均价跌至4年前水平 库存超90万平方米，东莞公寓去化艰难
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截至8月底，东莞公寓存量已达91万平方米，以平均50平方米单套面积计算，总套数接近2万套。存量庞大的公寓市场正成为开发企业最大难点。
江小亭/发自东莞
东莞公寓市场销售有多难？
近日，记者发现不少宣传信息，部分存在蹭热购买佛山公寓可落户，已试图同步带动东莞公寓热度。据了解，该消息实则为佛山取消购房入户，改为积分制入户，其中购买公寓也可获取相应积分，不过该政策早于2018年11月便发布，且于2019年已正式实施。
据记者了解，此时市场拿出来炒作主要缘于东莞公寓库存高涨，去化艰难；截至8月底，东莞公寓存量已达91万平方米，以平均50平方米单套面积计算，总套数接近2万套。去化缓慢，8月份公寓成交2.61万平方米，同比下跌4成。
存量庞大的公寓产品正成为开发企业最大难点。
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成交均价跌至4年前水平
据中原大数据统计，截至2021年上半年，东莞公寓成交均价已回落至约1.6万元/平方米，其中不乏个别高价且相对热点项目拉高均价。分析2014年至2021年上半年东莞公寓成交均价走势图可以看出，近年公寓成交均价整体呈现不升反降趋势，2021年上半年东莞公寓成交均价已低于2017年平均水平。
房价涨幅方面，2014年至2021年，住宅均价从8460元/平方米上涨至2.6万元/平方米，近8年涨幅超200%；公寓均价则从2014年的7734元/平方米上涨至如今的1.6万元/平方米，整体涨幅为住宅价格一半。
供应方面，东莞8月公寓供应套数超2000套，创历史同期新高，加上“金九银十”到来多项目维持较大转介力度，部分项目持续推出特价房或直接降价刺激成交下，全月公寓成交2.61万平方米，但同比仍下跌4成。
反观过去几个月成交套数排行，项目单月成交10余套便能跻身TOP10行列。
面对销售压力较大的公寓市场，开发商陆续开始“花式销售”，包括一些捆绑销售模式重现市场。
以万江天健阅江来为例，目前住宅产品销售已几乎告罄，考虑到公寓产品较难去化，据已购购房者反应，购买住宅开发商要求需捆绑5号楼公寓才能享有购买资格，即以住宅热度带动公寓销售。
9月18日，东莞市住建局于阳光热线平台进行直播，在问答环节，便有网友就天健项目捆绑销售行为进行投诉。该位业主表示，天健阅江来除了捆绑公寓出售、单价高于同类产品外，目前还存在货不对板情况，希望退回已缴纳房款。
针对网友提问，东莞市住建局局长谢晓明回复称，“如反映情况属实一定会查明，发现一起严肃处理一起，震慑一大批，管住一大片，决不手软。”
相对于捆绑销售的“高风险”，去化难背景下，“价格战”无疑是公寓产品促销的关键，由此而来是层出不穷的特价房、工抵房等，试图通过低价噱头吸引购房者关注。
值得注意的是，伴随楼市下行，特价房、折扣同样频繁出现在住宅市场。
“特价房基本在楼盘均价基础上下调15%左右，天地楼层的特价单元成为当下东莞新房楼盘促销主要方式。”东莞中原战略中心总经理车德锐表示。
“特价房除了是一些不好楼层、朝向外，还有可能是‘噱头’，吸引购房者到现场，再告知该房源已经卖完，继而推荐其他单元”一房产中介表示道，“现在到访量太差了”。
以东莞主城区的莞城丰华珑远翠珑湾为例，是过去较长一段时间莞城唯一在售新盘，叠加板块优质教育资源及核心区位，项目洋房也成为东莞首批“破4”房源，且仍收获市场疯狂买单，洋房已于去年告罄。
与此同时，是剩下体量较大公寓的缓慢去化。莞城丰华珑远翠珑湾共有2栋商办楼，分别于2019年1月与2020年年底前后获批预售证，合计可售公寓超千套。截至目前，据网签纪录显示，累计去化仍未过半。
刚刚过去的中秋假期，莞城翠珑湾便同样推出来一批特价房源，在去化难度与佣金正相关关系下，项目佣金比例更是提高至15万元/套。
激烈的“价格战”与“佣金战”仍在继续。
其中便有不少项目为进一步降低价格，开始选择通过“减配”来实现更低价。
以位于中堂的芳华项目为例，上周公寓集中开盘，推出42-84平方米复式产品，与传统的带装交付、拎包入住公寓不同，芳华本次推出产品为毛坯交付，单价也被极力控制在6000元/平方米起，为东莞目前新盘市场单价最低项目；从全城联动的宣传来看，项目亦有精装选择，精装价为10000元/平方米起。
据项目方输出消息，9月16日开盘当天完成去化150+套（实际成绩待核实），在如今市场已属较好成绩。
“朋友介绍，佣金也是五五分。”在记者咨询过程中，同样有房产中介通过分佣形式试图帮助促进成交，“只要中介有发朋友圈，我们就都有代理，都可以找我。”
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库存超90万平方米 去化周期近3年
货量不断充盈着公寓市场，仅过去的8月份，东莞市新增公寓套数超2000套；截至8月底，东莞公寓存量已达91万平方米，以平均50平方米单套面积计算，总套数接近2万套。按过去6个月消化速度计算，公寓消化周期长达30个月，去库存压力较大。
据记者不完全统计，目前东莞市在售待售公寓项目超50个，城区片最多，在售价格主要集中在1.5万-2.5万元/平方米，产品面积以60平方米以下为主。
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