，2021年至今，龙湖新发行了4笔公司债，1笔中期票据，今年龙湖将有29亿人民币对应4.5亿美金的美元债到期。“已经可以通过境外的银团和发行美金债的方式偿还，做好了充分的准备”赵轶表示。
物管上市顺理成章
业绩会上，龙湖另一个备受关注的问题，要数向港交所递交来了龙湖智创服务的招股书。从龙湖的回应来看，是否分拆物业，更多是从未来可持续角度出发。
关于物业管理航道的龙湖智创生活，有意思的是，去年年初，在物业行业仍在上市热潮之际，龙湖管理层回应称不打算将物业分拆上市，同年年底却火速传出上市消息，并在今年初正式递交了上市招股书。
龙湖解释，物业上市前有一个关键问题，就是究竟物业这个行业怎么完成提效，怎么变成一个可持续赚钱的行业。
“我们没有回答这个问题前，不能给自己开这个路条。否则放出去之后，将来不能完成业绩的可持续增长。”在龙湖看来，高估值是资本市场的问题，不是企业的问题，首先要做一个好企业。
物业行业人力成本较高，目前多家披露的物企人力成本均有大幅增长。吴亚军表示，人力成本高，效率又低，员工不可能不涨工资，但是涨几年之后，毛利完全就没有了，这是不可持续的。
她说，后来，在数字化工具方面的投入回应了这个问题，独立上市之前，作为劳动密集型的物业企业，龙湖靠数字化的工具实现无人化管理、减少无效岗位，人均管理面积2020年超过9300平米，人均创收35万，位列物业管理服务行业第一。
按赵轶的话，顺理成章去上市了。据了解，目前龙湖智创生活实际管理面积为2.64亿平方米。
赵轶表示，物管行业花了很短的时间走完了地产十几年走过的路，从默默无闻到起飞，到火热，到泡沫，一飞冲天，到落下来，到结构分化。“我们相信现在反而是一个水落石出、追求生意逻辑和理性的时候，这种市场可能也是龙湖喜欢的，并不是最火热、并不是很嘈杂，但是很理性，好的公司依然很有价值，会有人追捧，不好的公司大家看得更清楚。”
“短期行为一定要砍掉”
在投资者会上，有人问道，行业在变，龙湖也在变。龙湖发生了怎样的改变？龙湖未来将会有一个怎样的呈现？
据参会投资者向观点新媒体转述吴亚军的话，龙湖靠原则、靠底线思维走下去，她举例说龙湖过去6年都是绿档，因为杠杆高了就是不行，所以要主动控（杠杆）。
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