观点直击 | 保守的目标与旧改 岑钊雄称重仓湾区与2022年转绿档（实录）
观点地产网 8月18日上午，时代中国线上召开2021中期业绩会。受限于网络形式，外界依旧只能从声音中获取有限信息。
循例，出席会议的有董事会主席、行政总裁及执行董事岑钊雄、执行董事牛霁旻、首席财务官黄嗣宁先生、投资者高级关系经理周莹女士，以及今年初刚从佛山公司总经理升任联席总裁的周四阳，据悉目前其主要协同总裁岑钊雄开展集团经营运作管理。
对于今年上半年的业绩表现，管理层认为是“按步骤一步步落地”，基本符合预期。
半年报数据显示，2021年上半年，时代中国录得收入136.384亿元，同比减少8.6%；利润19.233亿元，同比增加6.2%；核心净利润增加至19.346亿元，同比增加5.7%；公司拥有人应占利润为16.289亿元，同比增加6.0%；权益合并收入为181.853亿元，增幅为21.8%。
同期，毛利为人民币45.48亿元，同比增加13.08%；毛利率33.35%，按权益合并后毛利率则为30.92%。
针对行业发展规范的各项调控政策持续细化下，岑钊雄判定下半年包括地价、房价、交易等，整个行业将走向平稳。具体到时代中国自身发展，则是要适应调整，坚持长期主义。
不过整体的发展定位和方向大致不变，岑钊雄提出三点方向--大湾区战略，推进城市更新业务的发展，优化债务结构。
三道红线指标上，“计划在2022年底之前全部转绿”。目前时代中国踩线一条，上半年资产负债比率由去年末的78.6%已下降至76.6%。
销售和土地
2020年全年时代中国实现合同销售1003.8亿元，首破千亿，相比原先预期的823亿元销售目标增长不少。
但其今年定下的1100亿元销售目标仍然相对保守，增幅仅为9.6%。从上半年的销售业绩看，时代中国取得合约销售454亿元，同比增长39%，完成目标41.27%左右。
从整体的收入结果看，上半年的总体结转，考虑联合营公司权益分享的部分录得了大约181亿的收入确认，增长21.8%。
而根据主要的损益表，上半年物业发展、城市更新及物业租赁和转租三大业务的收入占比分别约为80.7%、17.6%及1.7%，收入同比减少8.6%，主要是物业销售收入减少所致。
具体而言，来自物业销售的收入同比减少25.2%，贡献主要来自珠三角城市及长沙的项目等；销售回款率为80%；而整体销售均价录得1.9万元/平方米以上，相比去年全年的1.5万元/平方米有所提升。
销售是否受到五、六月份广佛疫情反复的影响？管理层在业绩会上表示基本不受影响，大致按照年初的预期完成了需要在上半年交付的量。主要原因在于交付结转上，整体的铺排重心放在了下半年。
管理层解释称：“在收入以及物业销售结转方面，由于公司在全年的计划结转目标比较大的比例会在下半年，所以同期对比上半年的合并结转相对有减少。”按照全年400多万平方米的交付量，下半年还有300多万平方米的交付任务。
从区域销售贡献上看，珠三角地区销售占比约95.5%，更为核心的业绩来源则是广州、佛山、东莞，期内销售贡献已经超过了75%；2020年全年该三个城市贡献为61%。
按照管理层的安排，全年可售货值1600亿左右，下半年还有1105亿左右的货值推出，其中有接近70%依旧位于湾区核心城市。
此前岑钊雄曾表示聚焦大湾区是策略，时代中国第一阶段已完成了在大湾区的业务布局，实现了千亿规模，但当下考虑长期主义和持续增长的投资策略是否有所变化呢？
据介绍，今年上半年时代中国一共新增了7幅土地，总建面约153万平方米，土地购置成本约为35.43亿元，拿地销售比仅为7.8%。据了解，7幅地块中，时代中国仅为惠州和肇庆2幅地块支付了全部的土地成本；其余5幅地块支付土地成本皆未超过30%。
买地策略亦有所谨慎，在城市选择上，时代中国上半年拿地包括广州、佛山、东莞、惠州、肇庆，以及湾区外的南京和长沙。
除大湾区战略之外，岑钊雄认定湾区外选定的几个城市发展前景非常大，并表示：“我们就在这几个地方投资”。
不过目前看，外扩的态势依旧没有铺开，时代中国整体的投资策略未有明显改变。“让投资更加聚焦、更加简单，这是我们的一个很重要的策略”，岑钊雄在业绩会上表示。
整体土储布局上，截至上半年，该公司所有的145个处于不同阶段的项目中，133个分布在广州、佛山、江门、东莞等广东省主要城市，另有6个位于长沙，成都和杭州各2个，武汉和南京各1个。
土储总建面约为2166万平方米，其中89.5%位于大湾区（含清远地区），管理层认为足够支持今后公司3年的发展。
公开市场之外，时代中国的土储获取更多依赖于旧改--“目前公司土储里面大概有50%是从城市更新转化出来的，有大概50%是在公开市场获取的”，而后续城市更新贡献的土储也将持续增加。
城市更新
年初，岑钊雄在回应“10%规模增长的目标是否保守”时表示，未来公司的发展方向不仅仅是合同销售金额的增长，更重要的是利润的增长以及财务的持续改善。
这在本次业绩会上同样在提及。下一个阶段工作，岑钊雄拟定四大方向--投资策略保持在湾区的领先地位；推进城市更新业务；优化债务结构；提升管理效能。
有分析师透露，岑钊雄于当日的投资者会上表示：“接下来在城市更新方面的工作安排，也会是公司最重要的一项工作。”
截至2021年6月30日，时代中国在国内的7个城市公司拥有大约160个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在的总可售面积约为5340万平方米，预计总货值大约为1.6万亿元。
从业绩贡献看，上半年时代中国的城市更新业务收入24.065亿元，主要来自广州及佛山等地区的城市更新项目。期内由于毛利率较高的城市更新业务收入，时代中国的整体毛利率由上年同期的26.9%上升至33.3%。
这相比去年上半年的情况好些，2020年其城更业务录得54.5亿元的收入，同比增长151%，毛利率则为71%；但上半年没有来自旧改项目的结转收入。
据管理层介绍，今年上半年时代中国合共转化了4个旧改项目，总建面约141万平方米，分布在广州、佛山及惠州，其中2个项目转为正式土储进行后续的二级开发，涉及的总建面约为51万平方米。
另据参加投资者会议的人士透露，目前时代中国旧改项目中已经进入拆迁阶段的，预计在未来两年内能转化17个项目，大概可以提供接近2000亿的货值。
其中在广州的城市更新面积约为2995万平方米，项目数量达69个，佛山片区所带来的潜在可售面积达到1052万平方米；合计广佛两城将带来约4048万平方米土地资源，占总体潜在可售面积的比例超过了75%。
另外值得注意的是，时代中国发布最新的组织架构调整。除了集团总部层面的调整，该次区域层面的变动也不小，主要为地区合并以及房产开发业务和城市更新业务分离。
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