解局 | 金地增收不增利下的合作扩张

观点网 近日，金地集团斥资4.42亿元新增投资首开、华润下属公司，持股比例均为40%。

其中，对首开旗下的成都首开宜泰置业有限公司，投资金额730.86万元，持股比例40%。对华润旗下的东莞市润石房地产有限公司，投资金额41466.1万元，持股比例40%。

观点新媒体了解到，成都首开宜泰置业有限公司于2021年9月独立竞得成都鹭鸣北湖项目地块，面积约123亩，成交楼面价12800元/㎡，清水房限定价21036元/㎡。规划产品为3-8层洋房，建面约115平至143平。

而东莞市润石房地产有限公司在2021年深圳第二批集中供地竞拍中，以21.82亿元竞得宝安区福海街道A208-0989地块，溢价率14.96%。

由于利润承压叠加土地高溢价等影响，各房企为分摊资金压力与风险，合作拿地、合作开发的模式早已常态化，金地同样熟悉此道。

入资以新增项目储备

据了解，金地此次入资成都首开宜泰置业，是为了参与首开鹭鸣北湖项目。

早在上个月24日，首开鹭鸣北湖项目发布海报称，“首开金地联袂巨制新北湖宜居封面”。这也意味着，金地在当时就正式入局该项目。

而东莞市润石房地产有限公司则在去年深圳9月的集中供地中，以最高限价人民币21．82亿元获宝安宅地，该地需配建全年期自持租赁住房面积13000平方米。

2021年年报显示，去年金地集团表现较为谨慎，从土地储备来看，总投资额1309亿元，投资地块111宗地块，权益金额约为523亿元。

其中，新增土地储备1636万平方米，其中权益储备约648万平方米。在一、二线城市投资占比65%，一线城市投资占比提升34%。

去年金地在东莞没有新拿地块，在成都新获4宗地块。在成都新获的4宗地块权益都不高，权益最高的是成都市成华区 2021-058 号工业地块为40%，最低的是成都市青白江 54 亩地块，权益比仅20%。

金地在成都和东莞的项目进度方面，2021年，金地集团在东莞共有18个项目，12个已经竣工，剩余6个项目为在建状态，累计可租售面积252.75万平方米。18个项目在去年结算金额为103.56亿元，累计签约面积233.96万平方米,签约率达92%。

在成都共有10个项目，4个项目竣工，5个项目在建，1个产业园项目在运营状态，累计可租售面积105.18万平方米。10个项目在去年共结算4430万元，累计签约面积31.39万平方米,签约率29%。高权益的成都金地悦澜道项目和成都金地叁拾玖峰花园项目，签约率已达99%，其他项目权益均没到60%。

由此可以观察到，金地目前在东莞和成都的项目开发均到达了后期阶段，在成都新拿到的地块权益也较低。金地在这两座城市亟需补充新项目，以补充当地的项目储备。

增收不增利与合作扩张

2019年至2021年，金地的现金流量净额购买商品、接受劳务支付的现金分别为545.57亿元、708.26亿元、647.78亿元。其中，2019年较上年同期增长11.25%，2020年较上年同期增长了29.82%，2021年较上年同期减少8.54%。

综看金地集团近几年的土地储备增速， 2018至2020年，增速分别为14.31%、15.91%、13.30 %，截至最新的财报，金地2021年总土地储备约 6398 万平方米，权益土地储备约 2923 万平方米，较上一个报告期增长5.65%。

金地集团在总土储规模不断增长的背景下，权益土储占比有所下滑。根据观点新媒体统计，2018年至2021年，金地的土地权益比分别为52.27%、53.54、53.06%、45.69%。权益最低时为2015年，金地权益拿地面积在总拿地面积中占比只有39%。 金地权益土储占总土储比例一直维持在50%左右。

到了今年一季度，新增土地储备54万平方米，其中权益土地储备22万平方米，土地权益比为40%。较去年全年的45.69%土地权益比及前年的53%土地权益比进一步降低。

金地集团一季度新获取的6个项目中，2个项目通过公开市场招拍挂获取，4个项目通过非公开方式获取。总投资额约78亿元，权益投资额约32亿元，项目权益比为41%。

另一方面， 在土储保障下，2019-2021年金地签约金额分别达到2106亿元、2426.8亿元、2867.1亿元，其中2021年销售同比增长18.15%。金地在大多房企未能完成年度目标的情况下，仍实现了逆势扩张。但今年1-4月，该公司累计签约金额580.1亿元，同比下降42.17%。

销售增长的同时毛利率却逐年下降，2019-2021年，金地集团房地产开发的毛利率分别为41.26%、33.56%、19.65%。与此同时，2021年公司营业收入同比上升18.16%，达992.32亿元，归属于上市公司股东的净利润94.1亿元，同比则下降9.5%，这也是2015年之后又一次净利润下降。

对此，凌克在2021年年报股东函中表示，金地将继续坚持利润与规模平衡发展的战略思想，不懈提高经营管理质量，力争“项目利润实现”及公司“利润总额”的稳步增长，为股东创造长期稳定的价值。

而在增长这条路上，既要控制好负债，又要增强抗风险能力，那合作就是一个很好的选择。

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