观点直击 | 中海毛利率续跌与拿地未过半 颜建国传递乐观态度（实录）
观点地产网 中海的中期业绩，可以说是一份优等生的答卷了。
8月23日下午，中海在线上举行2021年上半年业绩交流会，中海集团董事长颜建国、中海行政总裁张智超等携众管理层出席，介绍这份半年业绩。
据了解，报告期内，中海收入上升21.7%至1，078.8亿元；公司股东应占溢利为207.8亿元。扣除税后投资物业公允值变动收益15.5亿元后的股东应占溢利为192.3亿元，同比上升10.9%；每股基本盈利为1.9元。
值得注意的是，当大部分同行在为“三道红线”政策担忧时，截至2021年6月30日，中海的资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。期内，其加权平均融资成本3.6%，继续保持行业最低区间。
行业普遍下跌的毛利率水平，在中海这里也有所体现，在上半年，其经营溢利为314亿元，毛利率为28.5%，净利润率为19.3%。其中，毛利率同比降2.1个百分点。
只是在投资者眼中，他们关心的重点，是这样的业绩表现是否可持续？是否只因为企业一贯谨慎的风格，才让行业普遍现状在中海身上延迟体现？
毛利率跌破30%大关
虽然中海依然保持着行业中较高水平的盈利能力，但不得不承认的是，其盈利能力确实在一步步下滑。
据观点地产新媒体查阅，在2019年、2020年半年度以及2020年，中海的毛利率分别为33.7%、30.6%以及30.5%，而来到2021年半年度，这个数字跌破了30%大关，来到28.5%。
中海副总裁郭光辉向投资者坦承：“我们判断行业利润率的下降会趋于社会的平均利润率。”他指出，中海研究过A股整体平均利率率水平，在2020年是7.6%，如若计算2018年及2019年，三年平均是7.66%。“趋势是存在的。”
郭光辉亦表示，在下降或者趋于接近社会平均利润率的情况下，企业分化是剧烈的，波动也是大的。“去年有些企业已经低于社会平均利润率。”他指出，在这个过程中，中海更看重销售净利润率，这个指标更能反映企业核心综合竞争能力，对财务费用的费率、息率的控制，资源获取的能力等等。
中海在2021年上半年，平均融资成本3.6%。典型的案例如6月16日，中海成功发行30亿元公司债券，其中，3年期20亿元，票面利率3.25%，利率创行业同期新低；5年期10亿元，票面利率3.55%。
6月17日，中海成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品；8月9日，中海完成发行利率2.75%、3.25%的20亿元公司债。
但投资者的担忧不限于对个体盈利能力的担忧，因为每一个成功的企业都只是大时代里的小企业，乘的是时代的东风。所以，中海管理层对未来房地产市场的判断，也是投资者所关心的。
“中海对房地产行业始终抱有乐观的态度，”颜建国称：“短期有波动，中长期始终有信心。”
他指出，一是房地产行业始终是个很重要的行业，不论在哪个国家，在经济的宏观比例都占有十分重要的地位；二是城镇化率和人口原因，中国2020年达到64%，发达国家一般70%左右，城镇化的发展至少还有10年左右时间，生育政策放开也会为房地产发展奠定基础；三是房地产政策始终是维稳，是有利于长期发展；第四，从市场实践，房地产行业增速还是不错。
“从上述理由来看，对房地产市场中海还是充满信心。”颜建国表示，“中海认为坚守房地产行业，坚守主业，未来公司一定能够得到很好的发展。”
颜建国强调，中海2021年的目标没有改变，无论是销售目标还是投资目标，公司继续按照既定目标全力完成。
这个目标事实上也并非具体数字。在年初的业绩会上，中海公布，“未来5年，销售规模肯定会按年实现两位数的增长，商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”
站在半年度的时间点，颜建国信誓旦旦表示，“目前为止我们有信心完成这个目标。”
目标完成度
对于中海而言，或许更重要的是怎么把钱花出去。
在年初的业绩会上，虽未定下营收目标，但中海唯独透露了具体的土地投资目标：“将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。”
半年过去，中海于中国内地14个城市合共新增20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米，总地价513亿元，权益地价458亿元。如此看来，尚未完成目标的零头。若包含中海宏洋，新增土地储备49宗，权益购地金额达778.2亿元，尚有逾半额度尚未使用。
对此颜建国表示，“投资的目标最终还是要看它土地市场的竞争情况，中海很重要的观点，不赚钱的地不会去买。所以主要是看看最后集中供地的城市，到底竞争情况以及政府的新的规则。”
“但是我们指引里面有（投资目标），会努力按照这个去完成预算目标。”颜建国称。
据接近中海人士与观点地产新媒体交流时表示，上半年拿地力度较弱的原因一是行业处于政策应激期，企业恐慌期；二是第一批土地年底预收可能遭遇价格回调；三是大区与总部意见不统一，投资额度有限。该人士表示，“对中海而言，比拼的是企业的‘战略定力’。”
颜建国指出，“在投资策略方面，中海继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。”他表示，上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。
针对如今集中供地一些新政策，中海亦将做出调整。“中海会优化完善集中供地政策下的投资决策流程，包括一些产品的标准化，因为如今涉及比如高标准方案等，需要决策过程添加很多技术因素。”
不过，颜建国表示，中海会发挥资金优势，在公开市场以频率和概率获取优质土地。“上半年在22个集中供地的市场当中，中海参加了400多次竞投，在行业内投资数量很前面的，我们希望在市场里面用勤奋来获取一定成功的概率。”
另一方面，中海也会在非公开市场推行蓝海战略。据了解，中海在上半年分别通过产业资源整合、城市地标、棚改、城市更新等模式，获取了苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目以及深圳龙岗南约项目等。“下半年和明年我们也在追踪一些大型的项目和政府共同合作。”
此外，中海管理层提及，公司在商业物业2023年实现年收入100亿港元，2025年实现年收入120亿元的目标不会改变。
数据显示，在2021年上半年，中海商业收入25亿元，同比增长23.3%。2021年内新入市商业项目预计达21个，新入市项目建筑面积合计101万平方米，推动商业在运营总面积增长20.7%。
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