数说中报 | 增值服务托举物业毛利率

　　观点指数 从已发布财报的物企数据来看，2021年中报季大部分物企成绩稳中有升，规模再度实现突破，同时多项业务经营成效渐显，业务边界不断拓宽。

　　值得注意的是，尽管物业企业保持着不错的营收增幅，但是部分企业的盈利能力还是受到挑战，毛利率较去年有所下滑。

　　规模、质量、服务，是当下物业服务企业追求的铁三角。综合来看，当下企业仍保持了一贯的高速规模增长，意料之外的是，不少龙头企业的盈利质量却有所下滑。

　　通过企业财报可以看到，不少物业服务企业2021年上半年的毛利率呈现下跌迹象。如碧桂园服务2021年上半年毛利率为33.39%，较去年同期下降约3.8个百分点；世茂服务今年上半年整体毛利率为29.7%，较去年同期下降约4.3个百分点。

　　物企毛利率下跌的缘由大致为：政府补贴及社保减免政策减弱；拓展新项目前期需要较多的人力、材料费；新型业务并表造成短期的毛利率波动等。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　物业管理业务作为物企的业绩筑底，毛利率的变动很大程度上会影响企业整体毛利率水平。单以该项指标来看，两者基本呈现正相关关系。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　然而，部分基础物管毛利率下跌的企业其整体水平却出现上升，主要是由于改善了业务结构，如新城悦社区增值服务毛利占比上升1.3个点，达到了23%。

　　在基础物管服务毛利率普遍下降的背景下，15家样本企业的整体毛利率由2020年上半年的28.81%调整至2021年上半年的28.47%，与去年基本持平，可以认为企业通过调整业务结构产生了一定积极的影响，基本缓冲了由于基础物管毛利率下滑带来的影响。

　　总体来说，目前毛利率波动是短暂性的，大部分企业均在财报中表示，未来将会持续挖掘社区增值服务的潜力。换而言之，社区增值服务在企业毛利结构中的地位会越发重要。

　　当下各家物业服务企业的战略打法均大同小异，以基础物管为企业的护城河进行布局，积极拓展规模、提升区域密度，同时以社区为切入点，挖掘社区资源，提高公司的盈利能力。

　　当中体现出来的趋势是，行业发展正由外向内转变，企业在维持一定的规模增速时，发展重心将会更加注重内生增长，积极搭建更丰富的产品体系，提高维度，未来基础物管的收入占比将会逐步下降。

　　住宅物业方面，由于基础物管受到政府指导价及业委会等影响，同时据观点指数调研结果显示，近90%的业主均有较高的价格敏感度，提价难度较高。未来物业企业需要做的是如何提高服务力，收获更高的品牌影响力及口碑，成为业主愿意选择的服务企业。

　　观点指数预计，短时间内物业公司在住宅物管业务上的盈利能力并不会有较高幅度的提高。未来提高管辖范围内的消费意愿是根本，同时结合行业特性和企业独有的商业模式，迸发出商业价值。

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