黎晨光与观点对话：华康资管深耕与突破(2)
黎晨光：从影响来看，会加速地产行业的分化，行业降速及规模化诉求同行。过程中，两类房企相对具备优势：一类是财务指标健康的房企，尤其是全国化布局下，对资金充裕的房企反而机会更多，是实现弯道超车的好时机；另一类则是专注于单一区域的房企，相对而言资金压力要小很多，且这类企业大多区域深耕多年，拿地方式也更为灵活，对于招拍挂的依赖程度并不高。
另一个影响是会改变业务模式，考验房企多元获地能力。集中供地下核心城市地块利润将进一步受到压缩，房企需要调整在不同城市的运营策略和价值诉求，在核心城市做规模、追求现金流；而在非核心城市更多追求利润。
另外，集中供地在一定上会加剧土地市场的竞争，将推动房企寻找多元化的拿地手段，如合作开发、旧改、收并购、勾地等。
但对于我们来说，也是存在着机遇的。比如，在开发贷整体收缩及监管层要求融资类信托规模压降的大背景下，地产前融将进入从债权融资转向股权融资，受股权融资监管导向影响，银行、信托、券商、险资等资金集中引流至地产前融市场后，房地产信托的股权投资产品、地产基金的股权投资产品以及"信托+基金/有限合伙"的优先股融资产品，将构成地产前融的核心产品，并将在今后的地产前融市场中占据越来越重要的融资比例。
其实我认为，"三道红线"对"低杠杆+高周转"模式的大型房企影响最小，信贷资源会集中偏向这类大型房企，而这类优质房企不太需要或者不太接受前融机构的高成本资金，因此前融机构想做这类房企的业务会变得越来越难。
而对于高杠杆的大型房企来说，在本次监管背景下，降负债和去杠杆压力明显上升，信用风险也持续上升，对前融机构来说该类客户的准入需要更加谨慎地考量，需要更好的把控风险。
观点地产新媒体：目前房地产私募行业竞争十分激烈，未来房地产基金市场是怎样的市场格局？对比同行，华康资管在投资策略和选择标的上有什么独特之处吗？您怎么看目前房地产基金公司的竞争态势？华康资管的发展理念是什么？
黎晨光：其实按照基金的募集方式可以将房地产基金分为房地产私募基金和REITs。REITs在准入条件、信息透明度和监管程度都比房地产私募基金更加严苛。但是在美国、欧洲、日本等成熟的发达资本国家，房地产私募基金数量和募集规模不亚于公募基金，显示出其强大的生命力。
目前中国已是全球第二大经济体，借鉴发达国家的经验，我们可以看到未来房地产基金市场会逐渐向更大、更成熟的市场演变，当然竞争也会变得十分激烈，是一个行业发展的同时行业内优胜劣汰的格局。
可以预见在中国房地产市场由增量市场逐渐转变为存量市场的大背景下，中国本土的房地产私募基金将在未来迎来发展黄金期，目前房地产私募行业竞争十分激烈，未来房地产基金市场竞争越来越大，监管也会越来越严格，也会面向规范化及业务模式创新。
总的来说未来的房地产基金市场是趋向细分化和专业化，各个特点的房地产基金会根据本身的投资逻辑及风险把控，会选择房地产开发的不同阶段进行投资，这避免了投资的高度同质化造成的竞争，同时也能进行产业链投资的互补。未来国内房地产私募基金的竞争优势将体现在其主动的资产管理能力上。
至于投资策略及选择标的、竞争势态，我认为华康资管在投资策略和选择标的上有独特之处，主要体现在：第一稳步推进。房地产基金市场虽然比较大，但是风险也比较大。
土拍市场出现很多的"马甲"，就是一些房企为了拿到优质地块，新注册大量皮包房企，这个也是需要警惕的。而华康资管一直以稳健著称，在抢夺蛋糕的同时，更重视资金的安全性。此也是投资者对华康资管认同的主要原因。
第二合作模式不断创新。华康资管在投资领域尊重专业，维度广，不拘泥于现有的合作模式，追求与市场发展匹配的创新合作模式，加强己身市场竞争力。
华康资管的目标是成为携手险资的头部不动产基金，聚焦大湾区单核省会、聚焦百强地产，严选合作伙伴和合作标的、深挖项目核心价值、创新设计交易结构、规范全链条流程管控、灵活有序的退出机制、稳定且广泛的利润创造能力、专业且经验丰富的核心团队。
持续深耕行业，稳步拓宽，双赢共享，价值成长，做到共创共享，义利双修。
观点地产新媒体：降准等金融政策出台后，企业对于私募或是其他端的资金需求是不是会降低依赖？
黎晨光：对房地产市场或者行业的调控政策一直都在出台，这种调控就是一个波段性。因为房地产市场很大，细分领域很多，而且不同的区域、不同的城市又不一样，且开发链长，所以对于在这个市场中任何围绕着这个行业相关的金融类的机构，一定会有机会去分一杯羹，这是第一个最基本的判断。
其次，降准从逻辑上来讲，可以给市场补充流动性，但补充的流动性并不多，其实很少。
不管是降准还是这些政策，行业基本格局没有发生改变。2015、2016年银行都在投行化，在大量参与土地前融。但近年来，银行投行表外的钱无法流入，只能是房地产整个开发环节的后端、开发贷款、按揭贷款。现在投放的钱不一定能满足大型开发商对银行按揭贷款的需求，更不能满足大量的中等规模、小规模开发商。
我们立足于银行进入到开发领域环节的前面，前融是我们得以生存的非常重要基础。如果说降准对这个行业，或者下半年会产生什么样的影响的话，我认为影响不是特别大，因为降准太间接，不如集中供地和"三道红线"影响相对更猛烈。
集中供地反而会影响市场格局，因为现在最大的趋势是特别热点城市的土地基本上拿不到，这让开发商内控管理，要下沉到更加有潜力的二三线城市,如何研究三四五线的好城市，如何选择好项目，如何减少成本支出等，这些是开发商更为急迫的事情。
但为我们提供了一个非常广阔的市场空间，可以跟着大量中等规模开发商的布局从而获得比较好的房地产市场投资机会。
因为集中供地之后拿不到地的开发商，现在要么拓展、要么下沉，使得原来很多坚持在一二线的现在开始往三四线发展，或者要继续做并购，或者要去做旧改，这也是近两年广州旧改这么火的原因。
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