一面爆雷一面上市，房屋租赁市场洗牌过后现曙光

作者 / 罗盈盈 杨妍妍

房屋租赁市场虽先后经历了疫情和“爆雷”，但行业发展空间仍然巨大，2021年，互联网租房用户规模逼近9000万，市场规模突破1万亿。在政策监管趋严之下，我国长租公寓行业加速出清，租住权益得到有力保障，未来的租房市场正在朝着好的方向发展。

①毕业生人数逐年攀升，一线城市催生巨大需求

7月份，毕业生们纷纷离开校园，寻找一处安居之处成为首要解决的问题。据教育部数据统计，2021年全国高校毕业生规模达909万，再创新高，相比去年增长35万。我国高校毕业生人数逐年攀升，数量庞大的年轻群体，为租房市场带来广阔的需求。

凭借着无可取代的优质资源及产业基础，一线城市仍是毕业青年首选的就业目标城市。在城市排名变化上，越来越多年轻人选择北漂，其次，他们更热衷的就业城市是广州及上海。

深圳的排名变化比较明显，从2020年的第四位跌至2021年的第六位，原因之一是居住成本过高。相较之下，成都和杭州等新一线城市更受年轻人的青睐。据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，预计到2022年，我国租客数量将会超过2.4亿。

②爆雷之后有转机，头部平台受资本青睐

由于早年市场野蛮扩张，2020年成为房屋中介集中爆雷的一年，前有杭州友客、上海寓意跑路，后有蛋壳公寓事件，房东租客损失惨重。2021年4月，蛋壳在美上市445天遭摘牌。青客公寓发布的2020年财报显示，期内亏损额高达15.34亿元，同比增长逾两倍。去年，牌照被注销和吊销的长租公寓分别有475家和45家，超过近10年注销和吊销企业数量的一半。

今年4月，住房和城乡建设部等6部门曾发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。同时，政府大力打击违规市场行为，严控长租公寓领域“高进低出”、“租金贷”等现象。强监管时代，将淘汰一些因资金链断裂导致租金无法兑付的C2B2C模式租房平台，租房市场遭洗牌。

租房市场庞大，在监管形势下，一些发展平稳的头部平台深受资本青睐。去年8月，贝壳美股上市，2020年首次实现全年盈利，净利润达27.78亿元。去年12月，民宿巨头爱彼迎首日上市飙涨112%，市值超5600亿。今年，58同城以“安居客”公司名义向港交所递交了招股书。上市公司品牌效应显现，依托自有房屋资源进行专业化服务，部分长租公寓则向轻资产托管转型，从重视规模转向深耕运营。

③长租公寓蛋糕仍在，政企合作成新增长点

进入强监管时代，楼市已经失去了曾经的增速。为寻找新的增长空间，企业需要走出舒适区，提升洞察力，重新理解行业趋势与市场需要。长租公寓配套设施齐全，物业管理完善，较低价格就能享受高质服务，满足年轻群体的需求，使其成为房地产商投资的新绿洲。

据不完全统计，2020年住房租赁行业在资本市场融资或拟融资的金额达到522.6亿元。其中，绝大部分资金流向以房地产开发为主的房企，长租公寓是其相关主营业务。以龙湖冠寓为例，截至今年第一季度已开业9万间长租公寓，规模行业领先，全年累计开业预计达11万间，营收增至25亿元，将迎来盈利。

政企合作是房地产商在租房市场的另一重要布局，作为我国首个集体土地租赁住房项目，万科北京成寿寺项目开业七天即满租。在国家的鼓励下，政策性租赁住房将成为长租公寓市场的重要增长点。

④延伸产业链，租房衍生品服务出现

租房人群规模的扩大带动租房品质升级，房屋租赁平台承担的不仅仅是解决居住刚需，还有租客对租房衍生产品的服务需求。

7月6日，贝壳找房宣布收购圣都家装100%的股权，开辟家装新战场。爱彼迎则为租房服务推出线上体验项目，包括调酒、烹饪培训、化妆教程和健身瑜伽等。可以预见，未来的租房平台将以租赁为触点和接口，满足租户各类生活需求，将产业生态链延伸至生活、社交和金融等圈层。

资料来源：2021年互联网租房行业洞察报告（Mob研究院）、2021新青年居住消费报告（贝壳研究院）、2020长租公寓市场年报（中国指数研究院）

信号工厂——商业价值探测器 网易财经旗下价值研究平台 主编：赵妍  编辑：罗盈盈  助理：杨妍妍 联系邮箱：moneygz2021@126.com

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