观点直击 | 停止收并购 奥园健康的外拓目标与大健康首入表（实录）
8月23日下午，奥园健康以网上语音形式举行2021中期业绩发布会，分为广州及香港两个会场。
董事会主席郭梓宁带领总裁郑炜、非执行董事阮永曦、财务总监刘江涛出席广州会场，香港会场则由执行董事陶宇单独坐镇。
总结过去半年的表现，郭梓宁用了“稳健”来形容业务基本面的表现，认为发展和营运上整体顺畅。
根据半，期内奥园健康实现收入10.03亿元，同比增长83%；毛利3.47亿元，同比增长57.2%；毛利率34.6%，同比下降了5.5个百分点；归母净利润1.77亿元，同比增长60.16%；净利率约18.5%。
相比以往，这份财报中收入结构第一次分了四大板块，智能化工程服务和达安健康服务首次入表。这也让奥园健康在整体业务铺排上有了更多思考。
郭梓宁表示：“在今天特殊的市场环境和疫情的情况下，所有的商业模式都将面临健康发展的问题”。为更好应对未来市场挑战，管理层思考得出十三个字的战略方针：健康发展、聚焦主业、重塑内生力。
这些方针的具体操作也在会上被多次讨论。其中在规模扩张上，奥园健康有了新的动向。在完成全国重要区域布局和业务线铺排后，郑炜表示：“奥园健康已经全面进入到增量时代”。
500万平米外拓目标
截至期末，奥园健康在管理的收费建筑面积约4400万平米，同比增长1.8倍，合约面积约8400万平方米，范围涉及国内22个省、直辖市及自治区94个城市的454处物业（含案场）。
商管方面共向41个商场提供商业运营服务，合同总建筑面积约为190万平米，期内新增合同建面约15万平米，在管总建面约为89万平米。
其中，订约向25个合同总建筑面积约为110万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。商业运营服务分部新增的合同建筑面积合计为14.9万平方米。
去年奥园健康以收并购作为主要增长策略，收购的乐生活、宁波宏建及北京博安相继并表并产生利率。
今年上半年则停止了收并购步伐。对此，管理层解释道：“因为我们在每一个发展的阶段要采取不同的策略。”
据介绍，目前奥园健康在物业管理方面基本完成全国重点区域布局，包括大湾区、环北京区域和长三角区域；管理业态也完成从传统住宅到医院、公建、产业园等非住宅领域的拓展。
“奥园健康在今年下半年会全面进入增量拓展模式”，郑炜表示，管理层为团队设置了一个较高的外拓目标，初步定为500万平米。这基本是奥园健康从地产主业获取的管理面积的近似值。
在收购标的的选择上，陶宇称，“当然也不限于传统的物管，我们在考虑一些关于商业运营的企业的并购的计划”。商管上主要是对城市的能级提出要求，尝试拓展一线城市的运营服务，以及拓展业务差异化的商业运营布局。
非住宅资产将是奥园健康扩张的主攻方向。郑炜强调：“下一阶段的重点是更加倾向于产业化第三方资源的获取。”
其解释称，现在住宅项目的拓展不是一个特别好的方向，因为比较好的标的和资源基本上已经被整合殆尽，好的资源会选择单独上市，不会选择被整合；而整合后投后管理也是一个很大的挑战。
“现在关注的领域尤其是产业型的公共服务设施，包括医院、学校、产业配套的科技园区等，这些与奥园健康以及中国奥园的核心竞争力非常相关”，比如城市更新的商圈改造等。
5月6日，奥园健康与奥园城市更新集团进行战略合作签约，旨在为母公司主导的城市更新项目提供前期策划及后期运营等服务。预计合作框架确定后，奥园健康管理面积将新增超千万平方米。
不过上半年，奥园健康暂时未录得来自前期城市更新项目的收入。有投资者向观点地产新媒体表示，管理层于业绩会上透露，目前双方已有项目在对接过程中。
奥园健康的毛利率多保持在30%以上，只不过当前收并购的区域差异也会带来毛利率上的波动。期内其毛利率录得34.6%，同比下降了5.5个百分点。
下降的主要原因是去年收并购的乐生活和宁波宏建位于北方区域，整体的毛利水平相比南方地区略低8%左右，由于乐生活的体量较大，整体拉低了上半年大概5%的毛利率水平。
刘江涛表示：“整体毛利润水平保持在30%到35%这样一个空间，我们是非常有信心的。”这有赖于后续加强投后管理，整合乐生活、宁波宏建及北京博安原有项目，降本增效。
但管理层亦坦承，“如何在物管的第三方扩张上将竞争力体现出来，这是我们下一步要考虑的问题。”
智慧化、大健康首入表
本次财报中，收入结构第一次分了四大板块：物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务的收入分别占总收入79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。
主要业务物业管理上半年收入约8亿元，较去年同期大幅增长101.6%。其中物业管理服务收入占比为65.5%，收入约5.2亿元，同比大幅增长124.8%，主要由于在管的收费面积增加所致；增值业务收入占比提升至18.7%，则主要由于增加了多种多样的社区多经服务所致。
不过，在物管行业发展迅速且需要不断细化拓展服务边界的当下，物业企业仍然需要更多深层次的思考。
值得注意的是，在物管的多种经营方面，郑炜提出了新的思路——过往物管项目都是在交房之后才提供服务，我们现在的想法是把物业服务向前置，甚至介入到房地产主业的项目策划、销售、交付验收等各个阶段，并在其中深耕传统社区的增值业务。
而城市更新涉入，“有可能在规划这个商圈的时候，我们的招商团队就已经进去了，跟大家一块儿来讨论这个事情该怎么做”。
商业运营服务方面，上半年该业务收入约1.6亿元，同比增长16.2%，占总收入的15.6%，收入占比有所下降。
有业内人士表示，这主要受疫情影响，招商活动和商业化运营遇到挑战；此外因区域布局较分散，综合疫情影响及过往经营情况，整体的利润率有所下降。
不过管理层在会上则着重介绍了积极的表现——购物广场在今年陆续开业，收入增加约32.1%至3350万元。2021年上半年新开业的威宁奥园广场、大埔奥园广场及宝应奥园老东门示范区，入住率达94%以上。
在商业运营的收入和利润提升上，管理层更关注到的是消费群体的转变。
“90后和00后到底喜欢什么，将会是我们商业综合体未来运行需要考虑的重要问题，因为他们将会成为消费主力。”这也是目前管理层强调“商业+文化IP”重要性的原因。据了解，目前广州奥园城市天地已经应用国潮IP概念，对客流量和租金水平有了明显提升。
此外值得注意的是，智能化工程服务及大健康服务都进行单独立项，意味着后续有横向扩大该两项业务的打算。
其中在大健康领域的角色和业务定位上，管理层确定了其资源整合和产业赋能的职能，主要为地产赋能提供咨询、规划以及资产增值和去化的服务。
“大健康是一个很大的范畴，我们不会拘泥于某一个领域”。
郑炜透露：“我们会与产业基金合作，孵化大健康板块中的细分资源板块，并将其应用于现有小区的商业生态圈，同时我们会积极引入外部产业资源，引入社区生态，共建小区。”
而在智能化工程服务业务方面，郑炜表示，其将亲自领导布局，“通过赋能获取相关的咨询、顾问和相关增值业务分成的收入，开拓的业务比如送餐、社区养老中心运营等。
在增值业务方面，今年奥园健康更关注的是社区新零售，这要求奥园健康有强大的供应链平台。
据介绍，奥园健康将就此与互联网巨头合作，包括拓展布局。郑炜表示：“我们会以前所未有的聚焦，关注科技和数字化为物业管理带来的变化”，这些思考的最终目的是真正做到降本增效。
郑炜卖了个关子：“去年我们社区新零售大概做了1000万元的收入，今年能做多少？大家可以拭目以待。”
以下为奥园健康生活集团有限公司2021中期业绩发布会现场实录：
现场提问：今年公司拆分了智能化工程服务及大健康业务的收入，也看到增速不错，请问这两个板块未来的成长是怎样的？未来盈利能力如何？
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