黎晨光与观点对话：华康资管深耕与突破
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 在房地产公司的资金端口，银行、保险公司、信托企业、基金……都与之有着密切的联系。而这几年，随着银行贷款融资的缩紧，资管基金成为了许多房企选择融资的另一个重要渠道。
作为广州本土企业，华康集团旗下的华康资管秉持"专注湾区，与险资同行"的理念，持续加深和湾区开发商合作，涉及18个城市，历史服务项目204个。
总经理黎晨光来到华康资管一年，他颇为乐观地讲述如何面对过去一年多"三道红线"、"土地双集中"等房地产及金融行业密集推行的一系列政策。
"不管市场风起云涌，不管政策如何变化，市场的逻辑在这里，市场在这里，永远都有发展的巨大空间。"
华康集团的价值观、大局观饱含其中，那就是"全局思维，顺应变革"。他表示，华康资管的目标是成为携手险资的头部不动产基金，聚焦大湾区单核省会、聚焦百强地产，持续深耕行业，稳步拓宽，双赢共享，价值成长，做到共创共享，义利双修。
顺应变革
险资和不动产应该是一个完美的组合。
中国保险市场每年保费收入稳健增长，而不动产可以承接险资大量的资金，风险和收益相对匹配。
现在国内社保、养老、退休基金、险资运用在不动产基金还是非常少、非常弱，黎晨光认为，险资可能在未来十年以后逐渐成为主流，潜力和市场非常大，也可以助推整个基金行业的变革。
7月15日央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次降准释放长期资金约1万亿元。针对此次降准，黎晨光表示，这可以给市场补充流动性，但不多。
不管是降准还是其他政策，黎晨光表示，基金行业的基本格局没有发生改变，因为在一个这么长的开发链条当中，对于任何围绕这个行业的相关金融类机构都会有机会，而且降准影响太间接，不如集中供地和"三道红线"影响相对更猛烈。
今年实行集中供地政策涉及4个一线城市和18个二线城市，开发商的抢地热情丝毫没有减弱，这些热点城市的土地十分抢手，进而影响了市场格局，黎晨光认为开发商或者要继续做并购，或者要做旧改，或者要下沉到三四五线城市。
他指出，这提供了一个非常广阔的市场空间，可以跟着大量中等规模开发商进入到三四线城市，三四线城市还有大量比较好的不动产市场投资机会。
虽然目前三四线城市并非华康资管的业务重心，但黎晨光已经预见了这些区域的发展前景，认为其实三四线城市的项目质地、开发商匹配度、还款速度都非常好，甚至有些项目利润比在二线城市更好。
进入三四线城市似乎与华康资管专注湾区理念并不冲突，黎晨光解释，湾区概念有两层含义，第一层是指项目在湾区或者湾区开发商，可以跟着湾区开发商进行全国化的扩张，湾区开发商在市场化程度、具体开发环节的把控等都非常优质；第二层是地产价值投资，因为湾区代表的是一种价值，同时也会去寻找全国范围内有价值的城市、有价值的项目。
广州三旧改造也是华康资管目前重点关注的领域之一，黎晨光表现出非常感兴趣，已设立部门研究广州、佛山、东莞三地旧改政策及流程，现在已有在谈项目，不排除第三季度或下半年第一支城更基金就会落地。
深耕突破
从采访中可以看出，对华康资管的发展而言，黎晨光并不为政策、调整等客观环境变化表示忧虑，其实他最关注的只有一个问题，就是企业本身有没有为未来做好充足的准备。
组织架构体系包括整个队伍、中高层管理干部认识水平，愿不愿意打破现有的舒适圈、不断追求革新，这些需要深耕的部分才值得担心。
深耕突破是华康资管今年大主题,黎晨光指出，住宅市场依然是中国现在房地产市场细分赛道里面最大的一块，也是华康资管现阶段的主流。
同时，他表示也在尝试小众的细分赛道，物流地产领域以及社区型商业，未来两至三年将会重点布局，特别是物流地产领域。
黎晨光指出，物流地产的行业壁垒相对较高，未来发展一定会非常好，正在考虑搭建类似物流地产基金。现在高标库市场和物流市场都处在爬坡阶段，离峰值可能10、15年，也会逐渐往区域核心城市倾斜。电商增长率在放缓后仍保持增长势态，所以互联网会带动区域节点性城市的高标库需求特别高。
与此同时，在电商冲击下，传统SHOPPING MALL已发生很大改变，而社区型商业是高频消费和终端消费。华康资管围绕商业街、社区型商业项目会采用绑定一家社区商业运营较成熟全国化公司合作的形式，收购项目后他们负责具体的招商、运营和相关管理，而华康资管在投后体系负责监管，通过大量的商业物业进而重点培育一个第三方投管公司，作为真正有价值和有意义轻资产管理公司。
城更基金、物流基金、社区型商业三个新目标的尝试，不免对于资金来源有所好奇，除了本身险资来自华康集团，华康资管的资金会有哪些来源？
"我们有险资的背景，所以很容易找到险资的资金LP。我们也有专门的保险基金事业部，就是用于和所有对接的险资加深关系。我们还有一个投行部，就是专门拓非险资的单一资金方，这样就丰富了整个LP的资金来源结构。"黎晨光表示。
以下为观点地产新媒体对华康资管总经理黎晨光先生的采访实录：
观点地产新媒体：自去年起，讨论最多的就是"三道红线"与今年开始试行的"集中供地"，您认为这些政策出台将给房地产行业带来什么影响？对资管公司来说，又会有哪些影响呢？
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