房企前7月销售额同比大增 繁华背后现拐点
在密集的调控政策的“狂轰乱炸”下，上市房企开始披露2021年前7月“成绩单”。不少房企销售业绩同比增长超40%，甚至还有房企出现155.34%的增长率，明显好于去年。
据中指院统计，2021年1-7月，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值为36.2%。销售额破千亿房企新增3家至21家，百亿以上房企136家。
受这一数据“刺激”，8月5日，近期跌跌不休的地产股罕见爆发，一度领涨大市。截至当日收盘，房地产板块整体上涨0.56%，主力净流入1.6亿元。
不过，多家机构分析，随着调控政策不断加码，下半年房企销售增速将有所放缓。
中小房企增速最快
目前，TOP4房企均已披露前7月销售数据。碧桂园依旧只披露权益销售数据，为3573.7亿元，同比增长11.25%，是其两年来最好的增幅。
万科前7月合约销售额4059.8亿元，同比增长6.98%，不甚出彩。恒大合约销售额与万科接近，为4005.6亿元，同比增长0.36%，略显疲软。
不过，融创依旧保持强势增长，3701.1亿元的合约销售额较去年前7月增长50%，距离恒大“一步之遥”。
Top50房企中，也有不少表现亮眼。其中，绿城中国前7月合约销售额达1516.5亿元（不含代建），同比大增92.7%；佳兆业同比增长62.3%至739.5亿元；美的置业、旭辉、金地分别同比增幅超五成；金辉控股、时代中国、融信、正荣地产等增幅均超30%。
此外，中小房企的销售增幅最令人惊喜。其中，银城国际前7月销售业绩不足200亿，但增幅高达155.34%;景瑞控股合约销售额达212.42亿元，同比大增119.94%。
据中指院统计，前7月销售额200-300亿之间的中小型房企增长速度最快，达到了44.8%。
诸葛找房数据研究中心指出，前7月房企销售业绩增长率较高，一方面由于各房企及时调整营销策略，加大优惠力度，以价换量带动销售业绩整体上涨；另一方面，部分房企线上线下功能全面优化，提升服务水平，吸引部分购买力的释放。
拐点显现
与前7月业绩大增不同的是，7月单月房企业绩表现呈现不同程度的下滑，不及上半年和历史同期。
从已披露销售业绩的房企来看，7月份，美的置业销售额金仅为31.72亿元，与去年同期的105.1亿元相比，下滑了近七成；建业地产销同比下滑三成；雅居乐、富力地产、世茂集团、德信中国同比下滑超过20%；万科、恒大、中国金茂同比降幅也超过10%。
克而瑞统计，2021年7月，TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%，降幅水平较往年有所扩大，同比降低8.3%。
业内认为，7月份房企销售数据的变化主要与近期调控政策升级有关。
政府端，7月22日有关进一步做好房地产市场调控的电视电话会议指出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。
第二日，住建部等八个部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决予以问责，继续加大信贷的管控。
紧接着，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度。
城市端，近期，北京、上海、成都、杭州等城市进一步加强住房限购，包括规定赠与住房限购标准、离异买房限购标准、社保缴纳年限；武汉则退出放票机制，合肥对新房摇号机制进一步优化。
金融端，6月以来，广州、南京、杭州、苏州及上海等城市还收紧房地产终端杠杆，相继上调房贷利率。
此外，上海、成都、无锡和绍兴等城市针对二手房成交发布了参考价机制；北京、太原、温州严格管理房地产经纪机构等。
而一系列调整政策的推出使得各界对楼市预期下降，直接传导到成交数据上。根据中指院数据，一线城市环比下降了14.8%，二线城市下滑5.7%，三线城市下降了14%，尤其是南京、苏州、惠州等城市降幅均超过20%。
有分析师指出，“从长期来看，购房者对市场的预期主要来自楼市调控环境、购房成本变化、市场销售情况等方面。在目前楼市调控趋严的大背景下，信贷逐渐收紧，购房成本增加，将会影响到购房者的置业意愿，从而加剧其观望情绪，这会直接影响到房企后续的销售。”
诸葛找房数据研究中心认为，今年政策调控持续收紧，导致房企销售额多数同环比下滑。随着调控升级，预计下半年房企销售数据出现较大增长的概率不大。
就8月份而言，克而瑞预计，多数房企仍将留力备战“金九银十”，供货节奏并不会明显加快。而在供应未见大幅改善的情况下，预计成交较难实质性好转。
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