上半年销售额大增8成，存货周转却越来越慢，力高集团“喜报”背后债务风险重重「企业观察」

理财鱼小提示：上半年销售额大增8成，存货周转却越来越慢，力高集团“喜报”背后债务风险重重「企业观察」

上半年销售额大增8成，存货周转却越来越慢，力高集团“喜报”背后债务风险重重「企业观察」

华夏时报（）记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近期，力高集团（股票代码：1622.HK）发布公告表示，上半年销售额约为人民币235.10亿元，同比增长80.6%。可以说，这对力高集团来说是个好消息。

不过，业绩增长背后是力高集团面临的财务风险。近三年来，力高集团的资产负债率均超过80%，并呈上升趋势。另外，力高集团的5只美元债券中有4只的票面利率都超过行业平均值。与此同时，力高集团还出现了“借新还旧”情况。

有专家表示，一般情况下，企业规模扩张的同时债务风险往往会同时增加，房企应加速现有项目的销售回款。不过，据统计，2017年-2019年，力高集团的存货不断堆高，存货转换周期也不断拉长。

希望成为中型企业

力高集团公告显示，今年上半年，公司实现的合约销售约为人民币235.10亿元，建筑面积约267.74万平方米。而2020年上半年，力高集团实现合约销售约为130.18亿元，建筑面积169.1万平方米。按此计算，力高集团上半年的合约销售和建筑面积分别同比增长80.6%、58.33%。

今年5月，力高集团副总裁王曙煜曾对媒体表示，成立近30年来，力高集团在发展规模上并不是很激进，但有自己的节奏。从2014年上市之后，力高集团在战略上作了新的调整，希望能够达到一个中型经济企业的标准。

公开资料显示，力高集团以建筑装饰业起家，创建于1992年。1995年，力高集团将业务重心转向房地产开发，次年在福建省开发了首个房地产项目。1999年，力高集团开始走出福建，陆续将业务拓展至河北、山东、安徽、江西、天津等地。

2012年，力高集团将总部迁至深圳，并于2014年在香港联交所主板成功上市。2016年，力高集团的合约销售额突破百亿，至此，力高集团每年稳步上升，2020年，力高集团的合约销售额为409.75亿元，同比增长49.5%。

随着房地产行业的发展，力高集团的业务也变得多元。官网最新资料显示，力高集团是一家以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体的大型综合企业集团。目前，力高集团的业务已经遍布长三角、粤港澳大湾区、长江中游城市群、环渤海经济区、海峡西岸城市群以及海外市场。

对于2021年的展望，力高集团在其财报中表示，将继续夯实投资、融资、运营、产品和多元化五大业务策略，在投融、现金流周转、营销、产品和品牌等五大核心能力建设上全方位提升综合实力。

“借新还旧”

不过，随着规模的扩张，力高集团的债务规模也随之变大。近三年来，力高集团的资产负债率连续上升，2018年-2020年，力高集团的资产负债率分别81.04%、84.61%、84.94%。

另外，力高集团的融资成本也不低。据乐居财经统计，截止7月9日，力高集团拥有5只存续可投资美元债券，发行总额为12.21亿美元，票面利率分别为13%、11%、8.5%、9.9%、8%。根据克而瑞数据，截止2021年6月，Top50-Top100房企美元债券加权票息平均为8.33%。也就是说，力高集团有四只债券的票面利率都高于行业平均值。

“借新还旧”的戏码也在力高集团上演。6月28日，力高地产集团公告称，将发行2023年1月6日到期，本金总额为人民币6亿元的票据，票据将于7月6日起按年利率10.5%计息。

值得注意的是，上述公告显示，“力高地产集团有意将票据发行的所得款项净额，用于为其若干现有中长期离岸债务再融资，有关债务将根据可持续发展融资框架于一年内到期。”

诸葛找房数据研究中心分析指出，力高集团融资成本高于同行业水平，最主要的原因是负债规模较高，债务压力大，使得其不得不发行一些高息的海外债等来缓解债务压力；其次企业自身的规模扩张速度较快，但同时面临高风险，导致银行对其设定的贷款利率较高。

如何“拆解”债务风险

债务风险似乎是房企规模扩张之路上不得不面对的问题。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，一般情况下，企业规模扩张的同时债务风险往往会同时增加。房企会通过加大销售回款力度，扩大合作开发规模以及增加股权融资等方式来减少债务风险。

诸葛找房数据研究中心分析指出，一方面，降低拿地成本将在一定程度上减少资金消耗；另一方面，房企应加速现有项目的销售回款，以缓解资金流动不足；另外，房企要创造新的融资渠道，加快融资结构转型，以及拓展多元化产品或项目，以此分散风险、稳定盈利。

雪上加霜的是，近年来，随着力高集团销售规模扩大，力高集团的存货不断堆高，存货转换周期也不断拉长。据此前乐居财经统计，2017年-2019年，力高的存货分别为178.14亿、216.93亿、340.07亿元。与之同期，力高集团的存货转换周期分别为541天、1054天、1674天。

另外，近期，力高集团也分拆了物业板块——力高健康生活有限公司（下称“力高健康生活”）准备赴港上市。随着“三道红线”等政策的限制，房企融资的难度加大，因此分拆物业板块上市普遍被认为是房企融资的一种方式。

不过截至2020年12月31日，力高健康生活的在管项目共86个，在管总建筑面积为1350万平方米，低于行业平均水平。另外，近三年力高健康生活来自力高集团及其合营企业或联营公司所开发的物业占比都超过9成，市场对力高健康生活的第三方拓展能力存疑。

张波对《华夏时报》记者表示，在房企集中度不断提升的大背景下，未来大量中小房企被淘汰是个趋势。在“三道红线”的压力下，中小房企的规模扩张难度也会不断增多，一般来说，缺乏独特资源优势，财务状况不甚理想的房企压力会尤其大。因此，保持自己良好的财务状况，同步挖掘区域优势，会更有利于中小房企发展。

诸葛找房数据研究中心分析建议，一方面，中小房企在拿地方面应持谨慎态度，避免高价地块，做好对现有项目的经营和去化；另一方面，可以选择与大中型房企合作共存，充分发挥自身布局集中、区域内影响力较大的优势，与大中型房企合作不仅可以扩大企业规模，还有利于扩张对外布局。

针对文中的问题，《华夏时报》记者给力高集团的官方邮箱发去了采访提纲，截至发稿，未收到回复。另外，记者在工作时间多次拨打力高集团的官方电话，均未拨通。

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