深响?财报⑤| 招商积余缘何拿下阿里、华为、宁德时代

　　从2019年重组更名上市，到组织架构调整，招商积余这家由中航物业、招商物业整合而成头部物企，正处在推进组织和业务融合的关键性过渡阶段。

　　特别是在今年6月份，将2020年以“大物业+大资管”设定的 “9+3”个职能部门和3个事业部的架构合并调整，由15个部门/事业部调整为10个职能部门和2个业务部门，撤销物业BG，想要打造 “积余总部-城市公司-项目”三级管控模式。

　　这是一个艰难的过程，中航物业、招商物业同属央企，二者体量也相当，整合的难度可想而知。如今成效如何，可以从其8月16日发布的半年度财报中窥探一二。

　　物管“擎天”，营收占比92.84%

　　2021上半年，招商积余录得营收47.79亿元，同比增长23.56%；利润总额3.6亿元，同比增长33.50%；归母净利润2.48亿元，同比增长38.85%。

　　招商积余的主要业务包括物业管理业务、资产管理业务、其他业务三大板块。其中，物业管理业务是招商积余的营收支柱，上半年营收44.36亿元，占总营收的92.84%。

　　所以，营收和利润整体实现大幅增长，主要是由于原有物业管理项目增长以及新拓展项目增加。但是，上半年物业管理业务的毛利率有一定下滑，由去年同期11.23%下降 0.65%至10.58%。

　　资管物业板块营收占比较小，上半年营收2.7亿元，占总营收的5.66%，管理项目也多来自控股股东招商蛇口。在其管理的32个商业项目中，有24是个来自招商蛇口，并且其中有6还是上半年新委托，如苏州花园里、太子广场等。

　　整个资管业务板块的管理面积为158 万平方米，虽然体量不大，但是整体出租率并不低。将酒店、购物中心、商业、写字楼等持有资产包含在内，整体可出租面积为 59.20万平方米，截至6月末已出租57.20 万平方米，总体出租率达 97%。

　　今年4月份，招商积余招揽凯德集团老将袁嘉骅进入管理团队，担任招商九方运营管理总经理，购物中心便是由其统管，这或许也是高出租率的一个因素。

　　其他业务板块上半年营收7188 万元，占总营收的 1.50%。此板块是招商积余要剥离的地产业务，主要是一些遗留的房地产开发业务，有部分项目公司股权已经委托给招商蛇口经营管理。

　　从三大业务板块来看，招商积余的业绩核心还在于物业管理业务，撑起一片天。

　　“拆细”专业服务，拿下宁德时代

　　为此，招商积余将整个物管业务板块进行了拆分，主要分为基础物业管理和专业化服务。前者是以提供保安、保洁、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等基础服务为主，后者则是提供专业化配套与增值服务。

　　据焦点财经了解，招商积余将其专业化服务又细分为八大类，分别是到家汇商城、案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务和餐饮服务。

　　其中，收入排名前三的分别为案场协销及房产经纪、设施管理服务和建筑科技服务，上半年营收分别为3.1亿元、1.7亿元和1.6亿元，合计占专业化服务收入比重达 75.85%。

　　业务细分之后，招商积余再通过设立专业子公司提升服务能力，从而提升客户粘性。这种操作方式为其吸引了一大波明星企业，例如阿里巴巴、宁德时代、华为等企业。

　　特别是宁德时代，招商积余上半年中标其四大自建生产基地设施管理业务，一跃成为其最大的物业服务供应商。实现这一举措的细分业务，便是设施管理服务，该板块下面设有广东招商综合设施运营服务有限公司、深圳市中航楼宇科技有限公司和深圳市中航南光电梯工程有限公司三家企业。

　　拿下宁德时代的企业，便是广东招商综合设施运营服务有限公司，专业从事大型综合园区和综合设施运营管理。

　　三大拓展路径，“合资合作”有深意

　　这种方式极大地增强了招商积余的外拓、中标能力。

　　实际上，自招商积余2020交出重组上市后的首份后，这一点便体现的很明显，第三方贡献管理面积占比达到61.78%，这在物企大行分拆上市、跑马圈地的当下，羡煞同行。如今半年已过，这一比例维持在61.98%。

　　上半年，招商积余新增在管面积约800万平方米，由2020年底的1.91亿平方米增至2021年6月底的1.99亿平方米；在管项目1520 个，相比去年底新增82个管理项目，实现新签年度合同额13.59 亿元。

　　在招商积余中报里，多了三家并表子公司：1.招商蛇口企业管理（深圳）有限公司；2.宁波招商物业管理有限公司；3.深圳西部港口保安服务有限公司。

　　第一家是从控股方招商蛇口手中收购而来；第二家是新投资成立的子公司；第三家也是通过收购并表。主营业务依次是商业运营、物业管理和安保服务。并表三家公司后，招商积余纳入财报合并范围的子公司增至58 户。

　　另外，招商积余上半年还与地方国资平台共同成立4家合资公司，以城市服务管理公司居多，其中国资平台持股51%，招商积余持股49%，如青岛鑫诚中航城市服务有限公司、山东大舜积余城市服务有限公司和深圳招商江岭城市服务有限公司。

　　这是物企抢占城市服务赛道的一种典型操作路径，显然招商积余也在加速抢占这一赛道。通过“合资合作模式”，招商积余成功进驻山东健康医疗大数据中心、济南国金中心、烟台朝阳所城、济南城投大厦等项目，并且在新兴的城市服务领域拓展了深圳中心公园等项目，与深圳马峦街道达成战略合资合作。

　　此外，“总对总”模式和传统市场“竞标”也是其管理规模拓展的重要方式。特别是“总对总”模式，据传招商积余为此成立了专项业务开发工作小组，从公司领导、职能部门到业务单位，建立有效联动，新拓南京华为、中兴南京园区、阿里苏州湾体育中心等多个项目，上半年带来年合同额近2亿元。

　　但从整体布局来看，通过“合资合作模式”发力城市服务是招商积余的一大亮点。这也是其继2020年拓展塘朗山郊野公园、深圳湾公园、三亚崖州湾科技城、青岛即墨经济开发区等城市服务类项目后新动作。

　　在这条新兴赛道上，万物云、碧桂园服务和保利物业等头部物企，都在加速布局，并已经形成了自己独有的特色路径，万物云更多偏向新规划城区，保利物业喜爱城镇，碧桂园服务已经下沉到四五六线城市。

　　招商积余追赶的步伐才刚刚迈开。

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