进击的国美：178亿长租协议背后的长期主义
互联网反垄断向纵深延展，国家倡导回归实体经济、全民共同富裕成为当下最热的议题。无论在企业界，还是民间，不断将这些词汇推至最高热度。
连续不断的改变，正在向人们揭示一个新时期的到来。资本野蛮生长无边界扩张的时期正成为过去，商业扩张不仅要实现财富合规化，更要考虑造福社会，从单纯追求企业利益走向兼顾公平效率和人民幸福。
浩荡四十年革新，国人从先富开始走向共同富裕，这是不可抵挡的历史潮流。
于商业机构而言，构建的不再是一个封闭、割裂、垄断的市场，而是一个开放、共建、共享、共荣的商业生态，实现企业与社会长久繁荣。
互联网巨头们纷纷开启了革新进程，或巨额划拨共富资金，或发展公益事业。
但有一家零售企业，它伴随着改革开放的东风成长，它从根源上进行商业治理变革，某种程度上为零售企业向共同富裕革新提供了极具借鉴意义的真实案例。
这家企业是国美。它倡导「共享共建“家·生活”零售共同体」。它与合作伙伴携手打造了一个服务于中国家庭消费升级需求的、提供线上线下沉浸体验的开放共享零售新生态。
国美新的线上线下结合的共享零售新生态，与中国经济高质量发展和全体人民共同富裕一脉相承。
共赢的长租协议
国美零售（0493.HK）正在用实际行动，推进线上线下结合的开放共享零售新生态。
9月17日，国美零售发布公告称，其租赁协议事项已在股东特别大会上以89.55%的票数获得通过。
根据上述租赁协议公告，国美零售拟与国美管理签订租赁协议，即国美管理向上市公司出租国美商都、鹏润大厦和湘江玖号三处物业的使用权，租期20年，交易代价为人民币178.65亿元。
三处物业整体租金178.65亿元，国美零售将拆分成两部分支付对价。
其中175.76亿元的对价以发行股份的方式支付；剩余约2.9亿元通过向国美管理转让上市公司旗下Hudson Assets全部股权的方式支付。
其中，代价新股发行价为每股2.11港元，较公告前一交易日收盘价的每股1.51港元溢价约39.74%；较近日约0.75港元的收盘价溢价率达181.33%。高溢价发行水平下，一定程度上减轻了股东价值摊薄的影响。
交易的另一部分，以2.9亿元向国美管理转让国美零售旗下Hudson Assets公司全部股权。通过该协议，国美零售将出表这部分资产，录得收益1.27亿元。
市场普遍认为，三处物业以使用股权资产的形式装入上市公司，总体价值178亿元公允合理。
据公告，国美零售聘请了两家独立物业估值师，后者以现行市场租金水平的市场法评估后，分别对三处物业估值179.3亿元和182.7亿元，两份价格均高于交易价。
此项长期租赁协议“靴子落地”，有利于国美零售持续保持轻资产模式运营。
国美零售采取现金对价支付的方式，大幅减轻其资金压力；同时以租赁的形式确认的使用权资产，保证了其持续保持轻资产运营模式。随着三处使用权资产并表，国美零售净资产也将随之增加，资本结构得以优化。
共享新零售
长期租赁协议中的物业，将被打造为以线下城市展厅为代表的多种业态构成的本地零售服务生活圈。
目前中国市场，零售企业一般采取自建设物业的重资产模式。而国美零售采取长期租赁，具有“以低投入、轻运营获得长久持有资产”的明显优势。
而更为重要的是，长租协议靴子落实，国美“家·生活”战略的深化落地将获得重要支撑，这也是国美开放共享零售新生态的重要保障。
今年7月20日，商务部办公厅等11部门联合印发了《城市一刻钟便民生活圈建设指南》。
该文件提到了百城千圈、重点发展品牌连锁店、鼓励一店多能等内容，且称探索平台化集成创新模式，推动便民生活圈各业态联动发展，构建线上与线下深度融合、虚拟与实体互相补充的商业综合服务体系。
租赁协议中的三座物业分别位于北京“中关村”丰台科技园区、长沙滨江新城与北京朝阳燕莎商圈等，都属于都市商圈核心位置，具有得天独厚的区位优势，这或将对国美探索新零售业态升级、深耕实体经济发展提供新样本、新思路。
国美商都及湘江玖号的物业装入国美零售后，二者将作为线下枢纽，展示国美的生活时尚概念及更广泛的生活服务产品，通过“一店一页”实现线下门店与线上平台的导流互动，并面向所在区域范围1-8公里内社区家庭客群，提供“模式+能力”输出，实现多业态、全渠道、全场景高性价比消费体验。国美零售正实现空间维度上的共享经济，并打造都市中的“社交客厅”。
而鹏润大厦作为国美总部已有二十年之久，对企业的运营有着重要意义。根据协议，未来二十年，鹏润大厦将开启科技智能化转型，升级为智慧决策中枢。
不难看出，国美零售的租赁协议与国家政策方向和经济长期发展高度契合。
而长期租赁协议下，国美零售将引入新零售概念，以城市为单位，与众多合作伙伴与知名品牌合力打造城市全品类体验展示厅，相互赋能，形成场景互联，以共享共建实现共赢共荣。
二十年电商激荡，网购已成为中国零售市场的重要组成部分，但线下的市场份额依旧高于线上。而未来线上线下更高效率地融合，创造共享零售新模式，才能创造更美好的未来。
34年积淀，国美打下坚实的线下零售基石，如今它们拥有新时代的数字化技术，开始从线上向线下开拓，向多平台互联互通迈进。
根据半年报数据，截至2021年6月30日，国美零售线下门店总数3895家，县域门店2556家，门店展示总面积511万平方米。
财报显示，国美零售2021年上半年实现营收260.40亿元，较2020年同期的190.75亿元增长36.51%，报告期内国美零售有1888间门店符合资格用作可比较门店，这些门店共实现营收221.50亿元，较2020年同期的165.23亿元增长34.06%。
国美的线下生意仍前景广阔大有可为。通过线上线下全渠道多场景的打通，以“成为覆盖全品类、全市场、全渠道，倡导共享共建的本地零售商”为战略定位的国美，有能力为C端用户及B端商家提供最好的数字化商业方案。
国美不单单自身强大，也不断利用数字化技术赋能B端商业生态伙伴，共同探索走向共同富裕。
长期主义
178亿长租协议的落地，是国美零售迈向共享新零售的一个里程碑。
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