降温政策持续 房地产市场近况如何(2)

张大伟认为，整体来看，今年各地房地产调控密集且信贷紧张，楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，导致了整体第二轮土地开启全面遇冷。同时，“竞品质”成为第二轮多地集中供地新要求，明显增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。

土地市场遇冷后，又在进一步助推本轮楼市下行。环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜对记者表示，今年实施的集中供地政策原本定位是降低房企整体拿地价格水平的同时保证土地出让金收入最大化，但因为政策设计过于理想化，在事实上却对房企本来就紧张的流动性方面，形成了雪上加霜的效应，助推了本轮楼市下行的幅度与波及面。

值得注意的是，由于土地市场遇冷，地方财政收入也受到冲击。从财政部发布的8月财政收支情况来看，虽然1~8月累计国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%。但8月单月的国有土地使用权出让收入同比下降17.54%。

虽然土地出让收入减少，但多地的成交楼面价整体保持稳定。中指研究院指出，土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，但仍高于2020年全年地价。

对此，柏文喜认为，整体地价依然坚挺，或反映出地方政府出于维护土地财政收入而不愿将土地价格随行就市的心态，也反映了地方财力目前所面临的重压现实。

“整体地价的稳定也说明房地产市场并未出现质变，地价整体上行还是主流现象。这种情况下，房企只要是按规矩拿地、做开发，就算有短时的流动性紧张也能活下来。”张大伟告诉记者。

重创还是阵痛？

楼市下行影响将分化

当前，部分房企引发的信用危机仍在持续发酵。在多地银行按揭贷款放款延迟、房地产市场销售、投资等数据整体下滑下，房地产市场似乎已沉入谷底，引发了市场的恐慌、悲观情绪。整个行业面临的流动性困难，到底将对房地产行业带来多大影响?

接受证券时报采访的专家们一致认为，当前部分房企带来的信用危机需要警惕，或将对民营房企的融资和交易产生冲击。总体来看，当前部分房企流动性紧张引发的风险依然可控，仍有足够的金融工具与政策手段应对市场可能面临的风险。

在中国豪宅研究院院长朱晓红看来，表面上是“三道红线”卡了脖子，政策从严从紧束缚了房企的手脚，没有给房企以喘息与更多的反转机会。实际上，与房企的惯性思维有很大关系，认为政府一定会给予企业纠错、改错的机会。所以，对“三道红线”的威慑力、执行力度没有在认识上高度重视。很多经过风浪的大房企、品牌房企以老运动员的姿态轻松应对。但这次是真的犯了经验主意的错误。没把握好时间差，没有做好应急预案。

“可以说，此轮调整是对房地产行业的一次重整。”我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉证券时报记者，当前房地产行业正处于阵痛期。将过去地产商的高杠杆、高周转无序扩张、扩规模的“发展泡沫”挤出，让优质地产商、有合理资金运作的地产商重新成为市场核心，这也是维护地产市场稳定发展秩序的核心价值所在。

苏宁金融研究院宏观部副主任陶金对记者表示，近期部分房企信用危机或造成银行对民营房企的信用违约担忧加剧，厌恶情绪上升，按照银行对风险的厌恶程度，可能波及大量民营房企。需要注意的是，供应商后续可能会要求更多房企现款交易，进一步压制房企和房地产市场的融资环境，杠杆率的进一步去化还会压制房地产投资和相关产业链的增长，更多房企债务问题导致银行和金融体系的更多坏账风险也需重新审视。

严跃进提醒，近期爆发风险的房企普遍都是大房企，从系统风险的角度看波及面大，且曝出流动性紧张的房企数量有增加趋势，容易形成系统性风险，需要监管部门警惕。而中小民营房企的压力在近年来持续存在，也需要时刻关注整体情况。

多位专家还指出，在本轮下行中，由于银行等金融机构将对民营房企融资更谨慎，一些现金储备较丰厚、融资便利和融资成本低的“三好学生”房企将获得机遇，尤其是在提高门槛后的第二轮土拍中受益。

西南证券就指出，实际上，第二轮集中供地中，房企拿地Top10合计拿地797亿元，而央国企拿地金额占比高达88%，竞争明显下降，但下半年预计将面临更为苛刻的销售竞争环境。

让房地产行业

回归传统制造业本质

虽然当前正处在房地产行业的多事之秋，但应该看到，今年以来房地产行业负债率正持续改善，央企、国企在本轮楼市下行中稳定发展，整体地价保持稳定，各地租赁性保障住房建设持续推进，房地产长效机制建设不断完善。

蔡宗翰认为，在房地产行业阵痛期期间，一些房企将改变过去对项目质地、自身现金覆盖率的轻视，不断调整和优化，从而最终使整个行业回归到传统制造业的本质。

在陶金看来，接下来，借鉴国外房地产业发展经验，设定并保持稳定的杠杆、负债比例和资产规模，将自身与金融领域的复杂工具保持合理距离，进而杜绝过度多元化，避免过多涉足自己所不能胜任的领域，回归建筑和开发等强项业务，可能是房企在长期保持健康、持续和平稳发展的必需之举。

另外，陶金还认为，当前设置的贷款集中度比例是否合理，应进一步观察购房需求受到的影响。若从中长期看，购房贷款需求持续无法满足，购房者买房刚需受压制，导致经营贷流入楼市屡禁不止等金融乱象丛生，则需要重新审视房地产贷款余额及个人住房贷款余额上限。

在近期，张家口、桂林、沈阳等城市接连出台“限跌令”，楼市逐渐出现双向调控态势，都明确显示出房地产市场“稳房价”政策趋向，更加注重“稳价”而非一味“降价”。

“进一步的收紧政策基本不会再出现了，政策已经到底了。”张大伟对记者表示，在各地因城施策下，后续可能会根据情况把握宽松力度。

严跃进则表示，四季度依然要防范市场继续降温的可能，判断关键还是在信贷政策。从稳定企业发展的角度看，后续房地产销售市场需要放开，预计11月份前后将有一波新的稳定或宽松政策，利好部分数据止跌。

展望未来，蔡宗翰认为，在房地产市场稳定发展、房住不炒、共同富裕的要求下，未来全国性政策框架变动不大，但政策微调更偏向于因城施策，由城市根据实际状况进行调整，即热度高的城市继续限购、热度或是市场较弱的城市采取宽松的政策。

国家统计局新闻发言人付凌晖在8月份国民经济运行情况新闻发布会上表示，随着各方面持续推进房地产市场的调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场相关制度，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。

共2页: 上一页下一页

>相关《降温政策持续 房地产市场近况如何(2)》内容：

原标题：光大期货农产品研究总监王娜：生猪稳价保供政策将持续发力 上证报中国证券网讯（记者 陈雨康）中央农村工作会议12月25日至26日在北京召开。会议强调，要全力抓好粮食生产和重要农产品供给，强化“菜篮子”市长负责制，稳定生猪生产，确保畜禽水产...【继续阅读】

房地产业是国民经济的重要支柱，与每个人的生活息息相关，有关房地产业的政策走向备受人们关注。12月上旬召开的中央经济工作会议提出“促进房地产业良性循环和健康发展”理念，日前，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时对具体落实这一理念做了进...【继续阅读】

互联网巨头持续加码元宇宙，有望打破互联网用户规模和时长天花板，这家公司元宇宙体验空间拟于明年5月开放运营汽车智能化趋势下全新增量，过去5年保持逆势增长，这家公司向华为供应车载产品多款鸿蒙设备齐发，搭载鸿蒙设备数突破2.2亿，这家公司统筹开源鸿...【继续阅读】